Dick van Hal, Bouwinvest: 'We stoppen niet met investeren'

Hoe gaat het? Thuiswerken, met de organisatie?
We zijn nu aan het kijken hoe we terug naar kantoor kunnen. We denken aan drie shifts. Op zich is het thuiswerken goed gegaan: we hebben onder andere saamhorigheid proberen te creëren door een wekelijkse Bouwinvest at home-nieuwsbrief. Ook hebben we bij ieder directielid een cameraploeg over de vloer gehad om te laten zien hoe wij werken. Iedereen kon zien dat mijn vrouw mij naar de zolderverdieping had gedirigeerd omdat ze vond dat ik veel te veel kabaal maakte met al mijn calls. Maar ze konden ook zien hoe we met de hond over de hei wandelden.

Maar we hebben ook gemerkt dat dit echt contact niet kan vervangen. Tijdens deze periode is een collega zeer plotseling overleden. Nu moest iedereen dat alleen verwerken. Maar eigenlijk wil je en moet je bij elkaar zijn om de emoties te delen.

Hoe gaat het met de huurders?
Dat verschilt per segment. We hebben € 1 mrd aan winkels en met veel huurders hebben we afspraken gemaakt. Dan gaat het om uitstel van betalingen, we zijn nog niet zover dat we huren kwijtschelden. Eerst maar eens kijken hoe het verder gaat. We vinden dat we een maatschappelijke verantwoordelijkheid hebben, maar we zijn geen Sinterklaas.

Voor onze hotelportefeuille hebben we met alle zeven hotels afspraken. Ook daar moeten we kijken hoe het verder gaat, maar structureel blijven we in dit segment geloven.
In onze woningportefeuille hebben we geen grote problemen, maar toch hebben we besloten vooralsnog geen huurverhoging door te voeren. Ook hier vinden we dat we een maatschappelijke verantwoordelijkheid hebben. Als de hele wereld lijdt, moeten ook wij een stuk van de pijn nemen.

Hoeveel rendement gaat dat jullie kosten?
Onze scenario’s gaan uit van 0 tot 5% waardedalingen voor de woningportefeuille, voor de kantoren tot 10% en voor de retailportefeuille tot 15%. Voor onze totale portfolio komt dat dan ongewogen uit op 8 tot 9% waardedaling. We werken niet met vreemd vermogen, dat scheelt natuurlijk.

Dat is gezien verwachtingen van anderen best optimistisch. Voor jullie vallen de veranderingen dus wel mee?
Zeker niet, dat ben ik helemaal niet met je eens! Onze cijfers zijn misschien beter dan de cijfers die uit jullie marktpolls komen (waarin marktprofessionals bijvoorbeeld voor retail aangaven tot wel 40% waardeverlies te verwachten – red.), maar de veranderingen door deze crisis zijn immens. Wij hebben over 2019 rendementen met dubbele cijfers geboekt, dat verschil is dus heel groot. En hoewel de transitie op de winkelmarkt natuurlijk al bezig was, gaan de veranderingen hier nu wel echt in de versnelling. Dat het effect op onze portefeuille wat dat betreft meevalt, komt doordat we al eerder in wijkwinkelcentra en op de primaire locaties hebben geïnvesteerd.

Wat ook echt nieuw is, is de maatschappelijk betrokkenheid. Die komt niet alleen van ons, maar van heel veel partijen inclusief onze aandeelhouders (met name pensioenfondsen – red.). Die zetten dat expliciet bij ons op de agenda. Dat heeft mede in het steunakkoord retail geresulteerd en in gematigde huurstijgingen voor woningen.

Ook het akkoord Samen Doorbouwen om de bouw zoveel mogelijk door te laten gaan, komt uit dit soort overleg voort. Dat geldt ook voor de gesprekken onder leiding van het ministerie over het stimuleren van gebiedsontwikkelingen. Daarin hebben we afgesproken dat ontwikkelaars en gemeenten kijken wat de mogelijkheden zijn en wij beleggers kijken of het voor ons haalbaar is. Wij hebben in corona-tijd bijvoorbeeld net de afspraken ondertekend voor vrije sector huurwoningen in het complex ‘Licht en Lucht’ in Zeist. Ook zitten we in de afrondende fase voor een aantal andere projecten in Nederland en in het buitenland. We stoppen dus niet met investeren.

Het is voor projecten en gebiedsontwikkelingen overigens wel positief dat de prijsstijgingen tot stilstand zijn gekomen. Hierdoor worden meer businesscases haalbaarder. Toch zijn ook wij voorzichtig en kijken even wat de nieuwe realiteit ons gaat brengen.