Hausse aan nieuwe hotels in regio Amsterdam

De gemeente Amsterdam is vorig jaar op de rem gaan staan, na jarenlang de groei van het aantal hotelkamers en nieuwbouw en transformatie van kantoren naar een hotelfunctie te hebben gestimuleerd. Sinds 1 januari 2017 is een hotelstop van kracht. In grote delen van de stad staat de gemeente helemaal geen nieuwe hotelplannen meer toe, in andere delen geldt het ‘nee, tenzij’-principe. Alleen als een plan echt iets toevoegt aan de omgeving en de markt wordt een uitzondering gemaakt. Nieuwe hotelplannen dienen ‘in aanbod en uitstraling uniek, innovatief en onderscheidend te zijn en daarmee een duidelijke kwalitatieve aanvulling te bieden op het bestaande aanbod binnen de gemeente’, zo is vastgelegd in de Notitie Uitwerking Overnachtingsbeleid. Dat houdt in dat alleen typen hotels die nog niet of nauwelijks in Amsterdam vertegenwoordigd zijn nog een kans maken.

Dit betekent echter niet dat er de komende jaren geen hotels meer bij komen in de hoofdstad, want plannen waarvoor de vergunning reeds verleend is, mogen gewoon doorgaan. Bovendien staan er nog veel plannen op stapel in de omliggende gemeenten die deel uitmaken van de Metropool Regio Amsterdam (MRA).

Met alle hotels die nu in aanbouw zijn of in de pijplijn zitten, komen er in Amsterdam zelf de komende vijf jaar nog eens 7900 extra hotelkamers bij, blijkt uit onderzoek van ABN Amro. Daarmee bedraagt in 2023 het totale aanbod in de hoofdstad 40.000 hotelkamers. Het extra aanbod betreft vooral kamers in viersterrenhotels.

Nijpend tekort
Het gemeentelijke beleid om hotelontwikkelingen af te remmen staat haaks op de constatering van vastgoedadviseur Colliers dat er een nijpend tekort aan hotelkamers in Amsterdam dreigt.
In het Sectorrapport Hotelmarkt stelt Colliers: ‘In Amsterdam dreigt een tekort aan hotelaanbod. Het aantal beschikbare kamers nam sinds 2010 met 7,6% per jaar toe, maar het aantal overnachtingen steeg met gemiddeld 8,2% per jaar nog sneller. Hoewel er nog verschillende hotelontwikkelingen in Amsterdam gepland staan, lijkt het aanbod de vraag niet te kunnen bijhouden.’

Nederland en in het bijzonder Amsterdam is onverminderd in trek bij toeristen. Vorig jaar werden in Nederland 5% meer overnachtingen geboekt (9,4 mln, waarvan 3,4 mln in Amsterdam). Het aantal overnachtingen in de hoofdstad steeg nog sneller, met 7%. Ondertussen blijft het aanbod blijft achter op vraag: Nederland telde begin 2017 bijna 3300 hotels met in totaal ruim 120.000 kamers en dit aantal groeit gestaag door. ‘Opvallend is dat het aantal hotelkamers langzamer groeit dan het aantal overnachtingen. Dit is over het algemeen gunstig voor hoteliers: door het beperkte aanbod kunnen zij hogere bezettingsgraden en hogere kamerprijzen realiseren.’

In een recent marktrapport van Savills wordt geconstateerd dat de groeiende bezoekersaantallen leiden tot stijgende kamerprijzen en omzet, wat de belangstelling van buitenlandse, vooral Duitse en Aziatische, beleggers verklaart. Het investeringsvolume in Nederlandse hotels bereikte in 2017 € 1,5 mrd, en bijna driekwart daarvan slaat neer in de Amsterdam.

Waardetoevoeging
In Metropoolverband is in 2013 de Regionale Hotel Strategie vastgesteld. De strategie is opgesteld om betere afstemming te faciliteren tussen de verschillende gemeenten in de Metropoolregio Amsterdam (MRA) over hotelontwikkelingen. Mede door de hoge leegstand in kantoren zijn veel panden herontwikkeld tot hotels. In de nota wordt gesteld dat er nog altijd een behoefte is aan nieuwe hotels (zowel kwalitatief als kwantitatief), maar dat het ook verstandig is te waken voor een nieuwe bubbel. Daarom wordt ook regionaal ingezet op plannen die zorgen voor een optimale en duurzame waardetoevoeging.

Om dit te bewerkstelligen zijn sturingsinstrumenten ontwikkeld, te weten de hotelladder, met ruimtelijke en kwalitatief/economische criteria, en de kansenkaart. Tevens is er een regionaal adviesteam opgericht dat deze instrumenten inzet en regionaal de hotelmarkt monitort.

