Terwijl Amstel III twee, drie jaar geleden nog leek te verzanden als een wensdroom van een nieuwe stadswijk op de plek van een verouderd, monotoon kantorenpark, schiet de nieuwbouw nu als paddenstoelen uit de grond. De bouwdrift is volgens Mark Kuijpers van Greystar, doorstarter van het nieuwe project &Amsterdam, mede te danken aan de visie van het failliete Certitudo.
Half april was de start bouw van &Amsterdam tijdens een feestelijke bijeenkomst op de bouwlocatie aan de Hettenheuvelweg. Naar ontwerp van Rijnboutt en Powerhouse bouwt Züblin Nederland in opdracht van Greystar er drie woongebouwen met in totaal 561 appartementen, verdeeld over sociale huur, middenhuur en vrije sector. De gebouwen, met hoogtes variërend van 30 tot 77 meter, worden gegroepeerd rond een groene binnentuin. Het plan omvat daarnaast 1000 m² commerciële plint en 200 parkeerplaatsen in een ondergrondse parkeergarage.
Ontwikkelplannen
Begin 2023 leek het erop dat de plannen voor een flink deel van Amstel III, waarvoor Amsterdam in 2017 tot transformatie naar woon–werkgebied besloot, in ieder geval de nodige vertraging zouden oplopen. Slechts enkele weken voor het daverende faillissement van ontwikkelaar Certitudo had het Bossche bedrijf de omgevingsvergunning gekregen voor de ontwikkeling op de locatie aan de Hettenheuvelweg 12–14 en 16. Daarnaast had Certitudo ook nog het eigendom van vijf kantoren aan de Paasheuvelweg, inmiddels in handen van Zinc Real Estate uit Amstelveen.
In april 2024 lichtte Greystar de locatie aan de Hettenheuvelweg uit de boedel van het failliete Certitudo. De Amerikaanse belegger betaalde volgens de curator ruim € 13 mln voor de erfpactrechten en de ontwikkelplannen. De overname van de ontwikkeling past helemaal in het straatje van Greystar, ervaren in het transformeren van kantoren en kantoorlocaties tot woongebouwen en bovendien al behoorlijk actief in Amsterdam-Zuidoost.
Veel voeten in de aarde
Nabij station Holendrecht realiseerde Greystar zelf community-concept OurDomain Amsterdam South East, goed voor ruim 1550 woningen voor studenten, young professionals, stellen en woningdelers. Van Wonam nam het bedrijf in 2022 woningcomplex The Ensemble (592 woningen) over aan het Hondsrugpark. Dat laatste park moet de groene long en hét groene verblijfsgebied van de nieuwe wijk worden, waar in totaal 5000 nieuwe woningen moeten komen. Sinds de zomer van 2024 wordt aan de Hessenbergweg gewerkt aan het project HB Road (Hessenbergweg, zie kader).
Mark Kuijpers van Greystar erkent dat de totale gebiedsontwikkeling Amstel III veel voeten in de aarde heeft gehad. ‘Terwijl er nu snel woontorens verrijzen en er veel bouwkranen staan, was er twee, drie jaar geleden nog niet zoveel te beleven. De marktomstandigheden waren toen niet erg makkelijk. Certitudo verdient de credits dat het in de jaren ervoor locaties als deze bij elkaar wist te krijgen door panden op te kopen. Toen het bedrijf dit project niet meer zelf kon afronden, zijn we razendsnel gaan onderzoeken hoe wij het alsnog verder konden brengen.’
Betaalbaar plan
Het lukte Greystar samen met Züblin Nederland, een van Europa’s grootste bouwers, om razendsnel (binnen een jaar) tot een betaalbaar plan te komen. Züblin is in de Nederlandse bouwwereld vooral bekend door het iconische multifunctionele gebouw De Rotterdam op de Wilheminapier, maar de bouwer realiseerde onder meer ook de Koninklijke Bibliotheek in Den Haag en het hoofdkantoor van Booking.com aan de Oosterdokskade in Amsterdam.
Frank De Roo, directeur Grote Projecten, vertelt waarom Züblin Nederland vorig jaar is ingegaan op de vraag van Greystar. ‘We hebben eerst OurDomain Amsterdam South East bezocht. Dat Greystar als een ontwikkelaar zijn projecten in eigen beheer houdt en aanvult en voorziet van gemeenschappelijke voorzieningen, sprak ons erg aan. Van het next level dat Greystar nastreeft willen we graag deel uitmaken. Daarnaast hebben we van oudsher in Nederland veel ervaring met transformatieprojecten in transformatiegebieden, bijvoorbeeld op de Wilhelminapier in Rotterdam.’
