Dealteam ABN Amro organiseert Campus-transactie

Het ‘trusted advisor dealteam’ van ABN Amro, Marco Hoogervorst en Lisette Sala onder leiding van Bas Rutten, is naar de Circl op de Amsterdamse Zuidas getrokken om hun ‘trophy-financiering’ nader toe te lichten. Onderwerp van gesprek is de herfinanciering van de High Tech Campus, veel meer dan een verzameling kantoren aan de zuidelijke rand van Eindhoven. Hier is het kloppend hart van de Nederlandse tech-sector. Op de campus zitten bedrijven zoals high-end spelers als ASML, NXP en natuurlijk Philips.
Wie Eindhoven zegt, zegt Philips, al besloot het bedrijf decennia terug het hoofdkantoor te verplaatsen naar Amsterdam. De relatief cultuurarme stad dreigde zijn positie te verliezen, maar het tegendeel gebeurde. De combinatie van Philips en alle bedrijven die daaruit voortvloeiden, de Technische Universiteit Eindhoven en het voortvarende stadsbestuur, brachten niet alleen de voetbalclub maar ook de stad in de lead. Eindhoven doet als vijfde stad mee in Holland Metropole. Terwijl Delft bleef rommelen met de campus en de toppositie van de technische universiteit verspeelde, scoorde ‘underdog’ Eindhoven met als successymbool de High Tech Campus.

Te groot
Het dealteam van Bas Rutten wist meteen dat de financiering met € 500 mln te groot was om geheel op eigen boek te nemen. Het is geen publiek geheim dat alle banken werken aan balansverkorting. Bovendien moeten banken voor vastgoedfinanciering meer eigen vermogen aanhouden dan vroeger. Wil je dan speelruimte overhouden voor vaste klanten, dan moet je doorplaatsen. In dit geval selecteerde ‘mandated lead arranger’ ABN Amro twee Duitse banken: Berlin Hyp en Helaba. De eerste is al lange tijd actief op de Nederlandse markt met een eigen kantoor, de tweede is in Europa een van de leidende partijen. Rutten legt uit dat ABN Amro als trusted advisor het inmiddels als een kernactiviteit ziet om geschikte medefinanciers te zoeken. De concurrent van vroeger is partner geworden. Dit betekent ook dat voor ABN Amro de hoogte van de financiering niet per definitie een belemmering is, aldus Rutten. Op zich had de herfinanciering ook groter kunnen zijn, maar dan zou er meer zijn doorgeplaatst aan mogelijk meer partijen.
Van groot belang voor de bank is het in kaart brengen van de vastgoed- en financieringsrisico’s, maar uiteraard spelen de ervaringen en de relatie met de ‘ultimate beneficial owner’, in dit geval Marcel Boekhoorn, een minstens zo belangrijke rol. Als die naam valt, sluiten de lippen van de drie ABN Amro-bankiers. Toch spreekt Rutten van een goede directe relatie met Boekhoorn, waarin zij op voornaam-basis met elkaar spreken en samen de deal uiteindelijk beklonken. Daarom uit andere bron iets over de positie van de ‘large account’ Marcel Boekhoorn.

