Frankfurt is qua dynamiek van economie en vastgoed de nummer één in Duitsland. München volgt op de voet
Frankfurt is qua dynamiek van economie en vastgoed de nummer één in Duitsland. München volgt op de voet
Overal ter wereld zien we de aantrekkingskracht van de steden voor talentvolle mensen die carrière willen maken, prettig willen wonen en hun vrije tijd aangenaam willen doorbrengen. De grote steden in Duitsland zijn geen uitzondering en daarbinnen is Frankfurt qua dynamiek in het vastgoed de nummer één, hoewel de markt qua grootte van de markt nummer vier is. Qua huurprijzen voor kantoren staat Frankfurt ook bovenaan. Het is de meest internationale markt, andere Duitse markten zijn veel lokaler.
De grootste Duitse steden maakten de afgelopen jaren een economische ontwikkeling door die boven het gemiddelde van heel Duitsland ligt. De 30 grootste steden herstelden zich sneller van de financiële crisis - en de daarop volgende malaise in de reële economie - dan geheel Duitsland. In 2010 hadden de steden hun gemiddelde productiviteit van 2008 alweer geëvenaard, zo blijkt uit een recent (april 2013) onderzoek van het gerenommeerde Hamburgisches WeltWirtschafts Institut (HWWI). In het onderzoek wordt gekeken naar zaken als ontwikkeling van de bevolking, aantal betaalde banen, stijging van de productie, opleidingsniveau, innovatievermogen, internationalisering, bereikbaarheid en geboortecijfer. De ranking is een uitstekende indicator welke Duitse steden momenteel interessant zijn voor vastgoedinvesteringen en -ontwikkelingen.
Opkomst München
Voor de derde keer sinds 2008 en 2010 kwam Frankfurt dit jaar uit de bus als de eerste Duitse stad, direct gevolgd door München. Die laatste stad doet het ook in demografisch opzicht erg goed. Met enige afstand volgen Bonn en Düsseldorf. Op middellange termijn zijn de ontwikkelingsperspectieven voor deze steden gunstig, hoewel Frankfurt en Bonn het sinds 2010 qua aanwas van de bevolking minder goed hebben gedaan.
De verwachting van HWWI is dat München de komende jaren de nummer één positie van Frankfurt zou kunnen gaan bedreigen, omdat alle indicatoren in de hoofdstad van Beieren in de juiste richting wijzen. Opvallend in de ranking is verder de opmars van Berlijn (nu de vijfde plaats) en Dresden (nummer 7), terwijl Leipzig vergeleken met de ranking van 2010 een plaats is gedaald naar de 12e plek.
De Noord-Duitse havensteden staan qua rangschikking in de top (Hamburg, 11e plaats) of in de middenmoot (Bremen en Kiel, nr. 20 en 23). HWWI spreekt over een ‘niet-voltooide’ transformatie naar de kenniseconomie, met name in Bremen en Kiel. Onderaan de ranking staan de steden Chemnitz, Bochum, Gelsenkirchen, Wuppertal en Bielefeld, die wat betreft hun economische structuur en bevolkingsontwikkeling lijden aan ‘significante tekortkomingen’, die alleen langzaam kunnen worden opgelost - dat gaat nog vele jaren duren. Uit het onderzoek blijkt dat 19 steden qua economische dynamiek hun niveau van voor de crisis weer hebben bereikt. Van ‘cruciaal belang’ is hierbij dat deze steden hoog scoren als het gaat om kennisintensieve activiteiten. Kennis en onderzoek hebben een positieve invloed op de ontwikkeling van ondersteunende economische activiteiten en producten. We zien een hogere productie per werknemer in deze steden met sterke kennisintensieve sectoren. Zo heeft Stuttgart met 48,9% het hoogste percentage van werknemers in de kennisintensieve economie en dat heeft gunstige effecten op de totale werkgelegenheid in de stad en de omliggende regio. Autostad Stuttgart loopt daarmee nog voor op München (48,1%) en Frankfurt (41,6%). Deze drie steden zijn de meest productieve van de 30 grootste steden in Duitsland. We zien ook grote verschillen tussen de Duitse steden, als we kijken naar de ‘achterhoede’ wat betreft kennisintensieve activiteiten: Kiel (20,2%), Gelsenkirchen (23,6%) en Duisburg (23,7%) blijven ver achter bij andere steden.
Dalende bevolking
Demografie is een steeds belangrijke factor als we kijken naar de haalbaarheid van vastgoedontwikkelingen en zeker in Duitsland. Heel Duitsland heeft te maken met een daling van de bevolking. Tussen 2005 en 2011 daalde de gehele Duitse bevolking met 0,7 %. Een bijzonder fenomeen van demografische verandering is dat de bevolkingsdaling zorgt voor een toegenomen concurrentie tussen steden en regio’s. De aantrekkelijkheid van steden is bepalend voor wie succesvol zal zijn als vestigingsplaats voor bedrijven en voor mensen. Die trend zien we in Duitsland zeer duidelijk - regionaal verschillen leeftijdstructuren sterk, worden meer of minder mensen geboren en zijn er grote verschillen in migratiepatronen.
