De zeven trends in projectontwikkeling

De PropertyNL top-101 Ontwikkelaars maskeert een stille revolutie in projectontwikkeling. Dé projectontwikkelaar bestaat niet meer. Steeds meer verschillende specialisaties manifesteren zich rond de te ontwikkelen omgeving, variërend van financieel constructeur, gebiedsontwikkelaar, conceptontwikkelaar tot huisvester voor eindgebruikers. In deze editie zeven trends.

Gepubliceerd in PropertyNL Magazine, 27 kotober 2005

door Wabe van Enk
met medewerking van PropertyNL Research, Gabriëlle Klaver en Paul Wessels

Met de ranglijsten van ontwikkelaars geeft PropertyNL inzicht in de werkelijke veranderingen in de markt. Dat kan nog wel eens wat verschillen met het tromgeroffel van ontwikkelaars zelf. Dit jaar twee onderzoeksmethoden: wat heeft een ontwikkelaar geproduceerd in het afgelopen jaar aan commercieel vastgoed in Nederland en wat heeft een ontwikkelaar aan posities in portefeuille.
Door de twee onderzoeken wordt het ontwikkelen op verschillende wijze benaderd. De meeste rankings in financiële bladen zijn op basis van omzet of winst. Zo’n onderzoek op basis van gedeponeerde cijfers bij de Kamer van Koophandel biedt echter bij ontwikkelaars onvoldoende soelaas. De resultaten zijn te wisselvallig en kunnen pas over een reeks van jaren worden bekeken, en dan nog. Alle projectvennootschappen moeten worden beoordeeld, wat zonder hulp van een interne accountant eigenlijk niet mogelijk is.
PropertyNL kijkt dus naar de plannen en vertaalt die in een vermoedelijke beleggingswaarde, waarbij rekening gehouden wordt met het verschil tussen Randstad en niet-Randstad en het verschil in waarde van winkel-, kantoor en bedrijfsruimteontwikkeling.

Toegevoegde waarde
De reactie op dit onderzoek was dat de portefeuille niet alles zegt over de activiteit: partijen met moeilijke binnenstedelijke opgaven, zoals NS Vastgoed, hebben soms heel actieve en minder actieve jaren. Vandaar dat we dit jaar ook onderzocht hebben wie wat opleverde. Uit onderzoeken komt niet de toegevoegde waarde naar voren. Om met Anton aan de Stegge te spreken: geef mij de inkoopprijs en vertel de gerealiseerde huurprijs of beleggingswaarde en ik ben tevreden. Dat vergt echter een transparantie die er niet is.
Ook zegt het onderzoek niet iets over de toegevoegde waarde voor de klant. Waarom winnen, qua omvang, subtoppers zoals Johan Matser, William Properties en Forum Invest zoveel competities en prijzen? Voor zo’n onderzoek hebben we nog geen methode.
De onderzoeken van PropertyNL hebben de laatste jaren wel sterk gewonnen door de medewerking van de Neprom-leden en onderzoeksbureau Stogo. Door de onderzoeken naar ontwikkeling te plaatsen in het kader van andere onderzoeken naar voorraad, aanbod (ook ten behoeve van Het Financieele Dagblad en RealNext), transacties en beleggingen (zowel professioneel als particulier cv) wordt een nieuwe dimensie bereikt. Dit jaar is bovendien begonnen met onderzoek naar eindgebruikers (samen met Het Financieele Dagblad) en naar gemeenten (ten behoeve van de NVM BOG).
Op sombere momenten hebben we terugblikkend wel eens gedacht dat het met die transparantie nog niet erg opschiet. Aan alle onderzoeken valt immers nog veel te verbeteren. Het is de markt inmiddels gelukkig duidelijk dat de onderzoeken in de gehele keten van onroerend goed een PropertyNL-lezer een voorsprong geven.

Topposities
De onderzoeken in deze editie tonen een toppositie van ING Real Estate, Bouwfonds MAB en AM op het gebied van posities. De nieuwe lijst met productie laat zien dat Bouwfonds MAB en ING in dat geval stuivertje wisselen, terwijl AM stabiel op een derde plaats staat. Het ziet er naar uit dat AM als ontwikkelaar commercieel vastgoed wordt doorverkocht, zodra BAM’s bod op AM is geaccepteerd, dus het optellen van de posities van AM en BAM heeft weinig zin. Aangezien BAM dicht tegen de top aanschurkt zou anders wel een spannende strijd in de top-3 ontstaan.
Na die top-3 is er een top-6 met het nieuwe Maeyveld (het vroegere Imca), BAM en Schiphol Real Estate. In de productie zien we dat die plek van Schiphol Real Estate wordt ingenomen door het sterke Limburgse 3W dat zijn vlerken uitslaat richting Randstad en België. Daarna volgt OVG, dat met een snelle opmars bezig is. Aan de hand van deze staatjes een paar waarnemingen.

