Uitbreiding van de WSW-borging in Nederland is laaghangend fruit, volgens columnist Johan Conijn.
Dit jaar is het 125 jaar geleden dat de Woningwet op 4 juli 1901 in het Staatsblad verscheen. Veelal wordt de Woningwet geassocieerd met het ontstaan van woningcorporaties. Dat is terecht, maar toentertijd stond vooral centraal dat de Woningwet gemeenten de verplichting gaf om de erbarmelijke woontoestanden te verbeteren. Veel gemeenten lieten deze toestanden op z’n beloop. Met de invoering van de Woningwet dienden gemeenten voorschriften op te stellen ten aanzien van de kwaliteitseisen waaraan woningen moesten voldoen. Daarbij kregen ze meer juridische mogelijkheden om woningen onbewoonbaar te verklaren of te onteigenen. Voor de uitvoering van het gemeentelijke beleid stelde het Rijk leningen en subsidies beschikbaar. Deze interventie van hogerhand is ontegenzeggelijk succesvol geweest.
Het is verleidelijk om een parallel te zien met de plannen van de Europese Commissie. Eind vorig jaar heeft de commissie het Europese plan voor betaalbaar wonen gepubliceerd. De probleemanalyse is dat er in Europa te weinig wordt geïnvesteerd in woonruimte en dat er een woningtekort is, waardoor wonen erg duur is geworden. De wooncrisis is een sociale crisis, die een bedreiging vormt voor de concurrentiekracht.
Het Europese plan bevat een breed pakket aan maatregelen gegroepeerd rond vier pijlers. Bevorderen van het aanbod, mede door het wegnemen van belemmerende regelgeving. Het mobiliseren van investeringen. Doorvoeren van structurele hervormingen. Het beschermen van de groepen die het meest in knel komen. Ook nu een interventie van hogerhand, net zoals 125 jaar geleden.
Dat wonen niet alleen een nationale prioriteit is, maar ook Europees, is een steun in de rug voor het nationale beleid. Voor Nederland lijkt al snel een eerste wens in vervulling te zullen gaan. Tegelijk met de publicatie van het plan is het Vrijstellingsbesluit voor staatssteun aangepast. Was staatssteun beperkt tot sociale huurwoningen, nu is dat ook mogelijk voor betaalbare huurwoningen. Uitgangspunten voor steun aan betaalbare huurwoningen zijn onder meer dat de huur lager is dan de markthuur, dat de betreffende huurwoning in principe langdurig, minstens twintig jaar, in het betaalbare segment beschikbaar blijft en dat de woningen bestemd zijn voor duidelijk afgebakende doelgroepen. De concrete uitwerking van welke voorwaarden hierbij voor betaalbare huurwoningen zullen gelden, is aan de afzonderlijke landen. In Nederland biedt deze verruiming van de staatssteun de mogelijkheid dat woningcorporaties middenhuurwoningen met geborgde leningen van het Waarborgfonds Sociale Woningbouw kunnen financieren. Al enige jaren wordt hiervoor gepleit door overheid en woningcorporaties.
Afgesproken is dat woningcorporaties met de beschikbaarheid van de borging jaarlijks 5000 middenhuurwoningen zullen realiseren. In 2024 hebben woningcorporaties zonder borging iets meer dan 1000 middenhuurwoningen gerealiseerd. Het zal niet eenvoudig zijn om met borging het aantal van 5000 te halen. En als dat wel gebeurt, is het risico groot dat er verdringing plaatsvindt. Die verdringing kan op twee manieren plaatsvinden. Afhankelijk van de wijze waarop de borging voor middenhuurwoningen wordt ingevoerd, kan de bouw van middenhuurwoningen deels in de plaats komen van sociale huurwoningen. Met meer middenhuurwoningen en minder sociale huurwoningen verbetert het verdienmodel voor woningcorporaties, dat nu sterk onder druk staat. Verdringing kan er ook zijn door de concurrentie met beleggers. Het is onduidelijk of, en zo ja hoe, beleggers voor middenhuurwoningen ook staatssteun gaan krijgen. Als er verdringing optreedt, zal het netto effect van de extra middenhuurwoningen minder groot zijn.
Uitbreiding van de borging in Nederland is laaghangend fruit. Of op termijn de impact van het Europese plan vergelijkbaar is met de Woningwet valt te bezien. Het grootste risico is dat vanuit ‘Brussel’ te weinig oog is voor de historisch ontstane verschillen tussen de volkshuisvestingssystemen van de afzonderlijke landen. Dat het Europese beleid leidt tot uniformering en verzandt in bureaucratisering, terwijl oplossingen juist specifiek zouden moeten zijn.
Johan Conijn is directeur bij Finance Ideas en emeritus-hoogleraar woningmarkt van de Universiteit van Amsterdam
Gepubliceerd in PropertyNL Magazine nr. 1, 30 januari 2026
