Het lukt woningcorporaties om grotere aantallen nieuwe woningen te bouwen, zo blijkt uit de Aedes-forecast 2025, waarin corporaties aangeven wat hun plannen voor de komende jaren zijn.
Voor dit jaar zijn er harde plannen om 24.000 woningen neer te zetten, in 2023 waren dat er ruim 17.800. Voor de komende 10 jaar hebben corporaties in hun begrotingen plannen opgenomen om ruim 254.000 nieuwe woningen te bouwen. De Aedes-forecast is gebaseerd op de corporatiebegrotingen (dPi 2024) en 4 thematische enquêtes: Woningbouw en grond, Verduurzaming, Leefbaarheid en woningkwaliteit en Financiën.
Aedes-voorzitter Liesbeth Spies: ‘Veel mensen wachten met smart op een betaalbare sociale huurwoning. Het is hoopvol dat corporaties hun beloften om flink meer te bouwen omzetten in daden. En ze willen de nieuwbouwproductie graag verder versnellen. Corporaties hebben de ambitie om vanaf 2027 jaarlijks 30.000 nieuwe sociale huurwoningen op te leveren. Daarvoor moeten wel snel meer betaalbare bouwlocaties beschikbaar komen. Dat kan alleen door nog meer samen te werken met gemeenten, bouwpartijen, ontwikkelaars, investeerders, provincies en Rijk.’
Spies: ‘Het is cruciaal dat de investeringscapaciteit van corporaties overeind blijft. Daarvoor is duidelijkheid over toekomstige huurinkomsten vereist, zoals ook afgesproken in de Nationale Prestatieafspraken. Het idee om huren te bevriezen of te matigen, is desastreus voor de investeringszekerheid en funest voor het vertrouwen dat de corporaties hadden om samen met het Rijk, overheden en marktpartijen meer woningen te bouwen en te verduurzamen. Ook op lange termijn is het essentieel dat corporaties hun financiële slagkracht behouden, zodat zij na 2029 kunnen blijven investeren in betaalbare woningen waarin mensen zich thuis voelen.’
Vanaf 2026 onvoldoende grond
De plannen om meer te bouwen worden, vergeleken met vorig jaar, steeds concreter. Voor 60.140 woningen zijn de plannen volgens Aedes ‘hard’. Dat betekent dat de bouw reeds is gestart, de aanbesteding loopt of de omgevingsvergunning onherroepelijk is. Uit de meerjarenbegrotingen blijkt dat corporaties ook investeringsruimte vrijmaken om de nieuwbouwplannen naar voren te halen. Dit kan alleen als de (vergunnings)procedures soepel verlopen én corporaties voldoende bouwlocaties kunnen verkrijgen.
Zorgwekkend is dat uit de forecast blijkt bijna de helft (45%) van de corporaties na 2025 onvoldoende grond heeft voor de nieuwbouwambities. Intensieve samenwerking met gemeenten en commerciële partijen blijft volgens Aedes hard nodig om de broodnodige nieuwbouw van de grond te krijgen.
Middenhuur
Tot en met 2029 willen corporaties 15.740 middenhuurwoningen bouwen. Een relatief groot deel van die middenhuurplannen is hard, maar voor ‘zachte plannen’ zijn meer locaties nodig. Spies: ‘Het zou enorm helpen als corporaties hun leningen voor middenhuur onderling mogen borgen. Het aanpassen van Europese regels om geborgd, tegen lagere rentetarieven, te kunnen lenen is een noodzakelijke voorwaarde om alle middenhuurambities waar te kunnen maken. Hopelijk wordt dit zo snel mogelijk geregeld zodat corporaties met dezelfde investeringscapaciteit flink meer middenhuur kunnen bouwen.’
Verduurzaming
Naast nieuwbouw werken corporaties aan het verduurzamen en onderhouden van hun woningen. Tot en met 2029 neemt het aantal EFG-labels af van 141.400 tot 31.810. Jaarlijks verbeteren en isoleren corporaties zo’n 95.000 woningen.
Plannen om woningen van het gas af te halen blijven nog wel achter. Uit de forecast blijkt dat 66% van de respondenten aangeeft dat de uitvoeringsplannen voor de transitievisie warmte in hun gemeenten nog niet bekend zijn. Corporaties hebben deze plannen nodig om te bepalen hoe ze de overgang naar gasvrij het beste vorm kunnen geven.
Corporaties zien dat warmtenetten daarin een grote rol kunnen spelen. Maar daarvoor zijn naar hun inzicht wel duidelijkheid over de betaalbaarheid van de energievoorziening voor de huurders en duidelijke kaders, meer regie en landelijke regelgeving nodig.
Leefbaarheid en woonkwaliteit
Corporaties verwachten 5% meer fte's op leefbaarheid in te zetten in 2025 ten opzichte van 2024. De jaarlijkse uitgaven aan leefbaarheid stijgen de komende jaren naar ruim € 150 mln. Zij investeren extra in diverse buurtactiviteiten en het schoon, heel en netjes houden van de wijken.
Ook investeren ze samen met gemeenten en andere lokale partners in langjarige samenwerkingen om gebieden die dat nodig hebben leefbaarder en veiliger te maken. Hiermee wordt voldaan aan de afspraak om jaarlijks € 75 mln extra te investeren in leefbaarheid en woonkwaliteit ten opzichte van 2021.
Investeringscapaciteit
Voor investeringen in verduurzaming en nieuwbouw sluiten corporaties veel leningen af. Daarom is het volgens Aedes cruciaal dat de komende jaren de afspraken over de huurontwikkeling worden nagekomen. Liesbeth Spies: ‘Maar ook dan komt over een paar jaar de financiële positie van corporaties onder druk te staan. Met het realiseren van alle verduurzamings- en nieuwbouwopgaven, neemt vanaf 2029 het investeringsvermogen af. Voor sommige corporaties is dat al eerder het geval. Om te voorkomen dat de ambities naar beneden moeten worden bijgesteld, moet ruim voor 2029 fiscaal of op andere wijze worden bijgestuurd door het Rijk.’
Aedes pleit al langer voor het op termijn afschaffen van winstbelasting (vennootschapsbelasting) voor corporaties. ‘Simpelweg omdat corporaties geen winst maken. Maar bovenal omdat huren die zijn opgebracht door sociale huurders ten goede moeten komen aan woningverbetering en het oplossen van de woningnood.’
Gerelateerde artikelen:
