Na bijna een jaar uit de publiciteit timmert Willem Slager nu nadrukkelijk aan de weg met zijn nieuwe onderneming. De vastgoedman blijft zich richten op de logistieke sector, maar focust zich nu meer op optimalisering en verduurzaming.
Gepubliceerd in PropertyNL Magazine nr. 7, 5 juli 2024
Willem Slager greep de recente Provada aan om zijn GEM Real Estate aan de vastgoedwereld te tonen. Het werd volgens hem een aangenaam weerzien. ‘Het was van ’s ochtends vroeg tot ’s avonds laat weer lekker druk. Naast vele geplande en spontane ontmoetingen hebben we specifiek voor de makelaars in het midcap- en logistieke segment een captains diner gehouden. Daar konden we na de beurs op een ontspannen manier onze identiteit en visie laten zien.’
Werkt het pitchen goed op een beurs waar iedereen aan het zenden is?
‘Je plant op de Provada vooral veel zaadjes in plaats van dat je echt zaken doet. Je haalt er als bezoeker en deelnemer vooral veel informatie op die je anders niet zo snel had gehoord. Tegelijkertijd hebben we onze pitch met veel belangstellenden kunnen delen.’
Hoe was het om zelf weer in het middelpunt van de belangstelling te staan?
‘Het voelde heel goed om met mijn eigen bedrijf en onder mijn eigen naam op de beurs aanwezig te zijn. Het gaf me veel voldoening om mijn verhaal te vertellen. Ik had GEM Real Estate weliswaar in januari al aangekondigd, maar met de precieze invulling ervan was ik nog niet naar buiten getreden. De afgelopen maanden waren er continu vragen over wat ik nu eigenlijk ging doen.’
Na je vertrek bij DHG begin 2023 was het lang stil rondom jou. Heb je de spreekwoordelijke wereldreis gemaakt?
‘Dat zat er niet in, want onze jongste kinderen zitten in de schoolgaande leeftijd. Ik heb mijn sabbatical aangegrepen om veel tijd te besteden aan mijn gezin en aan mezelf, onder meer door te reflecteren op de afgelopen twintig jaar. Ik wilde voor mezelf ook vaststellen of er buiten het vastgoed misschien nog een ander perspectief lonkte.’
Welke alternatieven zag je en had je daarbij direct de steun van het thuisfront?
‘Ik wilde vooral eventuele andere opties overwogen hebben voor ik weer verder zou gaan. Mijn gezin staat altijd achter me, wat mijn keuze ook was geweest, maar ook zij weten waar mijn hart ligt. Dus het was niet verassend dat ik weer ben gaan doen wat ik altijd heb gedaan en waar ik me prettig bij voel. Dat is voor mij vastgoed, met de logistieke sector in het bijzonder.’
In deze tijd een nieuw vastgoedbedrijf oprichten lijkt me een uitdagend avontuur. Wat gaf jou het laatste zetje?
‘Dat ik verder wilde in het vastgoed stond dus eigenlijk direct al vast, en ook dat dit dan met een eigen bedrijf zou zijn. Alleen, in welke vorm ga je dat doen? Al vrij snel kwam ik met Tim en Bas van Veggel van Timeless Investments in contact, die ik beiden heel goed ken van vroeger. Zij zeiden al wat langer ambities te hebben om zich naast hun brede vastgoedactiviteiten ook op de logistieke sector te richten en wilden dus graag meedoen als ik een eigen logistiek platform zou beginnen. Daaruit is GEM Real Estate geboren, een strategische combinatie van kennis en equity van beide partijen. Wij zijn ervan overtuigd dat de samenwerking tussen beide vastgoedpartijen helpt om de uitdagingen van deze tijd op een goede manier aan te pakken. De vervolgens opgezette samenwerking tussen GEM Real Estate en Tristan Capital Partners is op dezelfde leest geschoeid.’
In hoeverre verschilt die werkwijze met wat je gewend was in je tijd bij DHG?
‘Voor de logistieke ontwikkelingen niet zo heel erg veel, die werkwijze is redelijk hetzelfde gebleven, al ligt de focus nu wel meer op duurzaamheid. Maar naast die logistieke ontwikkelingen die we met GEM zullen gaan doen, is er dus de samenwerking met Tristan Capital Partners, waarbij de combinatie van een ondernemende hands-on mentaliteit en institutioneel geld ervoor zorgt dat we slagen kunnen maken in de logistieke markt. Die samenwerking is wel anders dan ik in het verleden heb gedaan.’
Waar gaan jullie je op richten?
‘De corebusiness van GEM is het herontwikkelen van brownfields. Dit zijn locaties van 2–3 hectare en groter waar verouderd vastgoed op staat dat geen toekomst meer heeft. In de samenwerking met Tristan ligt de nadruk op het opbouwen van een omvangrijk value-add portfolio, panden vanaf 8.000 m² waarin flink geoptimaliseerd en geïnvesteerd moet worden.’
Heb je een bepaald marktaandeel voor ogen, wil je heel snel de grootste worden?
