Community-concepten liggen onder een vergrootglas van belangengroeperingen en de (lokale) politiek. Volgens de criticasters moeten huurders veel betalen voor weinig eigen vierkante meters en zijn servicekosten onnodig hoog. Volgens Greystar, in Nederland al jaren actief met het concept OurDomain zijn bewoners juist beter en ook goedkoper af.
Gepubliceerd in PropertyNL Magazine nr. 4, 21 april 2023
Er is de laatste tijd veel te doen over servicekosten in de private huursector. Deels aangejaagd door de discussie over betaalbaarheid en de wens van de politiek om daar meer op te sturen, zoeken veel huurders de huurcommissie op als de jaarlijkse afrekening op de mat valt. Het leidt tot juridische procedures waarbij de rechter eerst exploitant Changes een tik op de vingers geeft, maar in een andere procedure wél eigenaar CBRE IM (namens een van zijn fondsen) aan de beheersovereenkomst met Changes houdt. De politiek lijkt ondertussen wel klaar met het gedoe en wil ook de servicekosten strenger gaan reguleren.
Bezorgdheid
Het leidt tot enige bezorgdheid bij Greystar. De internationale vastgoedbelegger exploiteert in ons land het community-concept OurDomain. Onder meer in Amsterdam-Zuidoost en nabij station Blaak in Rotterdam zijn woongebouwen verrezen waar (internationale) studenten, young professionals en starters op de woningmarkt terecht kunnen. Het concept: relatief kleine, maar complete en kwalitatief hoogwaardige woningen en in hetzelfde gebouw veel gezamenlijke ruimtes en gedeelde faciliteiten, zoals een filmzaal, studieruimtes, flexwerkplekken, een keuken en bijvoorbeeld wasmachines.
De vergelijking van Greystar met andere aanbieders van dergelijke concepten in de markt gaat niet op, al heeft Greystar volgens algemeen directeur Mark Kuijpers wel last van de negatieve beeldvorming over het segment. ‘Het is een essentieel verschil dat wij het beheer van onze panden zelf doen, terwijl andere partijen daarvoor een property manager inschakelen. Dat maakt ons direct aanspreekbaar op wat we buiten de kale huur aan diensten en producten bieden.’
Huurcommissie
Het maakt Greystar niet immuun voor discussies over servicekosten en betaalbaarheid, weet ook Kuijpers. Wat dat eerste betreft: de belegger/exploitant heeft zo’n 20–25 keer per jaar te maken met een dispuut over servicekosten dat uiteindelijk voor de huurcommissie belandt. ‘Op 6500 woningen is dat gelukkig zeer beperkt’, vertelt Reinier Bunnik, operationeel directeur bij Greystar.
Bunnik is sinds juli vorig jaar aan boord bij de belegger en heeft een stevige achtergrond in de hotellerie, onder meer in de Verenigde Staten. ‘Er is de laatste tijd iets meer discussie, ook bij ons. Dit komt onder andere door de media-aandacht over de betaalbaarheid van wonen in het algemeen en wordt gevoed door belangenverenigingen die actief bewoners benaderen om huurcommissiezaken te starten. Dat snappen we, omdat iedereen geconfronteerd wordt met fors oplopende kosten, waaronder ook de energiekosten. Onze bewoners hebben overigens maar zeer beperkt last van hogere energielasten, omdat wij voor hen de energie-inkoop op grote schaal doen. Gegarandeerd groen en tegen aanmerkelijk betere tarieven dan wanneer de bewoner individueel zou moeten inkopen. Het zijn hoofdzakelijk Nederlandse huurders die nu extra kritisch zijn op servicekosten. Internationale studenten en expats zijn al veel meer gewend aan concepten zoals die van ons. Je weet als huurder vooraf ook waar je voor je tekent en wat wel of geen deel uitmaakt van de servicekosten. Daar zijn wij volkomen transparant in, overigens ook als er vragen zijn. Dan gaat ons team er met de betreffende huurder voor zitten.’
