De Duitse gesloten fondsenbouwer HCI ziet de Nederlandse vastgoedmarkt nog steeds als een aantrekkelijke markt. In tegenstelling tot veel Duitse branchegenoten is HCI nog steeds een netto investeerder in Nederland. Oliver Georg van HCI vindt dat de Nederlandse markt nog steeds uitstekende mogelijkheden biedt. Gepubliceerd in Propertynl Magazine 2007 nr. 15
De Duitse gesloten fondsenbouwer HCI ziet de Nederlandse vastgoedmarkt nog steeds als
een aantrekkelijke markt. In tegenstelling tot veel Duitse branchegenoten is HCI nog steeds
een netto investeerder in Nederland. Oliver Georg van HCI vindt dat de Nederlandse markt
nog steeds uitstekende mogelijkheden biedt.
Gepubliceerd in Propertynl Magazine 2007 nr. 15
door Sybe Nijboer
Door verkopen van grote portefeuilles van Nederlands
vastgoed door Duitse partijen is HCI Immobilien Consult
(HCI), onderdeel van de HCI Gruppe, verworden tot
een van de belangrijkste Duitse vastgoedbeleggers in Nederland.
De Nederlandse portefeuille van HCI bestaat inmiddels
uit 65 objecten met een totaal vloeroppervlak van
400.000 m2. Het betreft een portefeuille met uitsluitend
kantoren, met uitzondering van 2 objecten waar een
klein beetje bedrijfsruimte bij zit. De totale portefeuille
heeft een omvang van circa € 1 mrd.
Huurgroei in Nederland
‘Ik ben een grote fan van Nederland’, zegt Oliver Georg,
managing director van HCI. ‘De Nederlandse markt is
een interessante markt voor Duitse fondsenbouwers’, aldus
Georg. Volgens hem is de reden dat veel Duitse partijen
op dit moment grote pakketen Nederlands vastgoed
verkopen vooral gedreven door de marktomstandigheden.
De hoge prijzen op de Nederlandse vastgoedmarkt
hebben veel Duitse partijen er toe aangezet om vastgoed
dat verworven is in de jaren negentig en de periode tot
2005 te verkopen. ‘Maar alle Duitse emissiehuizen zijn
nog steeds actief in Nederland als koper, misschien wel
iets minder dominant als in de jaren negentig’, stelt Georg.
De reden waarom Nederland aantrekkelijk blijft als investeringsland
voor HCI en andere Duitse beleggers is
volgens Georg ‘de sterke economie van Nederland, het is
een van de sterkste economieën in Europa, en het heeft
een goed georganiseerde transparante vastgoedmarkt’.
De economie is volgens Georg de belangrijkste drijfveren
achter de Nederlandse vastgoedmarkt. De Nederlandse
economie herstelt zich het snelst van uit de recessie en
dit stuwt de huurprijzen omhoog en dit biedt weer perspectieven
voor vastgoedbeleggers als HCI. Volgens Georg
is de Nederlandse de verwachte huurgroei in Nederland
veel groter dan bijvoorbeeld in Duitsland. Daarnaast
wijst hij op het feit dat Nederland een stabiele politieke
omgeving biedt, met een regering die op het bedrijfsleven
is gericht. ‘Hoewel sommige Nederlandse collega’s
daar op dit moment met mij van mening over verschil-
len’, voegt hij daar lachend aan toe.
Het economisch herstel in Nederland heeft gezorgd voor
dalende leegstand, aantrekkende huren en een inherent
potentieel op verdere huurgroei. Deze kenmerken van de
Nederlandse vastgoedmarkt hebben de interesse gewekt
van andere buitenlandse investeerders zoals de Ierse (institutionele)
beleggers en de opportunistische beleggers.
Hierdoor is een veel meer concurrerende marktomgeving
ontstaan waarin prijzen werden opgedreven en de
aanvangsrendementen daalden. Maar volgens Georg is
aan dit laatste nu een eind gekomen. ‘De aanvangsrendementen
voor vastgoed op toplocaties zal laag blijven,
onder de 6% en soms tegen de 5% aan. Maar in andere
segmenten zal een lichte opwaartse beweging zijn te bespeuren.’