Reuzenpanda’s
Boekhoorn is bekend geworden door de verkoop van Bakker Bart (€ 350 mln) in 1999 en Telfort (zijn aandeel bedroeg € 500 mln). Hij leed verlies op zijn investering in dagblad De Pers en de reuzenpanda’s Xing Ya en Wu Wen, die hij voor € 7 mln naar zijn Ouwehands Dierenpark haalde. Zijn bedrijf Ramphastos Real Estate kocht de campus in 2012 voor € 425 mln na een ongelooflijk lange biedingsperiode, waarbij eigenaar Philips zich zigzaggend een weg baande tussen de hoogstbiedende (Verenigde Arabische Emiraten) en de meest strategische (Philips zelf). Philips kan niet hebben dat concurrenten, zoals Siemens en General Electric, een positie verwerven op ‘zijn’ campus. Aan de andere kant zag Philips in dat het niet zoals vroeger al zijn whizzkids kon opsluiten in het NatLab in de hoop dat daar wat moois uit opbloeit.
Boekhoorn was in die tijd een grote klant van Rabobank, die op zijn beurt dochter FGH Bank interesseerde voor een hoge financiering op het vastgoed van zijn Chalet Group. In de crisis kwam deze portefeuille onder water te staan. Rabo/FGH Bank deelden een verlies van naar schatting € 150 mln en Boekhoorn tikte privé € 50 mln af, maar hij kon de High Tech Campus behouden, zo leek het tenminste voor de buitenwereld. Boekhoorn trok vorig jaar veel publiciteit als de ‘redder’ van Hema, een transactie die 30 november werd afgerond en niet los gezien kan worden van de herfinanciering van de High Tech Campus. Boekhoorn kon de aankoop van Hema financieren door afstand te doen van de meerderheid in de High Tech Campus. Hij is er daarmee nog niet. Hij is bezig Hema-winkels in Nederland af te stoten (van de 545 Hema’s zijn er al 261 in handen van franchisenemers). Daarbij heeft hij ook eigendom overgedragen van een aantal Hema’s, waaronder zes aan de Kronenberg Groep. Rutten kan dit relaas uiteraard niet bevestigen.

Voorbeeld voor nieuwe campussen
Een van de belangrijke parameters voor de bank is de loan-to-value. Managing director van de High Tech Campus, Jan Willem Neggers, zegt dat er onder de 60% is gefinancierd. Dit zou betekenen dat de campus inmiddels een waarde vertegenwoordigt van € 800 mln. Wat van cruciaal belang is, is het businessmodel en de cashflow. Sala heeft uitgebreid onderzoek gedaan naar de huurstromen op de campus, die in 13 jaar fors zijn toegenomen en waarbij er altijd een bezettingsgraad is geweest van tenminste 95%. Het gaat daarbij niet alleen om conjunctuurgevoelige kortetermijncontracten voor start-ups. Het is een mix, met ook zeer langlopende contracten van Philips en ASML. Door een ontwikkelcapaciteit van 90.000 m² is er ruimte voor de toekomst, aldus Sala. Hoogervorst: ‘Het is geen traditionele asset class, zoals de gebruikelijke kantoren of winkels. Je moet daarom het businessmodel begrijpen en als bank de ‘social impact’ van de campus becijferen. Wij zeggen in onze reclame-uitingen ‘banking for better’. Dit is een voorbeeld dat je het waar kunt maken. Als wij gevoel krijgen hoe bedrijven op zo’n High Tech Campus groeien, kunnen wij dat ook op andere plaatsen realiseren. Een kernmerk van de High Tech Campus is bijvoorbeeld dat geen enkel bedrijf eigen horecafaciliteiten mag hebben. Daarmee vergoot je de uitwisseling.’

Multiplatform
Eigenlijk zou je deze ervaring Europees kunnen uitrollen, maar ABN Amro is vooralsnog primair een Nederlandse bank geworden. Rutten: ‘Nederland is voor ABN Amro de kernrealiteit, maar dat zorgt er wel voor dat we vanuit onze sectorale aanpak een stevige gesprekspartner zijn voor de vastgoedpartijen in de Nederlandse markt. Hiermee zijn wij in staat onze ervaring met de High Tech Campus ook elders in te zetten. De High Tech Campus manifesteert zich sterk als een multiplatform, waar bedrijven hun diensten en services inkopen op het gebied van vastgoed en ICT. Daarnaast zijn zij koploper op het gebied van het duurzaam omgaan met het energieverbruik. Dit sluit uitstekend aan bij de strategische pijlers die ABN Amro voorstaat op het gebied van duurzaamheid.’ Hij kan nog niet zeggen of dit de uitbreiding van de campussen Wageningen, Enschede of Amsterdam zal worden. ‘Wel kunnen wij nu al opmaken uit de ontwikkeling van de huurstroom van de High Tech Campus dat Nederland met zijn stabiele triple A-economie een grote aantrekkingskracht uitoefent. Wij moeten zien dat wij die kansen benutten door die successen te financieren.’

Op de foto v.l.n.r. Marco Hoogervorst, Lisette Sala en Bas Rutten