Nog altijd is in vele beleggingsmarkten ‘behavioural finance’ vaak van grote invloed en een basis voor ‘financial behaviour’ van individuele beleggers.
Gepubliceerd in PropertyNL Magazine nr. 4, 22 april 2022
Behavioural finance is een onderdeel van de gedragswetenschappen, specifiek om via sociologische en psychologische aspecten het gedrag van beleggers te analyseren. Het ontstond in de jaren ’80 en stelt dat bepaalde invloeden en vooroordelen het gedrag van een belegger kunnen beïnvloeden. De belegger wordt gezien als mens, die irrationele beslissingen kan nemen.
Hoewel de vastgoedbeleggingsmarkt steeds transparanter wordt en over steeds meer data en informatie beschikt, worden investeringsbeslissingen nog steeds ook door subjectieve beslissingen beïnvloed. En dat is maar goed ook, want anders zou er zuiver theoretisch geen transactie plaatsvinden. Intuïtie, gevormd door ervaringen, en een ondernemende instelling bepalen mede de inschatting van de rendementsverwachting en de risicoperceptie.
We leven op dit moment in een moeilijke periode. Na bijna twee jaar coronapandemie, met alle beperkingen van dien, bepaalt nu de oorlog in de Oekraïne met onnoemelijk veel menselijk leed en ontheemde Oekraïners het dagelijks beeld.
Tegelijkertijd zien we ook veel onrust op de financieel–economische markten. Onzekerheid over vooral toekomstige economische groei, inflatie, rentebewegingen, koopkracht en ook de regierol van de Europese Centrale Bank. Dit betekent ook voor beleggers in vastgoed dat ze beleggingsbeslissingen moeten nemen waarbij deze onzekerheden invloed zullen hebben op toekomstige huurgroei, maar vooral ook de waarde-ontwikkeling. Institutionele beleggers kiezen er normaal gesproken in veel gevallen voor dan even niets te doen, te wachten op meer duidelijkheid en richting, want ze hebben niet altijd persé een beleggingsdwang. Op het moment is er echter wel veel kapitaal gealloceerd naar vastgoed, waardoor een dergelijke behoudende houding op zijn minst lastig is. Het is dus zaak dus meer te zoeken naar een ‘safe haven’ of meer direct rendement gedreven ‘core’ beleggingspanden of -strategieën.
Het grote belang van het akkoord van Parijs (2015), een onderdeel van het Klimaatverdrag, wordt ook steeds sterker merkbaar in het vastgoedbeleggingsbeleid. Veel beleggers en investment managers hebben de laatste jaren versneld ESG-beleid ingevoerd of zelfs bepalend gemaakt. Het belang van energieneutrale gebouwen is nu zelfs nog groter door de afhankelijkheid van traditionele brandstoffen vanuit Rusland.
Onder het koepelbegrip Impact-beleggen wordt dergelijk beleid verder vormgegeven, waarbij naast de E van environment nu ook de S van social er steeds meer toe doet. Het meest zichtbaar is dat investeerders internationaal meer in sociale woningbouw gaan investeren. Meer specifiek gaat het om vastgoed dat wordt herbestemd naar panden met een functie die bijvoorbeeld de sociale cohesie in een wijk bevordert.
Het kan echter ook veel meer vanuit een overkoepelende gedachte. Als een maximaal financieel rendement niet meer allesbepalend is, maar ook ‘impact’-rendement belangrijk wordt, soms zelfs ten koste van een maximale opbrengst, kunnen beleggers vanuit de gedachtegang van financial behaviour ook met subjectieve argumenten gaan investeren. Veel Oekraïners hebben tenslotte hun land moeten verlaten en kunnen binnen Europa ook met nieuw of te transformeren vastgoed worden geholpen. Hier kunnen institutionele beleggers, investerings-, fonds- en asset managers de handen ineen slaan. Terwijl in veel gevallen ‘impact’ onderdeel is van de vastgoedinvesteringsstrategie, wordt het nu bepalend voor een fondsstrategie.
Behalve impact- of sociaal maatschappelijk rendement blijft binnen een dergelijk fonds natuurlijk ook een adequaat financieel rendement van belang. Rendementsmaximalisatie is weliswaar niet de ultieme drijfveer meer, maar voor de achterban van de beleggers zal het rendement nog steeds goed en acceptabel moeten blijven.
Dit lijkt misschien een wensgedachte, maar het zou juist in deze periode over deze vorm van impact-beleggen moeten gaan. Dit gaat om meer dan alleen de ook zo belangrijke duurzaamheid. Bij grote aandacht voor de S van social wordt dezelfde S daarnaast zo ook de hoofletter S van solidair.
Peter de Haas werkt onder De Haas Real Estate Advisory als onafhankelijk internationaal adviseur voor indirecte vastgoedbeleggingen
