Het is niet eenvoudig om de huidige onevenwichtigheden in het verdienmodel van corporaties op te lossen, vindt ook columnist Johan Conijn.
Daags voordat het coalitieakkoord werd gepubliceerd, kwam het ministerie van Volkshuisvesting en Ruimtelijke Ordening met de actualisatie van de Nationale prestatieafspraken (NPA). De uitkomst was een tekort van € 19,4 mrd om de met woningcorporaties afgesproken opgaven tot en met 2034 te realiseren. Twee derde van het tekort is het gevolg van de verwachting dat de rente in de toekomst zal stijgen, en een derde omdat de uitgaven voor onderhoud de afgelopen jaren sterker zijn toegenomen dan verwacht. Hierdoor is de investeringsruimte in de nieuwste berekeningen met 22% afgenomen. In alle regio’s is er nu sprake van een tekort. Daarmee is ook de mogelijkheid om op basis van solidariteit tussen de regio’s financiële middelen te herverdelen nagenoeg geheel verdampt.
Deze uitkomst was geen verrassing voor de onderhandelende partijen aan de informatietafel. Het ministerie had tijdens het formatieproces, voorafgaande aan de publicatie van de actualisatie, al een uitgebreide notitie ingebracht bij de formerende partijen. De notitie gaf een beeld van de oorzaken van het tekort en verschillende opties om het tekort te compenseren. Voor het wegwerken van het tekort werden door het ministerie beleidsmaatregelen aangedragen, variërend van een besparing op de vennootschapsbelasting van € 1,3 mrd per jaar tot een verhoging van de jaarlijkse huurstijging met 1 procentpunt tien jaar lang. De formerende partijen zijn niet verder gekomen dan een structurele besparing van de vennootschapsbelasting met € 325 mln. Daarmee hebben ze het probleem grotendeels doorgeschoven naar het nieuwe kabinet en de minister van VRO.
De aandacht is vooral uitgegaan naar het tekort van € 19,4 mrd. Daarbij is een passage in de begeleidende brief van het ministerie van VRO aan de Tweede Kamer ten onrechte onderbelicht gebleven. Daarin wordt de onhoudbaarheid van het huidige verdienmodel van de woningcorporaties erkend. Niet voor het eerst, maar in de brief staat nu weer heel duidelijk dat de korte tijdshorizon van de NPA niet past bij de langetermijninvesteringsopgave van de corporatiesector. De NPA vereist van woningcorporaties om gedurende tien jaar maximaal te lenen. En daarna is er alleen nog maar financiële ruimte om de bestaande woningvoorraad in stand te houden. Uitbreidingsnieuwbouw is niet meer mogelijk; een aandeel van 30% in het woningbouwprogramma is dan een illusie. Het ontbreken van een langetermijnperspectief heeft onvermijdelijk ook een negatief effect op de investeringsbereidheid van woningcorporaties op de korte termijn. Met de uitkomst van de actualisatie van de NPA met een tekort van € 19,4 mrd is het risico aanwezig dat die terughoudendheid alleen maar zal toenemen.
Daar komt bij dat een kenmerk van de NPA is dat in de afspraken de structurele onevenwichtigheden in het verdienmodel van woningcorporaties onvoldoende aandacht hebben gekregen. Zoveel mogelijk woningbouw staat centraal. Dat de woningbouw ondertussen grote verliezen oplevert, wordt daarbij voor lief genomen. Zo lang er geleend kan worden om de verliezen af te dekken, dient de verlieslatende woningbouw voortgezet te worden. Ook de verhuur van de bestaande woningvoorraad levert een verlies op. De huurinkomsten zijn niet toereikend om de exploitatie-uitgaven te dekken. Er is langetermijnbeleid nodig en de belangrijkste opgave daarbij zal zijn om een evenwichtig verdienmodel te bewerkstelligen. Er is een nieuw perspectief nodig.
Het zal niet eenvoudig zijn om de huidige onevenwichtigheden in het verdienmodel van woningcorporaties op te lossen. Het is een complex vraagstuk, dat langs verschillende kanten aangepakt moet worden. Het zal een combinatie moeten zijn van onder meer een efficiëntere exploitatie, meer kostendekkende huren en financiële bijdragen van het Rijk. Het ministerie heeft in de genoemde brief aangekondigd dat er een onafhankelijke en brede adviesaanvraag komt hoe het verdienmodel van woningcorporaties toekomstbestendig gemaakt kan worden. Dat is de belangrijkste opgave voor de komende tijd.
Johan Conijn is directeur bij Finance Ideas en emeritus-hoogleraar woningmarkt van de Universiteit van Amsterdam
Gepubliceerd in PropertyNL Magazine nr. 2, 27 februari 2026
