In de rubriek Covid & Property achtergronden over de impact van het coronavirus op het vastgoed. Vandaag deel 20 van de hoofdredacteur van PropertyNL, Wabe van Enk, over het paasakkoord dat de retailmarkt kan veranderen.
Op goede vrijdag presenteerden de verhuurderskoepels (IVBN en Vastgoedbelang), de retailers (Detailhandel Nederland en InRetail), de banken en het ministerie van EZK het met veel emoties gepaard gaande steunakkoord retailsector.
Het initiatief is loffelijk: als iedereen het onderste uit de kan wil in deze crisis, zijn er straks alleen leegstandsbeheerders en zijn alleen juristen blij.
Op zich is het akkoord niet bindend, en er is een disclaimer: anti-kartelwaakhond ACM moet zijn goedkeuring geven. In het pre-coronatijdperk stelde de waakhond zulke prijsafspraken niet op prijs. Minister Wiebes van EZK zal echter allang blij zijn dat de markt zelfregulerend probeert op te treden. De rol van EZK is overigens zeer beperkt: een oproep aan vastgoedfinanciers voor maatwerk voor een aflossingsvrijstelling waaraan al door ABN Amro, ING Real Estate en Rabobank gehoor was gegeven. Ook noemt het akkoord andere regelgeving – vergeef me de afkortingen BMKB en GO – die het kabinet al eerder had aangekondigd. In plaats daarvan had Wiebes een rol kunnen spelen bij de huurcompensatie bij verplichte sluiting, zoals de horeca en de kappers, die geen kans op omzet hebben. Dat zijn geen risico’s voor marktpartijen. Daarvan lezen we niets in het akkoord.
In de afgelopen dagen bleek dat grote internationale winkelketens zoals C&A, H&M en AS Watson zonder overleg de kosten van de crisis proberen te verhalen op de verhuurders. Hiervoor biedt het akkoord niets: buitenlandse ketens en retailers met buitenlandse vestigingen zoals Hema, Action en Rituals moeten maatwerk krijgen, net zoals ketens met een buitenlandse aandeelhouder. Maatwerk betekent rechtszaken. Dat wilden we juist voorkomen. Er staat wel een zinnetje in dat maatwerk alleen geldt bij een constructieve opstelling van de retailer. Dit zou erop kunnen duiden dat EZK en beleggers gezamenlijk verhuurders willen aanpakken die geen enkele verantwoordelijkheid willen nemen, zoals C&A.
Het plan is om retailers te helpen die in april, mei en juni een omzetdaling hebben van minimaal 25%. In de noodtoestand wordt vaak vergeten dat de meerderheid van de retailers niet tegen dergelijke verliezen aankijken. Supermarkten (€ 37 mrd omzet over 2019) en bouwmarkten (€ 4 mrd omzet) vallen buiten de regeling. Bij een pintransactietest bleek dat ook slagers, bakkers, elektronica, boekhandels en speelgoedwinkels hier buiten vallen. De pijn zit vooral bij kleding (€ 10 mrd) met een teruggang van naar schatting 80%. In zulke gevallen zou 75% huuropschorting met drie maanden mogelijk moeten zijn. Nu betaalt C&A helemaal niets.
Zouden C&A en veel andere ketens wel onder de regeling vallen, dan zouden ze er waarschijnlijk toch geen gebruik van maken. De eis is namelijk volledig controleerbare transparantie van omzet(verlies). Retailers zoals C&A leggen nog liever de frequentie van hun seksleven bloot dan dat ze omzet en winstcijfers tonen. Deze angst is een van de oorzaken waarom omzethuur in Nederland maar niet in zwang raakt. Bij omzethuur was een paasakkoord niet nodig geweest, kijk maar naar Schiphol. De luchthaven profiteerde de afgelopen jaren geweldig door het omzetsucces van de winkeliers af te romen. Nu de winkeliers met lege handen staan, krijgt de luchthaven niets. Een voorspelling: die pijn zal groter zijn dan de gederfde luchthavengelden. Wil het akkoord slagen, dan zullen ‘gewone’ retailers aan verhuurders massaal inzicht moeten geven in hun cijfers. Als dat lukt, heeft het paasakkoord de branche blijvend veranderd.