‘De grootste worden is geen doelstelling. We zijn een jonge club. Maar Timeless kan natuurlijk bogen op brede en zeer lange ervaring in veel soorten vastgoed, niet alleen in Nederland. Met wat we gaan realiseren willen we echt een topspeler worden. We doen liever iets heel goed dan heel veel. Als je specifiek kijkt naar duurzaamheid is Breeam al niet onderscheidend meer, dat is een basisvoorwaarde. Wij willen daarin nadrukkelijk verder gaan.’
Op wat voor manier?
‘Het vertrek van een gebruiker van logistiek vastgoed is bij uitstek het moment om te kijken hoe je een locatie kunt klaarstomen voor de toekomst. Eigenaren en huurders in logistiek vastgoed moeten in toenemende mate voldoen aan ESG-regels op het gebied van sourcing en afvalstromen, maar ook van energieverbruik. Als je future-proof wilt ontwikkelen, dan moet je dat doen met een grondige en doortastende aanpak. Dat kan op een greenfield met nieuwbouw, maar des te meer op een brownfield door bestaande gebouwen te herontwikkelen of verduurzamen en bestaande ruimte beter te benutten. Wij geloven heel erg in het optimaliseren van de bestaande voorraad.’
Hoe past de aankoop van een bestaand DC in Moerdijk van 15.600 m² in jullie strategie?
‘Moerdijk is voor mij natuurlijk bekend terrein, dus was het logisch om toe te slaan toen dit pand op mijn pad kwam. Wij voegen waarde toe aan dit object door de juiste huurder te vinden. In zijn algemeenheid zijn gebouwen en locaties uit de jaren ’90 en ’00 onze sweetspot. Samen met Tristan Capital Partners gaan we hier een stevige portefeuille in opbouwen. De beleggingen komen 4 tot 5 jaar in een gesloten fonds. In die periode gaan we actief aan de slag om waarde toe te voegen door bijvoorbeeld verduurzaming en uitbreiding. Als de hele portefeuille future-proof is, wordt deze ook weer interessant voor een institutionele belegger.’
Zijn er nog voldoende krenten in de pap waar je als ontwikkelaar iets mee kunt?
‘De markt is er zeker. In logistiek en industrieel vastgoed is met name de gebruikerskant van sterk verouderd vastgoed toch wat trager op gang gekomen. De gedachte was toch nog heel vaak ‘als m’n spullen maar droog staan’. Nu beginnen bedrijven door te krijgen dat ze niet meer kunnen doorgroeien op zulke verouderde locaties. Die zoeken naar een beter pand dat voldoet aan de duurzaamheidswensen en ze laten een pand achter waarbij je als eigenaar twee opties hebt: of je investeert fors, of je herontwikkelt het tot nieuw. Dat laatste biedt natuurlijk goede kansen om bestaande bedrijventerreinen te revitaliseren en ruimtegebruik te optimaliseren. Deze beweging is vaak een goed antwoord op de verdozingsdiscussie.’
Maar zijn die eindgebruikers wel bereid om de hogere huurprijs voor hoogwaardige logistiek te betalen?
‘Uiteindelijk is huurgroei gelimiteerd. Iedereen moet geld verdienen, dus een duurzaam pand moet te betalen zijn, anders kan de ondernemer geen winst meer maken. Aan de voorkant van een (her)ontwikkeling kun je echter dingen toevoegen waarmee je weer op huisvestingskosten kunt besparen. Denk aan de gangbare aspecten, zoals zonnepanelen en betere en zuinigere installaties, maar bijvoorbeeld ook aan slimme software, waarmee je inzichtelijk maakt en stuurt op wat een gebouw nu werkelijk aan energie gebruikt. Ik zie het als een taak en kans voor ons als ontwikkelaar en belegger om de eindgebruiker daarover te adviseren.’
Ondergraaft Nederland niet zijn concurrentiepositie met alle nieuwe eisen die gesteld worden aan nieuwe distributiecentra?
‘De uitdagingen die er liggen zie je in de hele Europese logistieke sector terug. Dan heb je het bijvoorbeeld over de beschikbaarheid van de juiste distributiecentra, maar ook over de beschikbaarheid van personeel. Nederland blijft door zijn strategische ligging aantrekkelijk als vestigingslocatie, maar die voorkeurspositie staat wel zwaar onder druk door fiscale wijzigingen en voornemens, achterblijvende investeringen in (energie)infrastructuur en bouwbeperkingen als gevolg van de stikstofwetgeving. Nederlands logistiek vastgoed staat er nog steeds goed op, zeker in vergelijking met de andere asset-classes, maar we moeten goed opletten dat het ontwikkelen van ruimte voor bedrijvigheid niet te ingewikkeld wordt.’
Stenen en surfen
Willem Slager (45) was in 1998 al aan het werk in de stenenhandel, toen hij nog moest beginnen aan een opleiding Commerciële Economie aan de Haagse Hogeschool. Na een avontuur van vijf jaar in de Haagse vastgoedregio kwam hij in 2003 aan boord bij DHG, het vastgoedbedrijf van David Hart. Het zakelijk huwelijk tussen Slager en Hart, ook buren in Wassenaar, zou bijna 20 jaar duren voor er begin 2023 door een verschil van inzicht een einde aan kwam.
Slager is getrouwd en heeft drie kinderen. In zijn vrije tijd is hij een fanatiek kitesurfer.
