De kloof groeit tussen wat projectontwikkelaars aan kapitaal nodig hebben en wat banken bieden, blijkt uit KPMG-onderzoek naar het vastgoedfinancieringsklimaat.
Door Wabe van Enk
Gepubliceerd in PropertyNL Magazine nr. 12, 18 december 2020
Jaarlijks zijn Frank Mulders en Nanne Piepenbrink, respectievelijk partner en associate director KPMG Advisory, te vinden op de Expo in München. Daar wordt steevast het Europese KPMG-onderzoek gepresenteerd naar het bankensentiment ten aanzien van vastgoedfinanciering. De presentatie van de elfde editie van het onderzoek met 69 deelnemende banken ging dit jaar wegens corona niet door, maar uitgerekend nu mogen de conclusies niet in een la verdwijnen.
Mulders en Piepenbrink waren daarom te vinden op de online Provada en mochten daarnaast de belangrijkste bevindingen presenteren bij de ledenvergadering van de Neprom. Sindsdien slapen projectontwikkelaars wellicht iets minder goed: de uitkomsten laten alarmklokken luiden.
Tegenspraak
Dat lijkt een beetje in tegenspraak met de praktijk, want KPMG heeft het drukker dan ooit. Het team van Mulders is onder andere betrokken bij veel woningtransacties, die volgens Capital Value dit jaar op € 10,1 mrd zullen uitkomen. Het zou een record betekenen.
KPMG was onder andere namens woningcorporatie Mooiland betrokken bij de verkoop van bijna 700 woningen aan Heimstaden, maar ook bij meerdere verkopen aan collega-corporaties. Andere grote transacties gedurende dit jaar betroffen de aankoop van de Amber-portefeuille van € 375 mln door Heimstaden en de dealflow van Vestia middels de verkoop van bijna 5000 woningen en de zorgportefeuille Noorderlicht (gezamenlijk circa € 1 mrd). Hierbij trad KPMG op voor enkele woningcorporaties bij de aankoop van (een gedeelte van) het bezit van Vestia.
Niet alleen KPMG heeft het druk: collega’s van andere accountantskantoren van de Big Four waren betrokken bij de Round Hill-deal voor een staatsfonds dat € 500 mln wil investeren in Nederlandse woningen en de deal van CBRE GI met het Slagerspensioenfonds. Bovendien was er nog een megadeal tussen VolkerWessels en MN Services van bijna 500 woningen. Mulders: ‘In grote lijnen klopt het dat het sentiment van financieren van beleggingsobjecten gelijk is gebleven. Ik denk dat er wel een kanttekening is te maken. Er zijn onder de radar ook veel deals afgeketst die niet in de publiciteit zijn gekomen, maar afgezien van de afgeketste deels lijkt beleggingsvastgoed aardig door de crisis te komen. Nee, mijn zorg betreft de ontwikkelingsfinanciering.’
Alarmerend
Piepenbrink noemt de antwoorden ten opzichte van het onderzoek in 2018 alarmerend. ‘Wij vragen in hoeverre de banken open staan voor ontwikkelingsfinanciering. De categorie zeer open en buitengewoon open, ontbreekt dit jaar. Bij het vorige onderzoek zei nog 40% zeer open te staan. Nu zegt 40% gewoon dat de loketten gesloten zijn, en 60% komt niet verder dan ‘op een kier’. Daarnaast had binnen Nederland in 2018 23% van de vastgoedfinancieringen betrekking op ontwikkelprojecten. Dit jaar is dat teruggelopen tot slechts 13%.’
Normaal is dat een reactie op verslechterende financieringsportefeuilles, maar uit het KPMG-rapport blijkt dat daar geen sprake van is. In 2018 was 12% van de leningen problematisch of licht problematisch. In 2020 is dat nog maar 3%. Mulders: ‘Dat klopt. Maar de toekomstverwachtingen zijn nu wel anders. Slechts 20% van de ondervraagde banken in Nederland verwacht nog maar dat de kwaliteit van zijn portefeuille de komende tijd zal toenemen, terwijl vorig jaar nog tweederde dat idee had. Ook de risicobereidheid is afgenomen. Non-senior leningen waren vorig jaar bijvoorbeeld nog door iedere bank aanvaardbaar, nu zegt 60% gewoon nee.’
Het grootste probleem zit in de projectfinanciering. Piepenbrink: ‘De banken worden kieskeuriger ten aanzien van de achtergrond en het trackrecord van de ontwikkelaar, wat op zich niet altijd een nadeel hoeft te zijn. Verder is de inleg van eigen vermogen anno 2020 een absolute must, terwijl in 2018 nog maar 30% van de banken dat een belangrijk criterium vond. Als je bedenkt dat banken daarnaast ook steeds meer kijken naar de status van de vergunningen en de voorverhuur of verkoopeisen, dan is het duidelijk dat de algehele risk appetite voor ontwikkelfinanciering drastisch is gedaald.’
Het is niet verbazingwekkend dat banken dan de rode loper niet uitleggen voor ontwikkelaars die geld willen ophalen voor retail of hotels, maar bij woningprojecten zijn de risico’s toch beperkt? Mulders: ‘Mijn conclusie is dat de ontwikkelingsprojecten komend jaar onder druk komen te staan door de strengere voorwaarden en condities. Projectontwikkelaars krijgen steeds minder liquiditeit voor het acquireren van gronden en projecten. Vooral projecten met huurwoningen krijgen het moeilijker, omdat die zo kapitaalsintensief zijn.’
Nederland mist een vastgoedbank
Onder Nederlandse banken is steeds minder interesse om kapitaal in vastgoed te steken, en dat is het eerst te merken bij projectontwikkeling. Beleggingsfinancieringen kunnen vaak nog ondergebracht worden bij buitenlandse financiers als eventueel alternatief voor de Nederlandse banken, betogen Mulders en Piepenbrink.
Zij zien als oorzaak de wijzigingen in regelgeving rond kapitaaleisen. Een tweede reden is dat Nederlandse banken verhoudingsgewijs grote portfolio’s met vastgoedfinanciering hebben. ING Real Estate Finance behoorde voor de kredietcrisis tot ’s wereld belangrijkste vastgoedfinanciers, maar ook nu speelt ING REF nog een voorname rol in Europa. In Nederland is het verwikkeld in een nek-aan-nekrace met Rabo Real Estate Finance, dat is voortgekomen uit FGH Bank. De derde partij is ABN Amro. In het rijtje missen projectontwikkelaars een partij zoals destijds SNS Property Finance (daarvoor Bouwfonds), dat onder de naam Propertize nagenoeg is gesaneerd. Kleinere partijen zoals NIBC en RNHB groeien sterk, maar bezitten niet voldoende kapitaal om de markt aan te jagen. Dat kan veranderen, omdat NIBC dit jaar is overgenomen door Blackstone. Daarnaast is debt-finance-advisory in opmars, met partijen zoals KPMG voor grotere leningen en in deze editie Adelaer, en afdelingen die gekoppeld zijn aan vastgoedadviesorganisaties, zoals CBRE en Cushman & Wakefield.
Beleggingsfinancieringen komend jaar iets lastiger
Het is niet zo dat beleggingsfinancieringen helemaal ongedeerd uit de strijd komen, blijkt uit de Property Lending Barometer van KPMG. Vergeleken met andere Europese banken steken Nederlandse banken steeds minder kapitaal in vastgoed, aldus Frank Mulders. Hij wijst op de wijzigingen in de regelgeving ten aanzien van kapitaaleisen. Daar komt bij dat banken in Nederland een relatief groot aandeel vastgoedfinancieringen op de balans hebben staan.
Bij alle categorieën zijn de maximale termijnen verkort met minimaal twee jaar en is er tevens minder bereidheid tot het vertrekken van financieringen met een hoge loan-to-value (LTV). In 2018 wilde nog 60% van de banken meer dan 60% LTV verstrekken bij kantoren. Nu is dat nog maar 40%. Opvallend is dat in de logistiek – een sector die het in coronatijd goed doet – de bereidheid nog verder is teruggevallen. Nog maar 20% van de banken wil een LTV van meer dan 60% ter beschikking stellen. De terugval bij winkels lijkt logisch, gezien de corona-ervaringen: in 2018 waren alle banken bij winkels bereid tot hoge financieringen, nu is dat nog maar een kwart.
Er zijn niet alleen minder hoge en langlopende leningen te krijgen, maar de rente-opslag wordt daarnaast ook steeds hoger. Dit is vooral merkbaar bij logistiek; nu een opslag voor prime tot 3,45% terwijl dat twee jaar terug nog 2% bedroeg. Bij winkels en kantoren is de opslag toegenomen tot 3,25% en 3,1%.
Gerelateerde artikelen:
