De woonlasten zijn gemiddeld betaalbaar, maar er zijn wel degelijk specifieke problemen met de betaalbaarheid.
Onlangs publiceerde het Centraal Bureau voor de Statistiek (CBS) weer het jaarlijkse overzicht van de woonlasten voor huurders en eigenaar–bewoners. In relatie tot het publieke debat, waarin wel eens de indruk wordt gewekt dat betaalbaarheid van het wonen het grootste probleem van Nederland is, geven de cijfers van het CBS een verhelderend en ontnuchterend beeld. Ook in 2024 zijn de woonlasten ten opzichte van het inkomen verder gedaald. Daarmee is de dalende trend van de afgelopen jaren voortgezet.
In 2018 betaalden huurders van een corporatiewoning gemiddeld nog 31,0% van hun inkomen aan woonlasten. Dat is 2024 uitgekomen op 24,6%, een spectaculaire daling. Het gaat hierbij niet alleen om de huur. Ook de uitgaven voor energie en water maken deel uit van de woonlasten. Bij huurders van private huurwoningen zijn de woonlasten ook afgenomen, zij het in veel mindere mate. En ze liggen op een hoger niveau: in 2024 gemiddeld 30,0%. Het zou overigens gek zijn als het anders was. Private verhuurders kunnen het zich niet veroorloven om onder de kostprijshuur te verhuren, wat woningcorporaties wel doen.
De woonlasten van eigenaar–bewoners zijn verreweg het laagst: 16,3% in 2024. Hierbij past wel een kanttekening. Naarmate de hypotheek verder is afgelost, zit er meer eigen vermogen in de woning. De toegerekende kosten van de inzet van eigen vermogen blijft bij de berekening van de woonlasten echter buiten beschouwing. Een benadering die dat wel doet, is die van de gebruikskosten, die in de economische literatuur gangbaar is. De gebruikskosten geven een zuiverdere vergelijking tussen kopen en huren. Daaruit zal blijken dat de woonlasten van de eigenaar–bewoner hoger liggen dan het CBS nu laat zien.
Het algemene beeld is dus dat de afgelopen jaren de inkomens sneller zijn gestegen dan de woonlasten. In de corporatiesector, mede door de verhoging van het minimumloon, zelfs ruimschoots. Ook kan de conclusie worden getrokken dat de betaalbaarheid van woningen geen generiek probleem vormt. Daarbij is wel van belang dat het CBS de huurders van een kamer, zoals studenten en andere jongeren, buiten beschouwing heeft gelaten.
Dat de woonlasten gemiddeld betaalbaar zijn, wil niet zeggen dat er geen specifieke problemen zijn met de betaalbaarheid. Bij huishoudens met een (heel) laag inkomen kan de verhouding met de woonlasten scheef zijn. In de huursector is de huurtoeslag het geëigende instrument om de woonlasten te verlagen.
Voor een belangrijk deel is de betaalbaarheid het verschil tussen de insider en de outsider. Voor de outsider, in casu de starter, zijn de woonlasten relatief hoog. Door het woningtekort bieden starters die in de vrije huursector of in de koopsector een woning zoeken, tegen elkaar op. De starter die het hoogste bod uitbrengt, heeft de woning. De vele anderen die achter het net vissen, ervaren de woning als onbetaalbaar, omdat ze niet meer kunnen bieden. De echte oorzaak is de ongelijke inkomens- en vermogenspositie van starters onderling, in combinatie met het te krappe aanbod.
De grote maatschappelijke onvrede over de betaalbaarheid van woningen is niettemin een feit. De voedingsbodem daarvoor ligt dieper. Het gaat om ongelijke woonomstandigheden. Te kleine woning, schimmel, te weinig bescherming tegen hittestress, onvoldoende isolatie of achterstallig onderhoud leveren frustraties op in de huursector. Huurders ervaren een achterstelling ten opzichte van anderen bij wie de woning wel op orde is.
Voor de koopsector is de belangrijkste factor de ongelijke vermogenspositie van huurders ten opzichte van eigenaar–bewoners. Het eigenwoningbezit creëert vermogen dat de huurders ontberen. Met dat vermogen, al dan niet van familie, is de toegang tot de koopwoningmarkt verzekerd; zonder vermogen is deze steeds problematischer.
De eenzijdige focus op betaalbaarheid is een symptoomdiscussie. Het gaat vooral om de vermogensverschillen die ontstaan door het bezit van een koopwoning.
Johan Conijn is directeur bij Finance Ideas en emeritus-hoogleraar woningmarkt van de Universiteit van Amsterdam