Voor het jaar 2025 wordt een toename van de bevolking voorspeld voor 18 van de 30 grootste steden in Duitsland. Met een verwachte stijging van 5,6% is München de sterkste stijger, gevolgd door Hannover (+4,6%), Keulen (4%) en Düsseldorf (+3,8%). Chemnitz (-13,8%), Gelsenkirchen (-9,5%) en Duisburg (-6,8%) zijn steden waar de bevolking aanzienlijk zal dalen. Als we kijken naar de toekomstige ontwikkeling van het aandeel jongeren (jonger dan 20 jaar), dan doen de steden in Noordrijn-Westfalen (vooral de steden in het Ruhrgebied), Bremen, Kiel, maar ook Zuid-Duitse steden zoals Augsburg en Mannheim het niet goed: daar veroudert de bevolking snel.
München, Dresden, Leipzig, Berlijn en Hamburg hebben daarentegen te maken met een aanzienlijke stijging van het aandeel jongeren. In het oosten van Duitsland valt op dat Dresden en Leipzig ook een relatief snelle groei kennen van de bevolking jonger dan 20 jaar, hoewel het startpunt van deze steden minder gunstig was dan in het westen van Duitsland: het oosten van Duitsland heeft al veel langer te maken met een bevolkingsdaling.
Succesverhaal Frankfurt
Een nadere blik op de nummer één stad in Duitsland, Frankfurt, laat een volledig andere demografische trend zien. De stad heeft een enorme aantrekkingskracht: Sinds 1980 is het aantal inwoners in Frankfurt fors gestegen en de laatste jaren treedt een versnelling op, niet in het minst doordat de stad een actief beleid voert om meer woningen te ontwikkelen. Frankfurt is ook de Duitse stad met de meeste ‘superrijken’, mensen met een vermogen van meer dan $ 30 mln.
Frankfurt heeft zich de afgelopen decennia succesvol ontwikkeld tot de financiële hoofdstad van Europa en dat leidt tot een relatief stabiele economie, met als afgeleide ook weinig schokken in het commercieel vastgoed. Opvallend is bijvoorbeeld het stabiele beeld op de kantorenmarkt, waar de afgelopen tien jaar de gemiddelde opname een kleine 470.000 m² per jaar bedroeg. Op de investeringsmarkt zien we ook een uiterst stabiel beeld, met aanvangsrendementen die de afgelopen jaren de neiging hebben langzaam verder te dalen.
Tegen die achtergrond stroomt veel geld naar de stad: in Frankfurt lukt het in een tijd van wereldwijde economische zorgen een vastgoedproject van € 700 mln van de grond te krijgen, Maintor. Belegger/ontwikkelaar DIC Asset stampt een uitbreiding van het zakencentrum, met wonen, werken en winkelen/leisure de grond uit en heeft inmiddels het grootste deel van de gebouwen verkocht en verhuurd. In het project komen de duurste appartementen van Frankfurt. Binnen deze context zijn naast Maintor ook de gloednieuwe stadswijk Europaviertel (Aurelis, CA Immo) en het nieuwe winkelcentrum Skyline Plaza (Allianz, ECE, CA Immo) mogelijk. Ulrich Höller, ceo van DIC Asset, legt uit: ‘We hebben de grootste luchthaven van Duitsland, top-3 in Europa, en Europese Centrale Bank die een gloednieuw hoofdkantoor bouwt. We hebben een veel sterkere economische basis dan veel mensen denken. De stad Frankfurt spreidt zich uit over een relatief klein gebied, maar de regio is veel groter. De Rhein Main regio is in economisch opzicht veel sterker dan de officiële statistieken doen vermoeden.’ Alle signalen wijzen erop dat de aanzuigende kracht van Frankfurt, München, Bonn, Düsseldorf en Berlijn het komende decennium alleen maar sterker zal worden.
De grootste internationale internetknooppunten
Maximale gegevensdoorvoer in gigabit per seconde
2665 DE-CIX Frankfurt, Duitsland
2091 AMS-IX Amsterdam, Nederland
1574 LIN X Londen, Groot-Brittannië
1409 Equinix Redwood City, Verenigde Staten
1100 DataIX Moskou, Rusland
Bron: Unternehmen
Superrijken
Aantal personen met een vermogen van meer dan $ 30 mln
London 4242
Tokio 3525
Singapore 3154
New York 2929
Hongkong 2560
Frankfurt 1886
Mexico City 1850
Paris 1500
Osaka 1450
Peking 1318
Zürich 1314
Bron: HWWI/Berenberg ranking van Duitse steden, 2013 en 2010 vergeleken