Bedragen in guldens
Dat er meer kwesties over servicekosten bij de huurcommissie belanden vindt hij wel problematisch. ‘De huurcommissie is al overbelast en de regelgeving op het vlak van servicekosten is complex en sterk gedateerd; zo staan bedragen vaak nog genoteerd in guldens.’
Daar staat tegenover dat commerciële verhuurders als Greystar steeds meer producten en diensten zijn gaan toevoegen bovenop de kale huur. Dat is in de Nederlandse markt nog vrij ongebruikelijk; corporaties en andere institutionele investeerders verhuren vaak een kale woning op basis van kale huur met een beperkte opslag voor servicekosten.
Kuijpers noemt het voorbeeld van de internetverbinding die bij OurDomain in de servicekosten is inbegrepen. ‘Onze huurders hebben daarmee toegang tot een netwerk met een datacapaciteit van 1 gigabit per seconde. Door ons inkoopvoordeel kunnen wij hen dat aanbieden voor € 18 per maand. Dat gaat je voor die prijs nooit lukken als je het zelf moet regelen. Bovendien is kwalitatief goede wifi een stuk lastiger te regelen in nieuwe en grote gebouwen, doordat er veel wapeningsstaal in hoge gebouwen zit. Het is dus helemaal niet in het belang van onze bewoners om te zeggen: regel het maar zelf.’Rioolontstoppingsdienst
Arbitrage over servicekosten kan heel ver gaan, vindt Bunnik. ‘Het komt bij discussies over servicekosten voor dat zelfs het abonnement voor de rioolontstoppingsdienst ter discussie wordt gesteld. Wij vragen daar een bedrag van ongeveer € 1 per maand per bewoner voor. De huurcommissie gaat in sommige gevallen mee met belangengroeperingen dat dit niet mag en dat de bewoner er zelf voor moet kunnen kiezen om een ontstoppingsservice in te huren of niet. Alsof je daadwerkelijk zelf aan de slag gaat als er sprake is van een flinke verstopping, of te elfder ure een betrouwbare ontstoppingsdienst kunt bereiken.’
Ook de gedeelde kosten van de huismeester zijn onderhevig aan veel druk van belangengroeperingen. ‘Dit zou ertoe kunnen leiden dat je met een prijslijst naar elke woning moet voor het indraaien van een lampje. Dit zijn toch zaken waarvan je mag verwachten dat het gewoon voor je geregeld wordt als je een woning huurt?’
Eigen mensen
Greystar ondervangt dit door eigen onderhoudsmensen binnen de crew die dagelijks in het hele gebouw werkzaamheden verricht, van regulier onderhoud tot kleine storingen zoals het vervangen van een lamp voor een huurder. Bunnik: ‘Dat laatste klinkt misschien wat overdreven, maar dat heeft ook te maken met de ouderwetse manier waarop we in Nederland tegen huren aankijken. Van oudsher zijn we eraan gewend dat een corporatie of een institutionele verhuurder een kale woning oplevert, die je zelf dan nog helemaal woonklaar moet maken en waarbij je zelf aanvullende diensten inkoopt. Jongere generaties gaan er al veel meer vanuit dat de woning die zij huren direct biedt wat zij nodig hebben. In de Verenigde Staten is dat voor de volle breedte van de markt de gewoonste zaak van de wereld. Door met eigen mensen te werken verminderen we voor onszelf de faalkosten, leren we van onze gebouwen, kunnen we betere afspraken maken met onze leveranciers over ESG-aspecten en hebben we leuk contact met onze bewoners.’
Gym
De vraag is wel in hoeverre bijvoorbeeld de gym, inbegrepen bij de huur voor een woning bij OurDomain, een eventueel dispuut over servicekosten zou overleven. Kuijpers: ‘Ik kan me voorstellen dat mensen zich afvragen of een fitnessruimte nu echt noodzakelijk is en ook of wij als verhuurder daarin moeten voorzien. Feit is echter dat onze doelgroep gebruik wil kunnen maken van een sportschool. En feit is ook dat wij voor circa € 17 per maand gymfaciliteiten en begeleiding kunnen bieden, waarvoor je bij een externe gym veelal € 40–50 per maand betaalt. Het bieden van sportfaciliteiten is vanuit veel gemeenten overigens ook een eis in het licht van het stimuleren van meer beweging, vooral bij jongeren. Omdat wij vaak op plekken investeren waar bijvoorbeeld een kantorenpark naar woonmilieu wordt getransformeerd, kan een gym niet starten zonder een basisomzet. Daar is het aantal bewoners in de omgeving dan simpelweg nog te laag voor. Door per bewoner een beperkte vaste bijdrage te vragen die ver onder de normale kostprijs ligt, kunnen we in zo’n transformatieomgeving toch een goede gym aanbieden.’
