Erik van Dijk van VDG: ‘Er is te weinig grond en het is te duur’

Bij de tien grote beleggingstransacties van het afgelopen halfjaar staan ze genoemd: VDG Real Estate rondde afgelopen juni de verkoop van Haven Business Park af, een warehouse van 36.000 m² in Waalwijk. Koper was GLP, dat naarstig op zoek is naar uitbreiding van de logistieke portefeuille in Nederland. VDG Real Estate is de laatste jaren omhoog geklommen op de ranglijst van ontwikkelaars, met name door grote logistieke vastgoedontwikkelingen. Een gesprek met directeur Erik van Dijk over de markt en over VDG.

De bomen groeien tot in de hemel in het logistieke vastgoed. Er is heel veel vraag van gebruikers en beleggers duiken op het product. U kunt uw geluk niet op?
‘Het gaat heel goed, maar zeker het laatste halfjaar lopen we tegen een groot probleem aan. De grond wordt steeds schaarser. In de logistieke hotspots als Venlo, Eindhoven, Utrecht en Schiphol is geen kavel van vijf hectare of groter meer te krijgen. Prijzen rijzen de pan uit: ze vragen nu bijvoorbeeld meer dan € 500 op Schiphol, terwijl we drie jaar geleden nog de helft betaalden. Op Schiphol Trade Park in Hoofddorp koop je nu grond voor € 350 per m² – maar kan er pas over vijf jaar voldoende stroom geleverd worden! Ook buiten de hotspots wordt het schaarser. Zelfs in Limburg, waar het een halfjaar geleden nog goed te doen was, is veel opgekocht. Betaalden we destijds € 50 per m², nu is dat al € 80.’

Wat is de oorzaak van het tekort aan kavels?
‘Gemeenten hebben niet geanticipeerd op de vraag. Ze hadden, toen ze merkten dat de verkoop van grond snel ging, nieuwe plannen moeten maken. Dat hebben ze onvoldoende gedaan. Er zijn natuurlijk wel brownfields, en die pikken we ook op, zoals voor ontwikkeling in Waalwijk die GLP nu gekocht heeft. Maar brownfields hebben als nadeel dat de realisatie langer duurt. Het is immers ingewikkelder, onder meer doordat er vaak meerdere eigenaren zijn en bestemmingsplannen moeten worden aangepast. Ook voldoen brownfields niet altijd aan de vraag van de gebruiker: nu nog beweegt 80% van de vraag zich tussen 20.000 en 60.000 m², maar de omvang van de gebouwen wordt steeds groter. Logistieke bedrijven willen uit efficiëntie-overwegingen steeds grotere ruimten, omdat ze dan bijvoorbeeld maar één keer hoeven te investeren in automatisering. Dergelijke ruimten zijn op brownfields echter lastig te realiseren.
Ik vrees dat het gevolg van het grondtekort zal zijn dat bedrijven het elders moeten gaan zoeken. Nederland is gewild, ook voor datacenters, maar als het hier niet kan, dan lonkt het buitenland.’

Hoe gaat u om met het tekort en de hoge prijzen?
‘Als we er al tussen komen, laten we regelmatig kavels schieten omdat we denken dat we daar geen rendement op kunnen maken. Natuurlijk is er nu veel geld in de markt, maar een keer zal het toch minder gaan. Als je dan het vastgoed moet verkopen… We zijn een familiebedrijf dat net zijn 50-jarig bestaan heeft gevierd, en we gaan dus voor de lange termijn. We spreiden onze risico’s: we zijn al actief in Duitsland en hebben daar nu een Duits team neergezet, zodat we daar nu nog gerichter bezig zijn. Ook hebben we inmiddels vier medewerkers op woningbouwontwikkeling gezet die de markt aan het verkennen zijn. We doen met Unibouw al sinds de jaren’80 aan prefab, en ik denk dat de woningmarkt er eindelijk klaar voor is: het is immers snel en betaalbaar, iets waar de markt meer dan ooit behoefte aan heeft. In eerste instantie denken we aan het ontwikkelen van vakantieparken, omdat we er al één hebben ontwikkeld en in eigendom hebben: Città Romana in Hellevoetsluis. Als het dan moet, staan we klaar om snel te schakelen.’