De crisis op de kredietmarkten speelt hierbij volgens Georg
een kleine rol. ‘De impact op de prijzen is geen reële
impact, maar vooral één die als dusdanig wordt ervaren.
Maar de grote opportunistische spelers zullen nog steeds
geld van de banken kunnen krijgen. Misschien geen 95%
meer, maar nog steeds 80 tot 90%’, aldus Georg. Het
is vooral het middensegment van de markt dat iets zal
merken, een aantal kleinere partijen zal het moeilijker
krijgen met de financiering, hierdoor wordt een groter
beslag gelegd op het eigen vermogen van deze partijen
waardoor zij minder projecten kunnen doen dan voorheen.
Maar volgens Georg is er nog altijd meer geld beschikbaar
in de markt voor vastgoedbeleggingen dan dat
er goed product is, dus verwacht hij niet dat de prijzen
enorm onder druk zullen komen en dat de aanvangsrendementen
enorm zullen stijgen.
Richten op value added
Inmiddels is HCI niet alleen meer actief als initiator van
gesloten vastgoedfondsen. Samen met het Amerikaanse
Behringer Harvard heeft HCI een joint venture opgezet
voor meer opportunistische beleggingen. De focus van
deze joint venture ligt op de Nederlandse en Duitse markt
en richt zich op de zogeheten value-addedbeleggingen.
Het gaat bijvoorbeeld om objecten waarbij door middel
van verbeteringen aan het pand en/of het wegwerken
van leegstand waarde wordt toegevoegd aan het pand. ‘In
Nederland wordt dit bereikt door ons asset en vastgoed
management bedrijf, HCI Vastgoed Management’. De
omloopsnelheid van deze beleggingen is snel, ‘wij plannen
bij onze berekeningen dat het object binnen een tot
twee jaar weer verkocht wordt’, zegt Georg.
HCI/Behringer heeft een eigen team dat actief zoekt
naar potentiële beleggingsobjecten. Er wordt hierbij gebruik
gemaakt van alle makelaars. ‘Wij zijn continu in
gesprek met makelaars en het merendeel van de deals
betreft deals gedaan via makelaars (95%)’, zegt Georg.
Tot dusver heeft HCI/Behringer alleen deals gedaan in
Nederland, ‘in Duitsland zijn we betrokken geweest bij
een aantal biedingen, maar tot dusver nog niet succesvol’,
aldus Georg. Volgens hem is dit nog een voordeel van de
Nederlandse markt, ‘het is een transparante markt waar
nog deals kunnen worden gedaan.’
Een van de andere activiteiten die HCI ontplooit is in de
fund-of-funds sector, inmiddels heeft het via een joint
venture met de Amerikaanse pensioenfondsenadviseur
Townsend Group een groeifonds opgezet. Dit fonds,
waarvoor inmiddels € 100 mln is opgehaald, richt zich
op investeringen in opportunistische fondsen waaronder
Blackstone. Daarnaast heeft de joint venture plannen om
een fund-of-funds op te zetten dat zal investeren in de zogeheten
BRIC-landen (Brazilië, Rusland, India en China)
en mogelijk ook in Singapore, Japan en Mexico.
Voorlopig is het volgens Georg niet aan de orde om zelf
rechtstreeks in dit soort landen te investeren. ‘Daarvoor
kennen wij de markten niet goed genoeg. Voorlopig houden
wij het bij die landen die wij kennen’, aldus Georg.
En nu in Nederland het middensegment van de markt
en de ‘kleinere’ opportunistische portefeuilles mogelijk
te maken krijgen met opwaartse druk van de aanvangsrendementen
liggen er hier weer kansen, zeker voor de
joint venture met Behringer.
Ruim € 500 mln aan eigen vermogen opgehaald voor vastgoed
De HCI Group is opgericht in 1985 en initieert closedend
fondsen op het gebied van schepen, vastgoed,
private equity fund-of-funds, en de secundaire verzekeringsmarkt.
Sinds de start heeft HCI € 4,8 mrd
aan eigen vermogen voor haar fondsen opgehaald,
circa € 500 mln hiervan was bestemd voor vastgoed.
Het merendeel van de vastgoedbeleggingen ligt op
dit moment in Nederland. HCI heeft naast de 65 panden
in Nederland nog vastgoed in Oostenrijk, Zwitserland,
de Verenigde Staten en in Duitsland.
