Als woningcorporaties hun operationele kasstroom niet op orde krijgen zijn ze ten dode opgeschreven. Assetmanagers bij de corporaties moeten daarom wat Johan Conijn betreft vooral bij hun leest blijven.
Conijn was een van de sprekers van tijdens de jubileumbijeenkomst van de VVAW, de vereniging van assetmanagers bij woningcorporaties. De VVAW bestaat op de kop af tien jaar en vloeit voort uit de opleiding Assetmanagement voor corporaties die in 2012 bij de ASRE het levenslicht zag en waarvan Conijn een van de oprichters was.Hij werd vanmiddag samen met Duco Bodewes (zelfstandig adviseur woningcorporaties) benoemd tot erelid van de VVAW.
DrieKamerModel
Conijn, inmiddels emeritus-hoogleraar en trouw columnist van PropertyNL, loodste het publiek behendig door 10 jaar assetmanagement in corporatieland. Toen de opleiding en de latere alumnivereniging werden opgericht was de sector volledig in de ban van het marktdenken, met markthuren als referentiekader en marktwaarde als waarderingsgrondslag. Maar er was ook het DrieKamerModel waarbij investeringsbeslissingen werden genomen via de driehoek vastgoedkamer-vermogenskamer-maatschappelijke kamer. ‘Zet die duidelijk eens af tegen de onduidelijkheid op basis waarvan nu beslissingen worden genomen, aldus Conijn.
Rolzuiverheid
De moderne assetmanager ziet hij als een schakel -tussenlaag- in het sturingsproces. ‘Het is belangrijk om die rolzuiverheid te houden en niet naar beneden of naar boven te bewegen’. Wel ziet hij bij ‘complexsessies’ bij corporaties voor assetmanagers veel meer een rol weggelegd bij zogeheten hold/sell analyses. Die rol ziet hij minder als het gaat om wijkmanagement, meer in het bijzonder het realiseren van veerkrachtige buurten, het thema van de jubileumbijeenkomst van de VVAW. ‘Assetmanagement heeft daar een hele bescheiden rol in. Andere interventies zijn minstens zo belangrijk. Denk aan fysieke intervienties in woningen en buitenruimente of het ondersteunen van kwetsbare bewoners.’
Opportunistische investeringsbesluiten
De constante factor in het werk van de assetmananger bij woningcorporaties is volgen de Conijn het uitwerken van investeringen binnen de kaders van het portefeuilleplan. Wat hij wel vreemd vindt, is dat er in 10 jaar tijd nimmer een best practice voor de financiele beoordeling van investeringen door woningcorporaties kwam, waar deze er wel in de commerciële vastgoedwereld zijn. Het zorgt volgens de emeritus hoogleraar voor soms wat ‘opportunistisch gedragen’ investeringsbesluiten door corporaties.
Instandhoudingstekort
De exploitatie van de bestaande voorraad wordt steeds problematischer voor corporaties. Conijn: ‘De huurinkomsten blijven ver achter bij de onderhoudsuitgaven en verbeteropgaven. Het is de bijl aan de wortel van de corporaties. Het instandhoudingstekort stijgt enorm, waarvoor corporaties jaarlijks moeten lenen, waarvoor geen dekking bestaat. Dat is geen duurzaam businessmodel. De assetmanager vervult een cruciale rol bij de financiele gezondmakeing van de woningcorporaties door het optimaliseren van de operationele kasstroom.’ Daarover waren niet alle aanwezigen in de zaal het eens waarbij ook werd verwezen naar de rol die de politiek moet spelen, onder meer door het afschaffen van de VPB.
Landelijke actie
Erik Gerritsen, bestuursvoorzitter van de Amsterdamse corporatie Ymere en ook spreker op het event, maakte van de gelegenheid gebruik om corporaties uit te nodigen deel te nemen aan de landelijke actie voor het redden van de volkshuisvesting in Den Haag op 10 oktober. Met zwembad én reddingboeien.
