Column Johan Conijn: Van het ene uiterste naar het andere

De zogenaamde DEAB-scheiding in de corporatiesector is nog niet zo heel lang geleden doorgevoerd. Het gaat hierbij om een scheiding tussen de sociale en de commerciële activiteiten van de woningcorporaties. De sociale activiteiten, die recht hebben op staatssteun, waaronder goedkope geborgde leningen, werden de kernactiviteiten. De commerciële activiteiten, zoals bouw van koopwoningen en middeldure huurwoningen, moesten liever achterwege blijven. Het mocht wel, maar dan onder strikte, in de praktijk belemmerende voorwaarden. Er werd een rendementstoets ingevoerd die er op toezag dat commerciële investeringen een marktconform rendement zouden opleveren. En er was een marktoets die voorrang gaf aan marktpartijen. Zo diende geborgd te worden dat woningcorporaties zich zouden beperken tot hun sociale activiteiten en er ruimte zou ontstaan voor de bouw van middeldure huurwoningen door bouwende beleggers. En zo is het de afgelopen jaren ook gegaan. Woningcorporaties hebben zo goed als niet gebouwd in het middensegment. In 2020 is de teller voor de gehele sector blijven stegen op 400 middeldure huurwoningen. Beleggers hebben in grote aantallen nieuwe huurwoningen gebouwd.

De tijden zijn ondertussen veranderd. De rendementstoets is enige jaren terug in feite afgeschaft en begin vorig jaar is de markttoets voor minimaal drie jaar opgeschort. En het is zo goed als zeker dat daarna de markttoets geheel verdwijnt of nog veel langer wordt opgeschort. De reden hiervoor was tweeërlei. Door amper te investeren kregen de commerciële takken van de woningcorporaties te maken met een substantiële omvang aan ‘dood kapitaal’. Wel investeringscapaciteit, maar geen investeringsmogelijkheden. Daarnaast dienden er meer middeldure huurwoningen gebouwd te worden. Al enige tijd worden woningcorporaties aangespoord om weer actief te worden in het middensegment. Geleidelijk vindt er in de corporatiesector een omslag plaats, al is het nog niet over de volle breedte. Geconcentreerd bij een beperkt aantal grote woningcorporaties is er weer ambitie om in het middeldure huursegment actief te worden. Bezien moet worden wat er daarvan in de praktijk terecht komt.

Minister De Jonge heeft niet afgewacht of woningcorporaties erin slagen om succesvol te zijn in het middensegment. Er komen afdwingbare prestatieafspraken voor woningcorporaties. Welke afspraken dat zullen worden en hoe de dwang zal worden vormgegeven, daarover vinden momenteel nog onderhandelingen plaats. De minister heeft wel al verschillende piketpalen geslagen. Zo dienen woningcorporaties tot verbazing van velen in de periode 2022–2030 in totaal 50.000 middeldure huurwoningen te realiseren. Van 400 naar gemiddeld 5555 middeldure huurwoningen per jaar. Woningcorporaties bezitten momenteel ruim 100.000 woningen in het commerciële segment, deels gereguleerd en deels geliberaliseerd. De nieuwbouwtaakstelling zou overeenkomen met 50% van de huidige omvang. En dat terwijl woningcorporaties amper grondposities hebben en sterk afhankelijk zijn van ontwikkelaars. Bovendien zijn enkele grote ontwikkelaars bezig een eigen portefeuille met middeldure huurwoningen op te bouwen, zodat die niet beschikbaar komen voor woningcorporaties. Ook hebben woningcorporaties ongeborgde, commerciële financiering nodig. Die is in principe mogelijk, maar of dat ook in de benodigde omvang het geval is, is zeer de vraag. Kortom, de 50.000 middeldure huurwoningen zijn een slag in de lucht.

Dat minister De Jonge er zijn schouders onder zet en door roeien en ruiten gaat om ervoor te zorgen dat er per jaar in totaal 100.000 nieuwe woningen worden gebouwd, is hard nodig. Als zijn ambities echter onvoldoende onderbouwd zijn met een realistische inschatting van de mogelijkheden, dan valt hij in zijn eigen zwaard. Dat zou jammer zijn, maar lijkt in ieder geval bij de taakstelling voor woningcorporaties om de komende jaren 50.000 middeldure huurwoningen te realiseren, onvermijdelijk.

Johan Conijn is directeur bij Finance Ideas en emeritus-hoogleraar woningmarkt van de Universiteit van Amsterdam