Column Tom Berkhout: Tergende taxatie-onzekerheid

Steeds vaker worden we echter met de neus op de feiten gedrukt dat absolute zekerheid niet bestaat. En zo openen risk managers, accountants en beleggers momenteel met een onbehaaglijk gevoel de taxatierapporten die zij ooit als finale vonnissen aanvaardden. Hoeveel vat zou corona hebben gekregen op de marktwaarde? Ligt er echt 30% van de winkels af, zoals sommigen voorspellen? Houden de leeggelopen kantoren nog wel hun waarde, nu verschillende grote organisaties stellen dat thuiswerken de norm wordt?

De taxateurs houden een ruime slag om de arm bij een schatting van de marktwaarde. Ze hebben immers ook geen glazen bol, en er zijn te weinig kenbare transacties waaruit ze prijsbewegingen kunnen afleiden. Over de Nederlandse vastgoedmarkt, die volgens menigeen zo enorm transparant is, is sowieso al weinig actuele informatie te vinden nu marktinformatie achter (betaal)muren verdwijnt en de Vastgoedindex is opgeheven. Ik hoorde zelfs dat taxateurs nu teruggrijpen op referenties van het vierde kwartaal van vorig jaar, toen corona nog een aardbeienras of een lichtkrans was. Tja, wat is een taxatie dan nog waard?

De gebruikers van taxatierapporten lijken juist nu van de taxateur ‘De Waarheid’ te willen horen. Hét verlossende getal dat de absolute zekerheid aangeeft. Maar als dat in een normale marktsituatie al bijna niet te doen is, hoe zou dat dan in de huidige kunnen? In een min of meer stabiele marktsituatie kunnen opdrachtgevers en taxateurs snel consensus vinden over een concept-taxatie. Maar de markt is niet stabiel. En de vele factoren die invloed uitoefenen, zijn niet allemaal bekend.

Afgezien daarvan: kun je van een taxateur wel een marktwaarde verlangen die met absolute zekerheid kan worden voorspeld? De definitie van marktwaarde maakt al duidelijk dat zoiets niet mogelijk is: een taxatie is een schatting (!) van een bedrag dat in een hypothetische (!) transactie tot stand komt. En schatten is per definitie een subjectief proces. Bij taxeren gaan we uit van een (hypothetische) transactie die (hypothetisch) zou plaatsvinden op de peildatum tussen een (hypothetisch) bereidwillige koper en een (hypothetisch) bereidwillige verkoper. Dat zijn nogal wat aannames.

De taxateur moet uit prijzen die voor andere objecten die op andere tijdstippen (soms na een onderhandelingsproces) zijn betaald een waarde destilleren voor het object in kwestie. Over de motieven van de partijen bij die transacties weet hij doorgaans weinig of niets; terwijl die motieven wel degelijk hun eigen onmiskenbare invloed uitoefenen. Wat zegt een transactieprijs van een halfjaar geleden eigenlijk? Prijzen, als je ze al kent, hebben hooguit een signaalfunctie. En dan, wat is een acceptabele bandbreedte?

Deze kwestie is niet nieuw, zoals we zagen tijdens de financiële crisis van enkele jaren geleden. Er was weinig liquiditeit in de markt en er waren geen transacties. Sommige vastgoedprofessionals stelden toen dat er geen marktwaarde getaxeerd kon worden, omdat er helemaal geen (ver)kopers in de markt waren. Dat was en is echter een misvatting. De taxateur moet uit alle informatie die hem ter beschikking staat, een schatting van de prijs destilleren die op de waardepeildatum ook echt betaald zou worden. Een afgeslagen bod of een afgeketste transactie hoort daar ook bij. Een taxatie van de marktwaarde is een opinie over de uitkomst van een theoretische transactie. Maar die uitkomst is altijd in enige mate onzeker en niet geheel te falsificeren, noch te verifiëren. Hoe moet je onzekerheid kwantificeren?

Daarom is het zo belangrijk dat taxaties tegenwoordig zo uitvoerig gemotiveerd moeten worden. De opdrachtgever en zijn adviseurs moeten de gedachtegang van de taxateur kunnen volgen en het rapport moet narekenbaar zijn, zodat hij zijn eigen standpunt kan bepalen. Een beetje meer of minder taxatie-onzekerheid is dus niets nieuws, maar van alle tijden. En met die onzekerheid moeten we toch echt eens leren leven.

Prof. dr. T.M. Berkhout MRE MRICS is verbonden aan de Nyenrode Business Universiteit