Zijn de bouwkosten in het logistieke vastgoed ook een probleem?
‘Ja, die zijn met 30–40% gestegen. Waar we kunnen wachten we met bouwen, omdat we het niet rond kunnen rekenen. Waar we niet kunnen wachten omdat we afspraken hebben, nemen we ons verlies. We geloven namelijk in het nakomen van wat we beloven. Ons voordeel is natuurlijk wel dat we er kort op zitten: tussen afspraken maken met belegger of gebruiker en bouwer zitten meestal niet meer dan twee maanden. Dat kan, omdat we de bouwer en een aantal toeleveranciers in huis hebben.’

Welke projecten hebben jullie nu onderhanden?
‘We hebben 500.000 m² in de pijplijn en 100.000 m² in de realisatiefase. Unibouw heeft voor derden ook nog 150.000 m² in de realisatiefase, dus in totaal bouwen we momenteel 250.000 m². We realiseren nu in Waalwijk het warehouse van 36.000 m² dat verkocht is aan GLP, in Venlo realiseren we 13.500 m² die gedeeltelijk verhuurd is, op Schiphol Trade Park 33.000 m² die nog gedeeltelijk beschikbaar is, in Ede 13.000 m² en in Helmond 40.000 m².’

Dat zijn vooral grote complexen. Gezien de ontwikkelingen in e-commerce: is ontwikkelen voor last-mile delivery iets voor VDG?
‘We kijken er met een schuin oog naar. Het zijn specifieke locaties: vlakbij een afrit bij de snelweg en toch dichtbij het centrum. Er zijn op zich genoeg van dat soort locaties, maar ze staan wel vaak op brownfields. Dat maakt het ontwikkelen wat lastiger. Maar wat ons nu nog tegenhoudt, is dat we er geen volume kunnen maken: last-mile delivery is meestal maar zo’n 5000 m² groot. Bedrijven in grotere units clusteren is lastig, omdat ze allemaal hun eigen specifieke logistieke oplossingen hebben. Vergelijk bijvoorbeeld de elektrische wagentjes van Picnic met de fiets van Coolblue. Bij de grote logistieke vervoerders zijn de eisen die aan een gebouw worden gesteld, veel universeler.’

Houden jullie het meeste in portefeuille van wat jullie ontwikkelen?
‘Op dit moment niet; we kunnen nu door verkoop andere projecten financieren. De bruto aanvangsrendementen die vooral buitenlandse beleggers nu betalen liggen tussen 3 en 5%. Op zich willen we pas verkopen als we verhuurd hebben, maar soms is de prijs leeg ook al heel goed. Dat was bijvoorbeeld het geval in Waalwijk. Ik denk dat de aanvangsrendementen ook wel een tijd op dit niveau zullen blijven: er is zoveel geld en het aanbod raakt op.’

Beleggers moeten dus vroeg aan tafel zitten als ze de boot niet willen missen. Maken jullie veel gebruik van forward funding?
‘Eigenlijk niet, hoewel het steeds aantrekkelijker wordt. Tegenwoordig willen beleggers al tegen 1–2% financieren. Dat is aanmerkelijk beter dan de bank, waarmee we dan ook nauwelijks zaken doen. Die vinden het financieren van het soort ontwikkelingen dat wij doen sowieso erg lastig.’

De vraag van de gebruikers is nu erg hoog; zal dat zo blijven?
‘E-commerce laat ieder jaar dubbele groeicijfers zien, en dat blijft wel even zo. We zien nu ook wel dat door de Brexit een en ander loskomt, dat partijen die in het VK zitten ook hier een dependance willen hebben. Maar ik ben heel benieuwd wat er gebeurt als de corona-subsidies losgelaten worden. Logistiek heeft altijd sterk gereageerd op de economie, en wij zullen het ook merken als het slechter gaat. We zullen het binnen één of twee jaar weten, schat ik in. Het is nog een reden om ons risico te spreiden richting woningbouw: daar zal de komende 10 jaar de vraag wel hoog blijven.’

