De huidige woningcrisis in Europa zou aanzienlijk verlicht kunnen worden als er beter samengewerkt wordt door institutionele beleggers, beleidsmakers en planologen en als er meer beleidszekerheid en een meer positieve politiek visie op de lange termijn is. Dit blijkt uit nieuw onderzoek van Inrev, het platform van Europese niet-beursgenoteerde vastgoedfondsen,
Het rapport, getiteld "Institutional Investment in European PRS: Strategies, barriers and pathways to supply", onthult nieuwe inzichten op basis van diepgaande interviews met senior experts van enkele van de grootste beleggers en fondsbeheerders waaronder PGGM en Greystar. De ondervraagde partijen zijn samen goed voor € 770 miljard aan wereldwijd beheerd vastgoed.
Het onderzoek toont aan dat institutionele beleggers een sterke bereidheid hebben om de woningcrisis aan te pakken, wat wordt bevestigd door ander onderzoek van Inrev . In de Investment Intentions Survey van januari kwam de residentiële sector voor het derde opeenvolgende jaar naar voren als de meest gewilde sector in Europa. De Inrev Living Fund Index, die vandaag ook is gepubliceerd, laat een voortschrijdend totaalrendement van 7,03% zien voor 2025. Daarbij overtrof de Living Fund Index de bredere Inrev Fund Index met 260 basispunten.
Passend rendement
Respondenten op het rapport 'Institutional Investment in European PRS' verwelkomen regelgeving en beleid dat een goed functionerende residentiële markt ondersteunt. Ze benadrukken echter ook dat onvoorziene beleidswijzigingen hun vermogen om een passend rendement te behalen als onderdeel van hun fiduciaire verantwoordelijkheden – oftewel toekomstige pensioenverplichtingen – kunnen ondermijnen. Dit vormt op zijn beurt een investeringsbarrière die de huidige woningnood, met name in het betaalbare segment, waarschijnlijk eerder zal verergeren dan verlichten.
'Institutioneel kapitaal speelt een cruciale rol bij het aanpakken van de Europese woningcrisis; de effectiviteit ervan hangt echter sterk af van de aanwezigheid van stabiele en betrouwbare beleidskaders', aldus Guido Verhoef, hoofd Private Real Estate bij PGGM Investments. 'Daarnaast zijn niet-institutioneel kapitaal en innovatieve benaderingen, zoals industriële woningbouw, even belangrijk om de complexe uitdagingen waarmee de Europese woningsector wordt geconfronteerd het hoofd te bieden.'
Goedbedoelde beleidsinitiatieven hebben onbedoelde gevolgen
Het rapport merkt op dat zelfs goedbedoelde beleidsinitiatieven – zoals huurplafonds, grondbeperkingen en eisen op het gebied van planning en bouw – onbedoelde gevolgen kunnen hebben die bepalen waar de last van woningschaarste in de samenleving terechtkomt. Beleidsonzekerheid wordt daarom aangemerkt als het grootste risico voor beleggers, waarbij het rapport de noodzaak benadrukt van een betere afstemming tussen institutioneel kapitaal en beleid. Het risico van beleidsvolatiliteit en politieke opportunisme wordt nu meegenomen in beleggingsstrategieën om markten met een verhoogd risico en onzekerheid te identificeren.
Slecht gecoördineerd beleid
Daarnaast noemden respondenten inconsistenties tussen verschillende rechtsgebieden als een belangrijke destabiliserende factor. Uiteenlopende bouw- en planningsnormen in Europa creëren complexiteit, verhogen de kosten en belemmeren schaalbare oplossingen. Overspecificatie en slecht gecoördineerd beleid kunnen de betaalbaarheid ondermijnen en leiden tot overbevolking. Bovendien vormen ze een obstakel voor de uitbreiding van het gebruik van moderne bouwmethoden (MMC), die de potentie hebben om de kosten te verlagen, de duurzaamheid te vergroten en de woningbouw te versnellen.
'De Europese woningcrisis genereert veel rumoer, maar dit onderzoek snijdt de kern van de zaak aan', aldus Nigel Allsopp, Managing Director Investment Strategy bij Greystar. 'De aanbevelingen zijn duidelijk: stabiliseer de regelgeving, stroomlijn de planningsprocessen, ondersteun moderne bouwmethoden – en institutioneel kapitaal zal volgen.'
Verkeerde allocatie
In een reactie op het rapport zei Iryna Pylypchuk, directeur onderzoek en marktinformatie bij INREV: 'De huidige discrepantie tussen beleid en de behoeften van investeerders heeft in veel delen van Europa geleid tot een stagnerende of tweeledige woningmarkt, doordat de natuurlijke doorstroom verdwijnt en er een verkeerde allocatie van woningen ontstaat. Dit heeft bredere economische gevolgen voor de Europese economie en samenleving, zoals een afnemende arbeidsmobiliteit, overbevolking en een uitstel van levensfasebeslissingen'
Geduldig institutioneel kapitaal
Ze vervolgt: 'Europa kan het woningtekort niet oplossen zonder particulier kapitaal. Wijzigingen in regelgeving kunnen echter bedrijfsplannen versterken of volledig ondermijnen. Om de opgekropte golf van geduldig institutioneel kapitaal, dat klaarstaat voor inzet, te ontsluiten en zo de levering van broodnodige betaalbare woningen op grote schaal in heel Europa te versnellen, moeten beleidsmakers een langetermijnvisie hanteren. En wanneer beleid wordt herzien, moeten de gevolgen voor institutioneel kapitaal en de capaciteit ervan om bij te dragen aan de woningbouw expliciet worden meegenomen.'
