DEAL Focus: Verkoop Lone Star voorbode tweede opportunistische golf

De voorgenomen verkoop van de Nederlandse kantorenportefeuille van Lone Star Funds luidt een tweede golf van opportunistische beleggingen in Nederlands vastgoed in.

PropertyNL meldde eind vorig jaar al dat Lone Star afscheid wilde nemen van zijn Nederlandse kantorenportefeuille. Deze opportunische belegger vindt na slechts enkele jaren aanwezigheid in Nederland het momentum goed om afscheid te nemen. Daarbij speelt na verluidt ook een rol dat het voor Lone Star niet mogelijk bleek in Nederland ‘distressed’ portefeuilles van voldoende omvang – minimaal enkele honderden miljoenen – te verwerven.

Lone Star zou er volgens de Britse publicatie Debtwire in geslaagd zijn twee kopers te vinden voor de Nederlandse portefeuille: Aroundtown Property Holding en LRC. Beide partijen, die gelieerd zijn aan aandeelhouders met een Israëlische achtergrond, staan bekend als opportunistische beleggers en hebben de afgelopen tijd veel geld opgehaald.

Aroundtown, dat 12 jaar geleden werd opgericht door de Israëliër Yakir Gabay, bouwde de afgelopen jaren met name in Duitsland een woning- en hotelportefeuille op. Ook LRC, opgericht door Yehuda Barashi, is actief op de Duitse markt.

Een bekende zakenpartner van Yakir Gaby is Liran Wizman, met wie hij in 2004 de GrandCity Hotels Group oprichtte. Aroundtown, dat beursgenoteerd is in Parijs en Frankfurt, heeft een belang in Grand City Hotels. Wizman is onder meer betrokken bij het hotel dat binnenkort wordt geopend in de herontwikkelde Shell-toren tegenover Amsterdam Centraal onder de naam Sir Adam.

Volgens Debtwire circuleert een bedrag van € 600–700 mln voor de Lone Star-portefeuille, die is opgesplitst in de Eve-portefeuille met een waarde van € 500–600 mln en de Levante-portefeuille van ongeveer € 100 mln. Brookfield Financial adviseert Lone Star bij de verkoop van Eve, DTZ Zadelhoff is adviseur bij Levante.

Voor een dergelijke prijs verkoopt Lone Star na amper twee jaar zijn Nederlandse kantoren naar verwachting met winst. Een schatting op basis van de Calcasa PropertyNL Analyzer leert dat Lone Star inmiddels minimaal een half miljard in Nederlandse kantoren heeft geïnvesteerd. In 2014 kocht Lone Star van het CBRE Dutch Office Fund voor circa € 375 mln een portefeuille van 32 kantoorpanden. Het betrof onder meer WTC Papendorp in Utrecht, De Haagse Arc in Den Haag, de Coolse Poort in Rotterdam en Gelissendomein in Maastricht. Daarna volgde voor zover bekend eind 2014 de aankoop van een kantoorportefeuille van 40.000 m² voor circa € 70 mln van IVG, de aankoop van het kantoorgebouw Init in Amsterdam voor bijna € 59 mln en nog een kantoorpand aan de Arlandaweg 100 in Amsterdam voor € 9 mln.

Een interessante vraag is of de beoogde nieuwe kopers Aroundtown en LRC een goed rendement met de portefeuille kunnen maken. In dat opzicht is het veelzeggend dat Lone Star volgens ingewijden twee jaar geleden met circa 10 keer de huur een relatief hoge prijs betaalde voor de DOF-portefeuille. Die had op dat moment een leegstand van zo’n 25%, er moest fors geïnvesteerd worden en gemiddeld zat er nog een korte looptijd (enkele jaren) qua huurcontracten in. Gezien de structurele overcapaciteit en de heftige concurrentie om de huurder in de Nederlandse kantorenmarkt zal het voor nieuwe eigenaren hiervan niet eenvoudig zijn er een financieel succes van te maken.