De MRA heeft als hoofddoelstelling geformuleerd dat het aantal internationale bezoekers (gemeten in hotelovernachtingen) in 2025 is gestegen met 25%. Tegelijkertijd wordt ingezet op spreiding: buiten de binnenstad van Amsterdam moeten mensen ook een bezoek brengen aan andere plaatsen (twee derde meer dan peildatum 2015). Het aantal zakelijke bezoekers van congressen en beurzen moet in 2025 zijn gegroeid met 30%. Een factor die meespeelt bij het binnenhalen van nieuwe congressen en beurzen is de relatief hoge kamerprijs in Amsterdam. De prijzen in Amsterdam behoren tot de Europese top, blijkt uit een analyse door ABN Amro van de vijftig grootste steden van Europa. In 2011 viel Amsterdam nog buiten de top-10. Sindsdien stegen de prijzen met 29%.

Punt van zorg
Dit is een punt van zorg voor het MRA-bestuur. In de Strategische Agenda Toerisme van de MRA staat: ‘De laatste jaren is het aantal hotelkamers in de MRA flink gestegen. Dat was ook nodig, want er was een tekort, zowel kwantitatief als kwalitatief, aan hotelkamers. Om concurrerend te blijven voor het binnenhalen van congressen en beurzen is het noodzakelijk dat er voldoende (en voldoende kwalitatief) aanbod van hotelkamers blijft, en dat de prijzen concurrerend zijn. Op dit moment worden sommige congresbids verloren op basis van de hoogte van de kamerprijzen in en om Amsterdam. Als overheden blijven we hierover in overleg met hoteliers, om dit gemeenschappelijke belang goed te delen. Door goede vraag–aanbod monitoring (door onder andere de middelen uit de regionale hotelstrategie) houden we het aanbod van kamers op peil.’

Vooral in de omgeving van Schiphol worden verscheidene hotels gebouwd. Alle plannen zijn door de gemeente letterlijk in kaart gebracht; ze staan op de ‘Publieke kaart regionale hotelmonitor’, online te raadplegen. Zowel bestaande hotels als ontwikkelingen zijn hiermee te traceren. Kijkend naar de eerste categorie valt op dat het zwaartepunt in Amsterdam zelf ligt, met een aanbod van meer dan 460 hotels (circa 32.000 kamers). Daarnaast beschikken op dit moment ook Zandvoort (45), Haarlem (20) en de Haarlemmermeer (30) over een substantieel aantal hotels.

Bouwhausse
Als uitsluitend de lopende ontwikkelingen in ogenschouw worden genomen, lijkt er sprake van een ware bouwhausse in de regio, zowel nieuwbouw als transformaties en renovaties. Voor de Haarlemmermeer alleen zijn er al 30 initiatieven (in totaal bijna 1400 kamers), en direct naast de luchthaven meer dan 15 (waaronder ook Aalsmeer en Badhoevedorp).

De Haarlemmermeer beschikt over meer dan 6000 kamers, niet verwonderlijk gezien de aanwezigheid van Schiphol. Tot 2016 was het streven binnen de gemeentegrenzen van Haarlemmermeer 3600 extra kamers te realiseren, en die doelstelling is inmiddels behaald. Indertijd werd gesproken over een planologische ruimte van 4600 kamers in de Haarlemmermeer.

In Amstelveen hebben drie kantoorgebouwen aan de Professor J.H. Bavincklaan een hotelfunctie gekregen, waaronder Ibus Budget (bij elkaar goed voor 800 kamers). Haarlem krijgt er in totaal honderden kamers bij. Almere en Lelystad worden verrijkt met 13 nieuwe hotels, goed voor meer dan 300 kamers. De kantoorpanden Alnovum, Martinez en De Beurs (alle vlakbij het station Almere Centrum) krijgen mogelijk een hotelfunctie.

In Amsterdam zelf zijn de grote projecten te vinden in een ruime ring rondom het centrum, waaronder Overamstel/Amstelkwartier/Amstelstation, Osdorp, Bijlmer, Noord, Sloterdijk, Zuidas. Voorbeelden van recent geopende of binnenkort te openen hotels in deze gebieden: NHow RAI (650 kamers), VEN Amsterdam (Park Inn by Radisson) in het voormalige KPN-kantoor bij station Sloterdijk (500 kamers), het Leonardo Hotel in Overamstel (490 kamers, foto), QO Crowne Plaza in de nieuwe woonwijk Amstelkwartier (288 kamers), de tweede vestiging van Meininger in de Amstel Tower naast het Amstelstation (186 kamers) en in Amsterdam Noord het Holiday Inn Express (438 kamers) en congreshotel Maritim naast de A’dam Toren.

Bij nadere beschouwing lijkt er dus sprake te zijn van het welbekende waterbedeffect. Een hotelstop voor het centrum leidt ertoe dat in andere stadsdelen en steden in het Metropoolgebied meer gebouwd wordt. Dus het is maar de vraag of hiermee de druk van de ketel wordt gehaald, want de meeste bezoekers trekken toch naar dezelfde plekken in het centrum. Uiteraard voorzien de extra hotelkamers in de stad en regio ook in een behoefte van zakelijke reizigers die bijvoorbeeld voor een congres naar Amsterdam komen. Bovendien heeft Schiphol heeft een belangrijke hubfunctie, waardoor er behoefte is aan overnachtingsplekken vlakbij de luchthaven.