Column Ynze van der Tempel: Collateral damage

Het klinkt haast te mooi om waar te zijn, maar het is mogelijk als woonruimte het eerste jaar voor korte tijd gemeubileerd wordt verhuurd. Hoe de woningen daarna worden verhuurd is niet belangrijk. De btw-teruggaaf is definitief.

Hoe dat kan? Kortstondige verhuur van gemeubileerde woonruimte is belast met 6% btw. En bij belaste verhuur hoort teruggaaf van verschuldigde btw. Bij normale verhuur van woningen is dat anders, omdat die verhuur is vrijgesteld van btw.

Zo werkt het onder het huidige btw-regime. De regels gaan echter waarschijnlijk veranderen, zo blijkt uit een inspraakdocument dat het ministerie van Financiën deze zomer heeft gepubliceerd. En dat heeft niet alleen gevolgen voor short-stay verhuur. Voor de hele vastgoedsector gaan de administratieve lasten omhoog. Due diligence onderzoeken bij transacties worden veel complexer en investeringen in het ‘vergroenen’ van vastgoed worden risicovoller.

Wat is er aan de hand? De verbouwing van vastgoed wordt voor de btw aangemerkt als een kostbare dienst, omdat deze meerdere jaren genot oplevert. Om te bepalen of recht op teruggaaf bestaat van de btw op zo’n dienst, wordt nu alleen gekeken naar het ‘gebruik’ in het eerste boekjaar. Bij belast gebruik wordt alle btw teruggegeven. Anders niet.

U ziet het al: hier geldt een heel ander regime dan bijvoorbeeld bij de aankoop van nieuw vastgoed. Bij zo’n aankoop wordt voor het recht op teruggaaf van btw in eerste instantie gekeken naar het gebruik in het eerste jaar. Maar als in de daaropvolgende negen jaren het gebruik wijzigt, wordt het recht op aftrek alsnog gedeeltelijk gecorrigeerd. We noemen dat de btw-herzieningsregels.

Dezelfde btw-herzieningsregels wil het ministerie van Financiën gaan invoeren voor kostbare diensten. Mogelijk al per 1 januari. Het ministerie heeft de short-stay verhuurders in het vizier en wil voorkomen dat zij door een jaartje gemeubileerd te verhuren grote bedragen aan btw kunnen terugkrijgen. Onder de nieuwe regels krijgen ze de btw alleen nog terug als de kortstondige gemeubileerde verhuur minimaal tien jaar lang wordt voortgezet.

Dat klinkt niet onredelijk, maar om dat doel te bereiken, wordt grof geschut ingezet. Want als het aan het ministerie ligt, moet de btw-aftrek voor alle kostbare diensten vanaf € 450 straks tien jaar lang worden bijgehouden. Dat betekent dat vanaf € 95 aan betaalde btw straks tien jaar lang apart moet worden bijgehouden waarop de investering zag. Jaarlijks moet per investering worden beoordeeld of niet een tientje of meer aan btw moet worden terugbetaald. Bij grote vastgoedportefeuilles worden aan de lopende band kleinere investeringen gedaan. Resultaat: een grote administratieve lastenverzwaring. Daar komt bij dat vermoedelijk veel discussie zal ontstaan over de vraag hoe de nieuwe regels worden toegepast, bijvoorbeeld bij verbeteringen in combinatie met onderhoud.

Voor vastgoedtransacties zijn de gevolgen ook groot. Bij de verkoop van verhuurd vastgoed neemt de koper de btw-verplichtingen van de verkoper over. Een koper loopt dus het risico dat hij een deel van de btw op kleine en grotere investeringen moet gaan terugbetalen die de verkoper heeft teruggevraagd. Kopers zullen willen weten welke risico’s dat oplevert.

Ook investeringen in de vergroening van bestaand vastgoed worden geraakt. Nu is het btw-aftrekrecht voorspelbaar. Straks loopt een vastgoedeigenaar het risico dat in aftrek gebrachte btw op ‘groene’ investeringen in een tienjaarsperiode gedeeltelijk moet worden terugbetaald, bijvoorbeeld na een huurderswisseling.

Onduidelijk is hoeveel de nieuwe regels het Rijk gaan opleveren, maar het is wel duidelijk dat het ministerie grof geschut inzet om zijn financiële belangen te beschermen. De hele vastgoedsector dreigt daarvan het slachtoffer te worden. In het Engels noemen ze dat collateral damage, onbedoelde schade die wordt toegebracht tijdens een aanval die tegen iets of iemand anders is gericht. Hopelijk kiest het ministerie alsnog voor een precisiewapen. Want straks tien jaar lang een bonnetje vanaf € 450 moeten volgen, gaat wel heel ver.

Ynze van der Tempel is belastingadviseur bij Loyens & Loeff