Zeven trends
Financiële concerns krijgen het steeds moeilijker
De succesfactor van het kapitaalintensieve ontwikkelen was lange tijd de beschikbaarheid van eigen vermogen gecombineerd met goedkoop vreemd vermogen. In deze tijd is er echter volop kapitaal beschikbaar. Dat betekent bijvoorbeeld dat het voordeel van een ING Real Estate boven niet-financiële ontwikkelaars afneemt. Het gevolg is dat er een tendens is om weer eens goed naar de kernactiviteiten te gaan kijken. Bij ING heeft men ontdekt dat vastgoed in de wereldwijde verhoudingen een zeer bijzondere eend is. Tot nu toe werd die eend gekoesterd, want hij leverde gouden eieren. Als beleggers echter te zeer schrikken van de onaangename Poolse tegenvallers, is het gauw afgelopen. Dan kan ING Real Estate terecht roepen dat die enkele tientallen miljoenen aan verliezen in het niet vallen bij de resultaten uit het verleden, maar zal de raad van bestuur toch graag wijzen dat dit geen garantie voor de toekomst betekent. Deze tendens valt in het onderzoek voor Nederland echter niet waar te nemen. De club Nederland heeft onder leiding van Jaco Meuwissen weer een bijzondere plaats in de ranglijsten van PropertyNL veroverd.

Belofte van pensioenfondsen wordt niet waargemaakt.
Ze hadden de kans, de vaderlandse pensioenfondsen die tot de grootste ter wereld behoren. De kans bestond om een financiële rol te spelen bij de Zuidas. Het is echter niets geworden. Pensioenfondsen hebben van alle financiële partijen de langste beleggingshorizon. Zij kunnen dus door lange termijnbeleggingen in bijvoorbeeld grondbanken theoretisch een beter rendement maken dan andere financiële partijen, zoals verzekeraars of vastgoedfondsen. Grote partijen zoals ABP en PGGM hebben daarvoor speciale vehikels opgetuigd, structured investments. Een extra argument is dat wanneer pensioenfondsen maatschappelijk verantwoord investeren op de thuismarkt, dit later ten goede komt aan de pensioentrekkers. Dit sociale argument is helemaal naar de achtergrond verdrongen, behalve bij het pensioenfonds voor de Bouwnijverheid. Hun assetmanager BPF Bouwinvest is één van de laatste die een gezonde invloed uitoefent op de Nederlandse ontwikkelingsmarkt. Dat dit niet ten koste gaat van de resultaten voor hun pensioentrekkers blijkt: zij verslaan keer op keer de benchmark. Juist de partijen die slaafs beleggen en hun hoop hebben gevestigd op de veilige schermenhandel hebben te weinig toegevoegde waarde. Zij missen de (voor)kennis, maar vooral de mentaliteit om de markt te verslaan.

Opkomst kenners van eindgebruiker in kantoren
In de kantoorontwikkeling zijn de veranderingen het grootste. In de top vijf qua productie staan nu respectievelijk: Maeyveld (het voormalige Imca), BAM, ING Real Estate, Eurocommerce en OVG. Voor buitenstaanders is dat een ongelooflijk rare lijst. De marktleider is een bedrijf met amper dertig man, gered uit een déconfiture door een informal investor. Nummer twee is BAM, één van de grootste bouwers van Europa. Nummer drie: ING, het grootste vastgoedconcern van de wereld. Nummer vier is dan weer Eurocommerce, een klein team uit het Oosten des lands. Een jong team uit Rotterdam verenigd in OVG maakt de top vijf compleet. Dit lijstje leert waar het in het ontwikkelen anno 2005 om gaat: contacten met eindgebruikers. Dat kunnen die paar mensen van Maeyveld, Eurocommerce en OVG kennelijk net zo goed als ING met zijn miljarden en BAM met zijn tienduizenden bouwvakkers in het kielzog. Hun flexibiliteit om problemen op te lossen bij oude panden, om eindgebruikers mee te laten participeren in de ontwikkelingswinst en de slagkracht verrichten wonderen. Dit soort ondernemers wensen met veel plezier hun collega’s veel personeel toe, maar zetten zelf uiteindelijk de meeste handtekeningen onder deals.

