Column Johan Conijn: Woontop: het glas is halfvol en de schatkist zit op slot

In het hoofdlijnenakkoord was nog sprake van  ‘afdwingbare afspraken” en in het kabinetsprogramma werd het herhaald met “afdwingbare woningbouwafspraken” waarmee jaarlijks 100.000 woningen gerealiseerd moesten worden. Bij de Woontop is “afdwingbaar” gelukkig losgelaten. Dwang past ook niet bij het oplossen van een gemeenschappelijk probleem. Het leidt er alleen maar toe dat partijen de hakken in het zand zetten. Bij de voorbereiding van de Woontop heeft juist de samenwerking tussen alle partijen, waaronder overheden, beleggers, ontwikkelaars, bouwers en woningcorporaties, centraal gestaan. De meerwaarde van de Woontop is dat partijen intensief met elkaar naar oplossingen hebben gezocht voor allerlei problemen. Lang niet alles is opgelost. Er zijn vooral procesafspraken gemaakt: we gaan iets uitzoeken, we gaan de ontwikkelingen monitoren, we houden in de gaten of er een financieel probleem gaat ontstaan, etc. Belangrijke afspraken, maar  veel hangt af van de opvolging en de verdere uitwerking.

Voorafgaande aan de Woontop waren er pleidooien om meer voor de doorstroming (lees: meer dure koopwoningen) te bouwen in plaats van twee derde betaalbaar. Onderzoek van ABF heeft laten zien dat, ook al vindt er doorstroming plaatst, er dan minder betaalbare woningen beschikbaar komen. Op basis van deze uitkomst hebben partijen zich gecommitteerd aan twee derde betaalbaar. Dan blijft wel staan of een woningbouwprogramma met twee derde betaalbaar financieel wel uit kan. Een ander onderzoek van Rebel en Stadskwadraat concludeerde dat de 5 miljard euro, die op basis van het regeerprogramma beschikbaar is voor de woningbouw,  zo goed al toereikend als de gemeenten 50% van de publieke, onrendabele top voor hun rekening nemen. En laat nu daar precies het probleem zitten. Gemeenten hebben aangegeven dat, met het zogenaamde ravijnjaar in 2026 in het vooruitzicht, die gemeentelijke bijdrage niet beschikbaar is. Een aandeel van 20% zou nog wel kunnen. Dit ‘vuiltje’ is doorgeschoven naar 2025 om met de Voorjaarsnota opgelost te worden. Een voor dit kabinet kenmerkend doorschuifbeleid.

Een belangrijk onderdeel van het woningbouwprogramma is de middeldure huur. ER is vraag naar deze woningen en het is nodig voor een goede werking van de woningmarkt. De afgelopen jaren is hier veel om te doen geweest. Het investeringsklimaat moet worden verbeterd. De Woontop concludeert terecht dat ook buitenlandse beleggers nodig zijn om voldoende middeldure huurwoningen te realiseren. Het is bekend dat fiscale maatregelen nodig zijn. Ook hier stelt het Rijk het leveren van een oplossing uit. De komende zes maanden zal gewerkt worden aan een “gezamenlijk beeld” om te bezien hoe groot het probleem. Pas daarna komen er eventueel beleidsaanpassingen. Naast beleggers zijn ook woningcorporaties in de markt om middeldure huurwoningen te realiseren. Om de bijdrage van woningcorporaties aan de bouw van middeldure huurwoningen enige omvang te laten krijgen is wel nodig dat de staatssteunregels worden aangepast. Die barrière is nog niet genomen. Hoopvol staat in de afspraken van de Woontop dat de middeldure huur van woningcorporaties geleidelijk zal stijgen naar 5.000 woningen in 2029.

Separaat aan de Woontop is de afgelopen maanden ook gewerkt aan een herijking van de Nationale prestatieafspraken met woningcorporaties. Die afspraken gaan onder meer over de omvang van de nieuwbouw van sociale huurwoningen. Het aantal sociale huurwoningen dient de komende jaren toe te groeien naar 30.000 per jaar. Dat gaat ook niet vanzelf. De investeringsopgaven verschillen tussen woningcorporaties en dat geldt ook voor de financiële mogelijkheden. Solidariteit tussen woningcorporaties is nodig om de doelstellingen te halen. Het organiseren van solidariteit staat echter nog in de kinderschoenen. Hoe nodig solidariteit ook is, het kost tijd voordat het daadwerkelijk gerealiseerd is.

Glas half leeg of half vol? Lastig is dat de schatkist van het Rijk op slot is. Extra financiële middelen zijn er niet gekomen. Er zijn in de afspraken van de Woontop ook veel losse eindjes. De vraag is of het anders had gekund. Veel afspraken hebben betrekking op het samen verder uitzoeken hoe de woningbouw kan worden versneld. Onnodige en  belemmerende regelgeving afschaffen, het bouwproces versnellen, de voortgang goed monitoren en tijdig bijsturen, de gevolgen van netcongestie verminderen, en zo meer. Geen groter doorbraak. Woningbouw blijft een veelkoppig monster. En volgend jaar is er weer een Woontop om de voortgang van de gemaakte afspraken te bespreken en zo nodig bij te stellen.

Johan Conijn is directeur bij Finance Ideas en emeritus-hoogleraar woningmarkt van de Universiteit van Amsterdam