DWS heeft een appartementengebouw in Amsterdam gekocht en een superduurzaam logistiek pand in Vianen. Beide aankopen onderstrepen volgens de Duitse vermogensbeheerder de kracht van de pareltjes in het Europese vastgoed.
Simon Wallace, country manager UK en co-head Research bij DWS, en Markus Wickenträger, hoofd European Institutional Portfolio Management, waren eerder deze maand in Amsterdam om de Nederlandse beleggers bij te praten. Op een steenworp afstand van de Johan Cruijff Arena is het volgens Wallace in lijn met de legendarische nummer 14 tijd om ook in vastgoed te focussen op hard werken, exceptionele fundamenten en het veranderen van de langetermijntoekomst van ‘het spel’.
Is er sprake van herstel in de mondiale vastgoedmarkt en hoe past jullie aankoop van het Frame Building in Amsterdam daarbij?
Wickenträger: ‘Eind vorig jaar kon je al een voorzichtige belofte zien van het herstel van de belangrijkste vastgoedmarkten te midden van onrustige financiële markten. Beleggers zijn weer op zoek naar beleggingen met een beperkt risico en de juiste waardering. Dat biedt vooral kans voor core+ en core++ beleggingen. Wij hebben een mandaat van € 1 mrd gekregen, specifiek gericht op deze beleggingen. De vastgoedmarkt, met name in West-Europa, is er een van excess pricing. Dat betekent ook dat bepaalde assets op de markt komen, bijvoorbeeld om voor de verkopers meer liquiditeit te creëren. De aankoop van het Frame Building geeft ons de kans om het gebouw onder de juiste voorwaarden te verhuren en tegelijkertijd mee te spelen aan de core-kant.’
Wallace: ‘Dat doen we niet alleen in Nederland, maar ook in het Verenigd Koninkrijk, Denemarken en Duitsland, waar we ook soortgelijke aankopen gedaan hebben.’
Tegelijkertijd verkochten jullie bijna 500 woningen in kleinere Nederlandse steden. Zijn dit geen core-beleggingen meer?
Wallace: ‘In algemene zin geldt dat beleggers in een sterke markt van nature niet alleen kopers, maar ook verkopers zijn. Beleggers zoeken naar de beste strategische allocatie van hun vermogen. Specifiek voor DWS geldt dat we fiduciair asset manager zijn. We zijn voor onze klanten, veelal institutionele beleggers, op zoek naar het beste rendement. Daarbij zijn we zowel koper als verkoper. Iedere portefeuille bevindt zich op een ander moment in de life cycle. We managen doorlopend actief onze fondsen op basis van een buy-, hold- of sell-strategie.’
Wickenträger: ‘De woningportefeuille die we hebben verkocht, bestond uit betaalbare woningen, hoofdzakelijk verspreid rondom de Randstad. Die hadden we sinds 2018 in ons bezit. Voor ons was de verhouding tussen de benodigde investering om de woningen een plus te geven, uitgaande van een redelijke inflatie, en de beperkte mogelijke huurgroei de reden voor verkoop. De nieuwe regulering voor de vrije sector, in combinatie met de hogere overdrachtsbelasting, heeft buitenlandse beleggers in bestaande woningen naar de uitgang geduwd. Particuliere beleggers springen daarop in.’
In het Frame Building zit deels ook sociale huur. In hoeverre past dat bij jullie?
Wickenträger: ‘Wij vinden het over het algemeen juist fijn om deels in betaalbare woningen te zitten, omdat dat een stabiele belegging is. De lage leegstand in combinatie met een aanhoudende vraag maakt het een gewild item in een gespreid porfolio.’
Focussen jullie je alleen nog maar op aankopen in grote steden als Amsterdam?