Diverse doelgroepen
Karin Koks, hoofd fund management Europa, zegt dat Greystar het begrip ‘next generation rental product’ echt inhoud wil geven. ‘Dit product gaat niet alleen over de woningen zelf, maar ook over het complete woonconcept met diverse algemene voorzieningen van een hoog niveau. Dat is in de Nederlandse markt nog altijd vrij ongebruikelijk. Ook willen wij onze investeerders het hoogste ESG-niveau bieden en is de betaalbaarheid van ons product heel erg belangrijk. Die bereiken we door heel efficiënt te werk te gaan. In het algemeen streven we naar een ‘affordability’-ratio van maximaal 30%, maar deze ligt voor onze portefeuille in Nederland op 25–27%. Specifiek voor dit project geldt dat 60% van de woningen valt in het betaalbare segment. We bedienen in &Amsterdam diverse doelgroepen, zowel studenten als young professionals en startende gezinnen die aanvullende voorzieningen willen. &Amsterdam omvat 1000 m² aan additionele ruimte voor de bewoners, zoals co-working ruimte, een movie room, een gym en een yogaruimte. Het realiseren van een community is ook een heel belangrijk onderdeel van onze ESG-doelstellingen.’
Stad in een stad
Vincent de Kom, nog maar kort de stadsdeelbestuurder van de gemeente Amsterdam, had in het afsluitende debat voor de start van de bouw nog wat lovende woorden voor alle partijen. ‘Met het bouwen van zo’n 40.000 nieuwe woningen in de komende 20 jaar realiseren we in Zuidoost een stad in een stad. Dat kunnen we als gemeente nooit alleen. Samenwerken is de sleutel, en die samenwerking wordt bij het project &Amsterdam goed zichtbaar. We kijken daarbij niet alleen naar woningen, maar ook naar ruimte voor horeca, winkels en kantoren. Dat is extreem belangrijk voor de leefbaarheid en sociale samenhang in onze buurten, voor mensen het in het stadsdeel, maar ook voor de mensen daarbuiten. Dat is een uitdaging. Een uitdaging die durf vraagt van alle deelnemende partijen.’
John Janssen, tendermanager bij Züblin Nederland, noemt het geen toeval dat zijn bedrijf en Greystar elkaar heel snel vonden. ‘Maar uiteraard vergt het ook doorzettingsvermogen, bloed, zweet en tranen. Iedereen moet wat leveren. We hebben wat dingen moeten aanpassen, maar daarbij hielp ook de fijne samenwerking met de gemeente en architecten.’
Duurzaamheid
Het project wordt uitgevoerd met hoge duurzaamheidsambities. Zo wordt het wooncomplex voorzien van een WKO-installatie, zonnepanelen en een intelligent regenwatersysteem. Er wordt gestreefd naar energielabel A++ en een Breeam-NL In-Use Excellent-certificering.
‘Met &Amsterdam bouwen we aan meer dan alleen woningen’, aldus Koks. ‘We leveren een belangrijke bijdrage aan het woningtekort in de stad en aan de transformatie van Amstel III tot levendige stadswijk. Voor ons is dit een volgende stap in onze langetermijnvisie op duurzame en betaalbare stedelijke woningbouw.’
In 2028 moet &Amsterdam worden opgeleverd.
Over HB Road
Vorige zomer is de bouw gestart van de nieuwbouw aan de Hessenbergweg 109–119 in Amstel III. Dit is een project van GreenTree Properties (GTP), dat in juni 2024 samen met Greystar, Bun Holding en Woningstichting Rochdale de eerste paal sloeg voor de ontwikkeling van een 35.000 m² grote mixed-use ontwikkeling.
De ontwikkeling omvat vier bouwdelen met een totaal oppervlak van meer dan 35.000 m², die wordt gerealiseerd op een ondergrondse parkeergarage. De nieuwbouw ligt op de kruising van de Hessenbergweg en het toekomstige Hondsrugpark in transformatiegebied Amstel III. De duurzame ontwikkeling omvat onder andere een WKO-installatie voor het hele complex, een beoogde Breeam-NL Excellent-certificering en een groene daktuin exclusief voor de bewoners.
In totaal worden er 236 woningen, een kinderdagverblijf, een kantoor van 9500 m² en een supermarkt gebouwd. GTP houdt het kantoor in eigen portefeuille. De supermarkt is verkocht aan Bun Holding, het middelste woonblok met 90 woningen is verkocht aan Woningstichting Rochdale (sociale- en middenhuurwoningen) en de hoogbouw-woontoren is een investering van Greystar voor de exploitatie van 59 middenhuur en 87 vrijesector huurwoningen, verdeeld over een oppervlak van bijna 10.000 m². Ook het kinderdagverblijf, een grote fietsenstalling en 50 parkeerplaatsen in de hoogbouw zijn onderdeel van de investering van Greystar. De aannemer voor de realisatie van de ontwikkeling is Heddes Bouw & Ontwikkeling.
Gepubliceerd in PropertyNL Magazine nr. 5, 23 mei 2025
