Fusiefonds glipt uit handen Hanzevast

De huurinkomsten van het Hanzevast Fusiefonds bleven achter, waardoor het onmogelijk werd banken af te betalen. Toen uiteindelijk de looptijd met de huidige financier verliep en zicht op verlossing verdampte, was daar de Amerikaanse zakenbank Goldman Sachs, die met forse korting het Hanzevast-pakket overnam van FMS Wertmanagement.
De vastgoedportefeuille van Hanzevast bestaat uit 89 kantoorgebouwen met in totaal 410.000 m². Momenteel heeft Hanzevast Real Estate 19 fondsen in beheer, waarvan negen fondsen (MPC 19, 18, 25, 21, 33, 27, 39, 34, 12) in 2009 zijn samengevoegd tot het Hanzevast Fusiefonds. Reden hiervoor was dat vastgoedfinancier Hypo Real Estate (HRE) meer vertrouwen had in dertig panden in één keer als onderpand, dan negen keer drie. De financierbaarheid verbeterde, waardoor Deutsche Pfandbrief AG, die HRE had overgenomen, financiering voor vijf jaar verstrekte. Met het oog op de aanhoudende malaise in de markt heeft Hanzevast in het derde kwartaal van 2011 echter besloten niet meer uit te keren. Vorig jaar is voor € 800.000 het pand aan de Goudseweg in Bodegraven verkocht. Het Fusiefonds bestaat uit 29 panden met een totaal oppervlakte van ongeveer 130.000 m².
HRE ging kort na de val van Lehmann eveneens ten onder en ging uiteindelijk op in bad bank FMS Wertmanagement.

Onder water
In het Fusiefonds is oorspronkelijk ruim € 261 mln geïnvesteerd, waarvan circa € 160 mln door de bank. In het laatste jaarverslag over 2014 werd de leegstand berekend op 43% en werden de panden op € 63 mln getaxeerd. De huurstroom bedroeg in 2014 € 7,6 mln per jaar.
De onderliggende lening is gedaald van het originele € 160 mln naar € 132 mln afgelopen augustus. Daarmee staat de portefeuille met een volume van ruim € 63 fors onder water, waardoor de nieuwe financier Goldman Sachs het onderpand kan opeisen.
De lening die het Duitse FMS heeft verstrekt aan het Fusiefonds had een looptijd van vijf jaar en liep vorig jaar af. Goldman Sachs hapte dit jaar toe en heeft naar verluidt de lening met fikse korting opgekocht. Zoals elke beheerder wilde Hanzevast het probleem zelf oplossen door de kantoren zelf in de markt te zetten en eventueel bij bestaande beleggers met de pet rond te gaan. Als Goldman Sachs de panden verkoopt, blijft er voor beleggers niets over.
Hanzevast liet begin november weten in onderhandeling te zijn met Goldman Sachs. ‘Op dit moment is Hanzevast nog in gesprek met Goldman Sachs over het Fusiefonds en kunnen we helaas nog niets loslaten over het verloop van deze onderhandelingen. De uitkomst hiervan blijft immers nog onzeker. We doen er alles aan om de belangen van de participanten van het Fusiefonds zo goed mogelijk te behartigen. Zodra we over dit proces meer kunnen uitweiden, zullen we dit kenbaar maken.’

Nog geen nieuw kantorenfonds
Eerder dit jaar had Hanzevast nog plannen om eind 2016 een nieuw kantorenfonds te plaatsen, maar het heeft inmiddels besloten de plannen door te schuiven naar volgend jaar.
Huisvestingadviseur Solved en advocaten- en notariskantoor Ploum Lodder Princen zagen de overname van Goldman Sachs al van verre aankomen en richtten een stichting op om de belangen van de huurders te behartigen. Ze zijn bang dat de nieuwe eigenaar van de leningenportefeuille met de kantoren als onderpand te weinig oog heeft voor de belangen van de huurders door diens kortetermijnvisie.
‘Goldman Sachs heeft deze lening overgenomen met één reden, namelijk geld verdienen. De huurders van de panden waarvan Goldman Sachs nu financier is, hebben niet heel veel verstand van vastgoed. Samen met advocatenkantoor Ploum Lodder Princen wijzen wij ze op hun plichten, maar ook hun rechten’, aldus Olivier van Gool, partner bij Solved.
Van Gool wijst erop dat de huurders een huurcontract hebben waaraan de nieuwe financier zich moet houden. Bij koop van vastgoed verandert er niets aan het contract, dat gewoon naar de nieuwe eigenaar overgaat.

Kansen voor huurders
In een eerdere toelichting liet Anton van den Heuvel, advocaat bij Ploum Lodder Princen, al weten dat de overname van Goldman Sachs kansen biedt voor zittende huurders. ‘Om de waarde van de vastgoedportefeuille te verhogen, zou Goldman Sachs kunnen proberen om de looptijd van de bestaande huurovereenkomsten fors te verlengen. Dat kan natuurlijk niet zonder de instemming van de huurders.’
Medio 2015, toen de looptijd van de lening van FMS Wertmanagement op zijn eind liep, reageerde Hanzevast als volgt: ‘We spreken met de bank over mogelijkheden en voorwaarden voor het uitnemen van de financiering door het fonds zelf. Daarmee zouden we de belangen van zowel de financier als het fonds kunnen dienen. Het grote aantal participaties binnen het Fusiefonds maakt het mogelijk om met een relatief geringe bijdrage per participatie, een zeer groot bedrag bijeen te brengen. Een dergelijke oplossing is daardoor goed mogelijk en geniet onze voorkeur. Een aantal vergelijkbare trajecten hebben we in 2014 succesvol afgerond. Op deze wijze willen we met onze beleggers na de door de crisis veroorzaakte rit naar beneden, met lagere bezettingsgraden en lagere huurprijzen, ook de rit omhoog, met stijgende bezettingsgraden en stijgende huurprijzen, maken.’
Jaap Wolters, ceo van Hanzevast, heeft nooit onnodig willen verkopen. In een eerder gesprek met PropertyNL zei hij: ‘Wij hebben altijd heel conservatief gefinancierd met een stuk aflossing erin. Als de banken net zo verstandig waren geweest als wij, waren er nu geen problemen geweest. Een groot verschil is de houding van de banken nu ten opzichte van toen. Wanneer je in de jaren tachtig gewoon rente en aflossing bleef betalen, werd je niet eens door de bank gebeld. De huidige kapitaaleisen bij banken hebben de vastgoedmarkt enorm onder druk gezet.’
Wolters had toen nog de hoop dat het goed zou komen met het Fusiefonds: ‘Zoveel mogelijk aflossen en de rit uitzitten’, was zijn credo. Maar uiteindelijk werd de fondsbeheerder deels genekt door de liquiditeitsopslag die omhoog ging en de stijgende rentemarges.