Grote ontwikkelaars zoeken toegevoegde waarde
Moeten de groten aan de zijlijn wachten totdat alle snoepjes door de jonge entrepreneurs zijn weggekaapt? Nee, er liggen enorme kansen, maar ze worden weinig benut. Een slagvaardig ING kan multinationals aanbieden de gehele huisvesting te herzien, met alle financierings- en (her)ontwikkelingsopgaven van dien. Een internationaal concern als BAM kan met zijn expertisecentrum door middel van public private partnerships tal van publieke voorzieningen (her)ontwikkelen. Een concern als Bouwfonds MAB is één van de weinige in Europa die Ode in Amsterdam en Zeill in Frankfurt van de grond kan krijgen. De neiging van risicomijdende bankiers zal echter zijn om zich te richten op het kleinere kantorenpark of winkelcentrum, maar daarvoor is de concurrentie al gauw te groot. Wanneer de groten er niet in slagen om ook daadwerkelijk de grote zaken aan te pakken, dan ligt het voor de hand dat zij het feitelijke ontwikkelen maar aan derden overlaten. In feite gebeurt dat al: ING Real Estate geeft mede vorm aan de expansie van 3 W, Bouwfonds Property Finance besluit om Imca Maeyveld te laten worden. Een (gedelegeerd) ontwikkelaar zoals Trimp & Van Tartwijk behoort qua onderhanden metrage al tot één van de grootste van het land, maar komt vanwege die rol (nog) niet voor in deze onderzoeken.

Drempel om zelf te ontwikkelen wordt lager
Wanneer geld voorradig is en allerlei vastgoedexpertise valt in te huren, waarom dan niet meteen de ontwikkelingswinst grijpen? Natuurlijk kan elke ontwikkelaar van klein tot groot hierbij een verhaal vertellen over de professionalisering van de markt. Maar vooral retailers zijn zelf ook steeds professioneler. In de top-5 winkelontwikkelaars in Nederland prijkt ineens Ikea. Ikea lijkt een ontwikkelaar van een specifieke doos voor een meubelzaak, maar in feite is het een concurrent voor Blokker die wel op perifere locaties mag ontwikkelen. Veel retailers hebben de ontwikkelaar niet meer nodig om te weten waar ze welke zaak willen hebben. De opkomst van flagship stores duidt daarop. Bij het laatste PropertyNL Retailcongres was het zelfs een van de interessante opties voor de Zuidas: niet weer een mall, maar een straat waarbij kavels direct aan fabrikanten en retailers worden uitgereikt.

Nieuwe eindgebruikers staan te trappelen
Veel ontwikkelaars zijn vol in de remmen gegaan. Alsof er niet méér in Nederland aan de hand is dan kantoorwerkgelegenheid. De bejaarden- en gezondheidszorg worden de komende jaren gereorganiseerd met een heel andere ruimtebehoefte. De grote bouwbedrijven BAM, Dura Vermeer, Heijmans en VolkerWessels staan te trappelen, maar de besluitvorming is traag. De scholen in Nederland krijgen een nieuwe ruimtebehoefte. In lagere scholen moeten ruimten komen voor naschoolse opvang met sport en cultuur. Middelbare scholen hebben door internet en het zogenoemde studiehuis ook meer behoefte aan andere typen ruimten. Maar als eerste na veranderingen in het HBO- en universitair onderwijs komt het beroepsonderwijs aan bod. Daar komen diverse onderwijssystemen bij elkaar, met alle kansen van dien.

Nu niet ontwikkelen betekent krapte straks
Het is moeilijk uit te leggen aan buitenstaanders die zich vergapen aan de 6 mln m² leegstand in de kantorensector, maar er moet weer gebouwd worden. Natuurlijk had men met een betere monitoring van de markt in 2000 minder geproduceerd, maar anno 2005 is het niet verstandig om te stoppen met produceren. Het aantrekken van economische groei en werkgelegenheid in het tweede deel van dit decennium maakt het nu interessant om te ontwikkelen. De leegstand in nieuw ontwikkelde gebouwen is namelijk relatief laag. De nieuwe gebouwen trekken huurders uit oude gebouwen. Daar ligt in de toekomst dan ook een probleem, maar anders dan de meeste adviseurs menen moet dit niet nu worden herontwikkeld. Het herbestemmen van kantoren is waarschijnlijk alleen mogelijk in een hoogconjunctuur. Daarvan is nog even geen sprake.