Wallace: ‘Pan-Europees zien we een grote trek van investeerders naar core+ en core++ assets op de beste locaties. Dat geldt ook voor het residentiële segment. Hoogwaardige woningen in de belangrijkste Europese steden spelen daarbij een belangrijke rol, maar mobiliteit en connectiviteit zijn de voornaamste drijvers. Woningen rondom belangrijke vervoersknooppunten zijn enorm in trek en laten een flinke huurgroei zien.’
Wickenträger: ‘Een goede connectiviteit zorgt ervoor dat ook andere locaties in de Randstad hun aantrekkingskracht houden voor beleggers, net als in andere stedelijke regio’s.’
Dreigt er geen overwaardering van de zogenaamd beste woningen op de beste locaties terwijl de markt schreeuwt om betaalbare woningen?
Wallace: ‘Ik denk dat we toe moeten naar een andere definitie van betaalbaarheid. Nu is die nog heel erg vastgepind op de woonlasten als percentage van het inkomen, van zo’n 35–40%. Terwijl je denk ik meer zou moeten kijken naar wat mensen overhouden als hun woonlasten zijn betaald. In een economisch sterk gebied liggen niet alleen de huren, maar ook de salarissen dikwijls een stuk hoger, waardoor je nog steeds meer overhoudt. Daarom wordt bijvoorbeeld in de florerende ‘sun belt’-states van de Verenigde Staten nog steeds veel nieuwbouw gerealiseerd. Economische ontwikkeling en de beschikbaarheid van woningen gaan hand in hand.’
In hoeverre wordt de allocatie door vastgoedbeleggers op dit moment gestuurd door de politieke situatie in de Verenigde Staten of de economische situatie in Duitsland?
Wickenträger: ‘Het beeld van Duitsland als de zieke man van Europa is zwaar vertekend. De Duitse begrotingsstimuleringsmaatregelen van € 1 bln hebben de regionale economische vooruitzichten aanzienlijk verbeterd. Niet voor niets voert wat ons betreft Duitsland geografisch gezien de vooruitzichten aan met sterke fundamenten in alle vastgoedsectoren.’
Wallace: ‘Europese, niet-beursgenoteerde vastgoedfondsen hebben de afgelopen jaren beter gepresteerd dan hun Amerikaanse tegenhangers, maar een correlatie met de huidige Amerikaanse regering is niet direct te leggen. Wat we bijvoorbeeld wel zien, is een groeiende voorkeur van internationale studenten om naar Europa te gaan of daar te blijven. Dat stuwt de toch al grote vraag naar studentenwoningen door heel Europa nog verder op.’
Scheppen de handelsbeperkingen en de geopolitieke situatie wat jullie betreft nieuw momentum voor sectoren als logistiek? En is het vestigingsklimaat in ons land nog wel uitdagend?
Wallace: ‘Europees vastgoed kan nog steeds een stabiele en aantrekkelijke investeringsomgeving bieden te midden van wereldwijde volatiliteit. Structurele trends en lokale dynamiek maken dat sommige regio’s en sectoren nog beter presteren. De fundamentals in logistiek zijn veerkrachtig. Er is, ook in Nederland, een aanhoudend grote vraag naar kwalitatief goede logistiek.’
Wickenträger: ‘Wij zien ook nog geen substantieel andere allocatie van beleggingsgelden ontstaan omdat Nederland bijvoorbeeld hogere standaarden voor duurzaamheid hanteert. Andere Europese landen hanteren namelijk ook hun eigen regels.’
Wallace: ‘Aan de gebruikerskant is er wat voorzichtigheid, met name bij partijen met een behoorlijke handelsblootstelling aan de Verenigde Staten. Tegelijkertijd melden de intermediaire partijen met wie wij zaken doen dat de lege plekken in logistieke assets alweer snel vollopen. De huidige internationale omstandigheden bieden ook kansen voor re- en onshoring van productieprocessen en markten die gerelateerd zijn aan defensie.’
Dit verhaal verscheen eerder in PropertyNL Magazine nr. 9, 26 september 2025
