Column Tom Berkhout: Zombievastgoed

Maar of we het ergste hebben gehad, is nog maar de vraag. Recente coronacijfers zeggen dat we de stormbal weer moeten hijsen. De gevreesde tweede golf ligt op de loer, en een werkend vaccin is een vage belofte. Onzekerheid troef. En al zou er een vaccin komen, dan nog zullen de sociale, psychologische en vooral economische gevolgen van corona nog lang merkbaar blijven. Genereuze noodmaatregelen zijn niet meer vol te houden, waardoor zombie-bedrijven definitief het loodje zullen leggen. Geldt dat ook voor de vastgoedsector?

Volgens de Financiële Begrippenlijst zijn zombiebedrijven ‘al langer bestaande bedrijven die niet failliet zijn, maar ook niet levensvatbaar, omdat zij meerdere jaren achter elkaar niet in staat zijn de rente en aflossing op schulden (…) te dekken vanuit de bedrijfswinsten’. Zombiebedrijven zijn veel te hoge schulden aangegaan of zijn opgezadeld met hoge schulden door een overnemende partij. Voor financiers is het lastig ze failliet te laten gaan, want dan zijn ze hun geld zeker kwijt. Gelet op deze omschrijvingen denk ik dat we in het vastgoed nu nog niet veel zombievastgoedbedrijven kennen. De vastgoedfinanciers hebben hun lesje geleerd tijdens de financiële crisis – voor zover ze het nog moesten leren – en hebben hun portefeuilles daarna nog eens extra opgeschoond, waardoor de meest solide klanten overbleven in de leningenportefeuille. Uit diverse onderzoeken die ik tijdens de crisisjaren voor en met ING REF heb uitgevoerd, bleek dat de vastgoedbeleggers hun zaakjes goed op orde hadden. Her en der werden aflossingen uitgesteld, en dat was het dan wel zo’n beetje. De beleggers waren driftig aan het bufferen om alle rekeningen te kunnen betalen en discussies te voorkomen. Daar dus geen stormbal.

Zou er dan zoiets kunnen bestaan als zombievastgoed? Vastgoed waar ogenschijnlijk nog leven in zit, maar waarvan we eigenlijk al jarenlang weten dat het verdienmodel verleden tijd is?

Over de woningbouw en woningbeleggingen hoeven we ons voorlopig geen zorgen te maken. De woningnood (vraag) is hoog en we bouwen volgens menigeen veel te weinig huizen (aanbod). Hele volksstammen particulieren zitten op een berg overtollige liquiditeit en zien in woningen een veilige bestemming. De betaalbaarheid van wonen kan echter roet in het eten gooien als er massaal ontslagen gaan vallen en de huur of rente en aflossing niet opgebracht kunnen worden.

Maar kantoren? Het beste wat de beleggers daarin kan overkomen, is dat thuiswerken het weer gaat afleggen tegen kantoorwerken. Zolang corona de scepter zwaait, zal er echter minder behoefte aan kantoormeters zijn. Toch blijft het koffiedik kijken. Tijdens de laatste financiële crisis is ook al eens voorspeld dat ondernemers, die er gewend aan waren geraakt met minder meters toe te kunnen, niet meer massaal zouden huren. Dat bleek echter niet op te gaan voor het topsegment, toen alle bomen weer tot in de hemel groeiden. Maar voor andere kantorenbeleggingen kan corona de genadeklap betekenen. De ervaring leert daarentegen ook dat de kantorenmarkt zich er niet snel onder laat krijgen. Daar kunnen de beleggers misschien nog een sprankje hoop aan ontlenen.

De winkelsector dan? Als de thuiszitters nog meer online gaan kopen, krijgen we nog meer leegstand en – vooral – nog lagere huren in het winkelvastgoed. In mijn woonplaats zie ik wekelijks meer winkels dichtgeplakt worden. Ook de grotere ketens moeten snoeien. De grote makelaars- en taxatiekantoren kunnen er niet meer omheen: waardedalingen zijn voor de winkelsector aan de orde van de dag.

Kortom, er zal de komende tijd heel wat dor hout gekapt moeten worden, wat in groter verband niet slecht hoeft te zijn. Na een bosbrand krijgen jonge, levenskrachtige planten en bomen immers een kans. Er zullen dan ook zeker nieuwe concepten nodig zijn. Gouden tijden voor wie beschikt over geld, lef en verbeeldingskracht. Maar dat zombievastgoed zal moeten verdwijnen, staat vast.

Prof. dr. T.M. Berkhout MRE MRICS is verbonden aan de Nyenrode Business Universiteit