De nieuwe regels voor de btw-behandeling van servicekosten zijn voor verhuurders lastig toepasbaar, foutgevoelig en administratief bewerkelijk.
Voor ieder onderdeel van de servicekosten moeten zij bij een btw-vrijgestelde verhuur nu de btw-behandeling toetsen, omdat dit per huurder en per pand kan verschillen. De nieuwe regels leiden in de praktijk ook tot discussies met huurders, omdat zij soms geconfronteerd worden met extra btw-druk. De staatssecretaris van Financiën zou er daarom goed aan doen als hij – net als vroeger – in een besluit vastlegt dat bij verhuur van commerciële ruimten altijd btw is verschuldigd over de servicekosten.
De onduidelijkheid over de btw-behandeling van servicekosten is ontstaan doordat de staatssecretaris in een besluit heeft bepaald dat verhuurders vanaf 1 januari 2025 moeten beoordelen of servicekosten voor de btw als zelfstandige dienst kwalificeren of opgaan in de verhuur. Als sprake is van een zelfstandige dienst zal deze belast zijn met btw. Maar als de dienst opgaat in de verhuur, geldt voor dit onderdeel van de servicekosten dezelfde btw-behandeling als voor de verhuur. Bij een optie voor btw-belaste verhuur zijn de servicekosten dan belast. Maar zonder optie kunnen servicekosten alleen met btw worden gefactureerd als sprake is van een zelfstandige dienst van de verhuurder.
Probleem is echter dat de regels om te bepalen of een dienst zelfstandig is, vaag zijn. Volgens het besluit moet worden beoordeeld of de verhuur en de andere diensten van de verhuurder ‘één enkele ondeelbare economische prestatie vormen, waarvan splitsing kunstmatig zou zijn’. Daarvoor moeten ‘de kenmerkende elementen vastgesteld worden vanuit het oogpunt van de modale consument’. Voor nutsvoorzieningen wordt iets meer houvast gegeven: als de huurder zelf zijn verbruik kan bepalen, is volgens de staatssecretaris voor dat onderdeel van de servicekosten in ieder geval sprake van een zelfstandige dienst. Ook als zelfstandige dienst – die niet opgaat in de verhuur – worden aangemerkt servicekosten waarvan een huurder afzonderlijk of de huurders gezamenlijk de dienstverrichter kunnen kiezen (ongeacht of ze van dat recht gebruik maken).
Nu servicekosten van de staatssecretaris niet meer in alle gevallen met btw mogen worden doorbelast aan huurders van commercieel vastgoed, is de administratieve verwerking van deze kosten voor verhuurders veel complexer en foutgevoeliger geworden. Er moet namelijk per inkoopfactuur – groot of klein – worden beoordeeld hoe de kosten straks kunnen worden doorbelast aan de huurder: belast of vrijgesteld. Voor verhuurders met meerdere panden geldt dat de situatie per pand en per huurder kan verschillen. Daar komt bij dat de beoordeling niet altijd eenvoudig is als wordt aangesloten bij het besluit van de staatssecretaris. Dat blijkt ook uit het stroomschema dat de Raad voor Onroerende Zaken (ROZ) heeft gepubliceerd om huurders en verhuurders een handvat te geven bij de uitleg van de nieuwe regels. Het doorlopen van de stappen in het schema geeft de gebruiker een antwoord dat niet verder gaat dan een ‘neigt naar’.
Als alle servicekosten daarentegen – net als vroeger – wel belast zijn met btw, kan een verhuurder alle btw op de inkoop van deze kosten in aftrek brengen, omdat deze altijd btw-belast worden gefactureerd aan de huurder. Als de huurder btw-vrijgestelde activiteiten heeft, kan hij de btw op de servicekosten niet of maar gedeeltelijk in aftrek brengen. Aan het einde van de keten wordt de aftrek dan uiteindelijk in één keer gecorrigeerd bij de afrekening over de servicekosten. De administratieve verwerking is daarmee veel eenvoudiger en minder foutgevoelig.
Bovendien is de uitkomst voor btw-vrijgestelde huurders met een gedeeltelijk recht op aftrek van btw ook rechtvaardiger. Want als servicekosten vrijgesteld van btw worden doorbelast, zal de verhuurder deze kosten verhogen met de btw die hij zelf niet in aftrek kan brengen. Huurders hebben dan niet meer de mogelijkheid om een deel van de btw die drukt op de servicekosten in aftrek te brengen, terwijl zij dat bij servicekosten die belast zijn met btw wel kunnen. Belaste servicekosten leiden daarmee tot een uitkomst die veel beter past binnen het btw-systeem. Ook dat pleit voor een versimpeling van de regels door het oude regime voor servicekosten in ere te herstellen.
Ynze van der Tempel is belastingadviseur bij Loyens & Loeff
Gepubliceerd in PropertyNL Magazine nr. 4, 23 april 2026
