Het centrale discussiepunt is volgens columnist Johan Conijn bouwen voor de betaalbaarheid of bouwen voor de doorstroming.
Regie in de volkshuisvesting is van oude datum. 125 jaar geleden is de Woningwet aangenomen. In deze historische wet staan niet woningcorporaties centraal, zoals bij de huidige Woningwet het geval is. Primair ging het om de verantwoordelijkheid van gemeenten om een einde te maken aan de erbarmelijke woontoestanden die er toen waren. De gemeenten kregen plichten, zoals het opstellen van bouwvoorschriften, het onbewoonbaar verklaren van woningen die niet geschikt waren voor bewoning en onteigening in het belang van de volkshuisvesting. En er was een financiële paragraaf die de basis heeft gelegd voor de huidige corporatiesector. Het was het begin van regie van de rijksoverheid: volkshuisvesting werd een zaak van het Rijk, de uitvoering een taak voor de gemeente. Ook toen waren woorden niet meteen daden. Het duurde tot 1912 voordat de nieuwbouw volgens de Woningwet op meer dan 1000 woningen per jaar uitkwam.
Nu is er weer veel hoop gericht op regie van het Rijk. Hugo de Jonge was nog geen 100 dagen minister of hij kwam in maart 2022 al met zijn Nationale woon- en bouwagenda, waarin het woord regie 26 keer voorkomt. Daaruit is de Wet versterking regie volkshuisvesting voortgevloeid, met onder meer het doel van 100.000 nieuwe woningen per jaar, waarvan 30% sociale huur, tweede derde betaalbaar, en ook nog 25% sociale koop. We zijn nu meer dan vier jaar verder, en de verwachting is dat de wet per 1 juli 2026 van kracht wordt. Een getrapte centrale sturing van het Rijk, naar de provincie, naar de woningbouwregio, naar de gemeente en tot slot naar de marktpartijen en woningcorporaties. Laat ik het maar meteen verklappen: dit gaat niet werken. Zeker niet op korte termijn, net zoals het ook na de invoering van de Woningwet lang duurde voordat die echt werkte.
Wat zijn de belemmeringen? In veel ontwikkellocaties zijn gemeenten gebonden aan anterieure overeenkomsten met ontwikkelaars. Daarmee ligt de programmering voor de komende jaren al grotendeels vast. Tijdens de kabinetsformatie is dit ook aan de orde geweest. De laconieke reactie op vragen van de onderhandelende partijen was: geen probleem. ‘Gemeenten krijgen tien jaar de tijd om de betaalbaarheidsopdracht te realiseren.’ Compensatie voor te weinig betaalbare nieuwbouw in de eerste jaren door later méér betaalbare nieuwbouw te realiseren, lijkt me een illusie. Dat impliceert dat pas na zo’n tien jaar de programmering van de woningbouw voldoet aan de doelstellingen van de wet. Dat is anders dan de huidige verwachtingen over de wet.
Verder kan de gemeente voor een dilemma komen te staan: prioriteit aan betaalbare nieuwbouw óf prioriteit aan méér nieuwbouw. Zolang de 100.000 woningen niet worden gerealiseerd, zal de noodzaak van een sluitende gebiedsexploitatie kunnen leiden tot de keuze voor méér nieuwbouw ten koste van betaalbare nieuwbouw. En de roze olifant in de kamer is de beleidsinconsistentie die zich hier voordoet. De wet vereist dat in elke regio de nieuwbouw bestaat uit 30% sociale huur. De definitie van sociale huur in diezelfde wet houdt feitelijk in dat alleen corporatiewoningen zich daarvoor kwalificeren. Maar in alle regio’s hebben woningcorporaties een financieel tekort om over een aantal jaren het doel van 30% sociale huur te realiseren. Een oplossing is nog niet in zicht.
Uiteindelijk gaat het om de politieke wil om de wet met zijn dwingende instructieregels uit te voeren. Daarover kun je gerede twijfels hebben. Binnen de coalitie zijn de gedachten over de gewenste samenstelling van de nieuwbouw verschillend. Bouwen voor de betaalbaarheid of bouwen voor de doorstroming is het centrale discussiepunt. Het regeerakkoord schenkt hierover geen klare wijn. De betaalbaarheidsopdracht wordt een ‘streven’ genoemd, die per regio kan verschillen. En ontwikkelaars zijn ‘vrij om te bouwen naar de behoefte’. Het toverstokje van regie zal de verwachtingen niet inlossen.
Johan Conijn is directeur bij Finance Ideas en emeritus-hoogleraar woningmarkt van de Universiteit van Amsterdam
Gepubliceerd in PropertyNL Magazine nr. 5, 6, 29 mei 2026