Over VDG
De Van Dijk Groep, of VDG zoals het bedrijf tegenwoordig door het leven gaat, is een familiebedrijf: het wordt geleid door Erik van Dijk en zijn zus Madeleine. Erik neemt vooral de commerciële en bouwkundige taken voor zijn rekening en Madeleine de juridische en financiële. Het bedrijf werd ruim 50 jaar geleden opgericht door hun vader Hendrik van Dijk en richtte zich toen op het isolatiemateriaal tempex.
Anno nu is de Van Dijk Groep uitgegroeid tot een bedrijf met veel verschillende bouwgerelateerde onderdelen, zoals bouwer van bedrijfspanden Unibouw, de website Bouwgrondvinden.nl en producent van betonnen systeemvloeren Havebo. Ook onderdeel van de groep is VDG Finance, dat mezzanine-financieringen verstrekt aan verschillende soorten bedrijven, bijvoorbeeld pretpark Toverland. De jaaromzet van de Van Dijk Groep ligt rond de € 100 mln, er zijn zo’n 130 medewerkers.
VDG Real Estate is een aparte poot van de Van Dijk Groep. Hieronder valt onder meer VDG Property Investment, met een beleggingsportefeuille van circa € 100 mln. Die is meest gevuld met projecten die VDG zelf ontwikkeld heeft en die volgens Erik van Dijk wat ‘moeilijker’ zijn. Denk aan een bioscoop of aan een fertiliteitskliniek. Van Dijk: ‘Zulke panden zijn wat bewerkelijker, maar het rendement ligt ook iets hoger.’
De ontwikkelpijplijn van VDG Property Development van nu 500.000 m² is met name gevuld met logistieke projecten. Die worden altijd gebouwd door Unibouw, met deels de eigen bedrijven als toeleveranciers. Van Dijk ziet dat niet als gedwongen winkelnering, maar als een manier om snelheid te maken: ‘Het kost minder energie om te werken met mensen die hier in het pand zitten dan met anderen. Het bouwbedrijf en de toeleveranciers worden scherp gehouden doordat ze ook voor anderen werken, zodat we goed zicht op marges en ontwikkelingen houden.’
Ook met andere onderdelen van het bedrijf vindt synergie plaats. Ongeveer de helft van de gebruikers die VDG faciliteert komt via Bouwgrondenvinden.nl. De website inventariseert via bellen, rondrijden en openbare bronnen alle beschikbare bouwkavels in Nederland voor commerciële ontwikkelingen. Van Dijk: ‘Het proces begint immers bij het vinden van grond. Als we contact maken met de zoeker van de grond, kunnen we hem meteen ons palet van diensten aanbieden. Dat werkt heel goed.’ Synergie vindt zelfs plaats met VDG Finance: ‘We willen bij financieringen, die niet bouwgerelateerd hoeven te zijn, toch graag een koppeling maken met de bouw. Bij Toverland financieren we bijvoorbeeld twee nieuwe attracties, maar bouwen we ook een nieuw bedrijfspand. Vaak krijgen bedrijven wel hun vastgoed gefinancierd, maar krijgen ze bij de bank moeilijker een financiering voor bedrijfsgerelateerde investeringen. Dan kunnen wij inspringen.’
Zelfs bij het Hendrik van Dijk Fonds, het liefdadigheidsfonds dat vader Hendrik in 1994 heeft opgericht en dat wordt voortgezet door de familie, wordt gezocht naar een relatie met de bouw. Jaarlijks wordt zo’n € 50.000 per jaar in ontwikkelingslanden besteed aan bouwprojecten, zoals een school of een waterput. Dergelijke bouwwerken worden echter niet door Unibouw uitgevoerd, maar lokaal aanbesteed.