Bunnik trekt ook hiervoor een vergelijking met de hotellerie: ‘Zeker bij de grote ketens is er vrijwel altijd sprake van een fitnessruimte. Toch is er geen enkele toerist die na een verblijf in een hotel een tientje terugvraagt omdat hij de gym niet heeft gebruikt.’
Puntenstelsel
Ook van het nieuwe puntenstelsel voor de huursector, waarbij ook woningen in het middenhuursegment worden gereguleerd, heeft Greystar naar eigen zeggen relatief weinig last. Het grootste deel van de woningen in de OurDomain-complexen vallen nu al op grond van het huidige WWS-stelsel in het middenhuursegment en vallen dus niet terug tot de sociale sector. Kuijpers: ‘Met het reguleren van de middenhuur is op zich niets mis. Als dat betekent dat de huurders in dat segment dan ook voor huurtoeslag in aanmerking komen zou dat de betaalbaarheid juist vergroten, wat prima is. Het probleem zit in de systematiek erachter, de puntentelling, die bepaalt wat je mag vragen voor woningen. Dat is zelfs met de voorgestelde aanpassingen nog vrij ouderwets en staat innovatie in de weg. De kwaliteit die wij met onze gebouwen bieden wordt nog steeds niet goed gevangen in het nieuwe WWS-puntenstelsel, terwijl de opzet van onze gebouwen en de wijze waarop we ze managen juist bijdragen aan allerlei ESG-aspecten. Het puntenstelsel blijft echter traditionele woningen en traditioneel gebouwbeheer stimuleren boven innovatieve concepten.’
Dakterras
Omdat, ook in het voorgestelde nieuwe WWS-stelsel, vierkante meters zwaarder blijven wegen dan voorzieningen, zien Bunnik en Kuijpers er nog niet snel veel bonafide en betaalbaar woningaanbod bijkomen, in weerwil van wat De Jonge beoogt. Bunnik: ‘Om een simpel voorbeeld te geven: voor een klein balkon op het noorden van een pand mag je afhankelijk van de grootte wel 2–6 punten in rekening brengen. Maar het dakterras van 600 m² op 70 m hoogte op OurDomain Rotterdam Blaak, waar bewoners daadwerkelijk kunnen sporten, loungen, bbq’en en van een fantastisch uitzicht kunnen genieten, is maar goed voor 0,7 punt per woning. Het is notabene een dakterras dat genomineerd is voor ‘Dak van het jaar 2022’. Als je de bewoners zou vragen wat ze liever willen: dit dakterras of een individueel balkonnetje, dan weet ik het antwoord wel.’
Paradox
Met het nieuwe stelsel los je ook niet op dat verhuurders door het toevoegen van een meter extra aanrechtblad toch aan het gewenste aantal punten kunnen komen, stelt Kuijpers. ‘Het is een paradox: juist door het stapelen van regelgeving krijg je het tegenovergestelde van wat je beoogt. Het uitgangspunt bij de bepaling van de waarde van een huurwoning zou veel meer de mate moeten zijn waarin een woning voorziet in een specifieke vraag van een bepaalde doelgroep. Nu is de woningmarkt heel erg gericht op aanbod in vierkante meters. Om de woningmarkt vlot te trekken heb je doorstroming nodig, ook naar concepten als het onze. Als ik naar mezelf kijk, was de woning van 45 m² die ik ooit had in Rotterdam-Kralingen achteraf de leukste waar ik tot nu heb gewoond. De plattegrond en een optimale, efficiënte indeling zijn echt belangrijker dan een paar vierkante meter meer of minder.’
