Column Johan Conijn: Verlaging huurstijging vergroot woningtekort

Het zou wel eens een spannend voorjaar kunnen worden. En dan gaat het over de huurstijging per 1 juli. Het is nog onduidelijk wat de huurstijging in de private huursector gaat worden. De wet die regelt dat de huurstijging maximaal gelijk is aan de laagste van de inflatie en de CAO-loonstijging plus 1%-punt, kent 1 mei als einddatum. Tot 1 mei geldt een maximale huurstijging van 5,5% per woning. Er is een wetsvoorstel om vanaf 1 mei in de private huursector de huurstijging te maximeren tot de CAO-loonstijging plus 1%. Met een CAO-loonstijging van 5,8% zou dat uitkomen op een maximale huurstijging van 6,8%. Het is niet zeker dat het wetsvoorstel het tijdig haalt. Zo niet, dan is er geen begrenzing van de huurstijging meer en kan een hogere huurstijging worden gevraagd. In de sociale huursector is de koppeling aan de CAO-loonstijging al geregeld. De gemiddelde huurstijging van de woningportefeuille van een woningcorporatie mag niet hoger zijn dan de CAO-loonstijging minus 0,5%-punt, en dat is 5,3%. In beide sectoren zijn het forse en in de recente historie ongekende huurstijgingen.

Met name in de sociale huursector zal het spannend worden. Al een aantal jaren worden woningcorporaties geconfronteerd met opportunistisch kortetermijnbeleid. In 2021 was er een huurbevriezing en ook een eenmalige huurverlaging voor huurders die te duur woonden. Dit heeft in 2023 een vervolg gekregen met een omvangrijke huurverlaging bij ruim 600.000 huurders, voor wie de huur verlaagd is naar € 575 per maand. De gemiddelde huurverlaging was € 57 per maand. Als we naar de verkiezingsprogramma’s kijken, dan dreigt dit in 2024 een vervolg te krijgen. Verschillende partijen hebben het voornemen om de hoogte van de huurstijging te beperken, tot het verlagen van de huren aan toe. Bestaanszekerheid en verminderen van armoede staan in de verkiezingsprogramma’s centraal. In de wens om in dat verband de vaste lasten van huishoudens te verlagen, vormt de huur, die het grootste deel van de vaste lasten vormt, een gemakkelijk doelwit. Maar logisch is dit niet.

Al in 2015 heeft het Planbureau voor de Leefomgeving (PBL) onderbouwd dat generiek huurbeleid via minder huurstijging of huurverlaging geen efficiënt middel is om armoede te bestrijden. Veel huurders leven niet in armoede, waardoor veel geld weglekt naar huurders die het niet nodig hebben. In de verkenning naar beleidsopties om de betaalbaarheid van het wonen in de huursector te verbeteren concludeerde het PBL dat niet generiek huurbeleid maar de huurtoeslag een zeer effectief instrument is om de betaalbaarheid van het wonen te verbeteren. Toch lijken partijen weer te willen kiezen voor een beperking van de huurstijging. Het is een oude valkuil om volkshuisvestingsbeleid te misbruiken voor inkomensbeleid.

Het is niet alleen niet logisch, het is ook funest voor de investeringscapaciteit van verhuurders. Als stijgende kosten niet kunnen worden doorberekend in de huur, verslechtert het exploitatieresultaat. En op termijn is dit onhoudbaar. In de corporatiesector zijn de gevolgen al heel manifest. Van een nieuwe huurwoning bedraagt de kostendekkende huur momenteel ruim € 1.000 per maand. Het beleid van de afgelopen jaren heeft ertoe geleid dat de aanvangshuur van nieuwe huurwoningen gemiddeld slechts € 650 per maand is. Het zal duidelijk zijn dat met dit grote verschil tussen kostprijshuur en feitelijke huur er geen duurzaam prestatiemodel is. Als iedere nieuwe huurwoning zo’n groot verlies oplevert, holt dat de financiële positie heel snel uit. Er moeten veel woningen worden gebouwd. De corporatiesector staat voor 250.000 sociale huurwoningen aan de lat. Als er nog twee jaar huurbevriezing zou komen, is nog maar de helft daarvan realiseerbaar. Kiezen voor huurbevriezing is kiezen voor een groter woningtekort. Dat mogen partijen die sociaal willen zijn zich aantrekken.

Johan Conijn is directeur bij Finance Ideas en emeritus-hoogleraar woningmarkt van de Universiteit van Amsterdam