Voor elk onderdeel van de keten beschrijft het IBO-rapport de knelpunten, maar ook te nemen maatregelen, aldus columnist Johan Conijn.
Gepubliceerd in PropertyNL Magazine nr. 7, 5 juli 2024
Voor Hugo de Jonge kon zijn demissionaire status niet lang genoeg duren. Gesteund door het parlement, dat op zijn beleidsterrein betrekkelijk weinig controversieel verklaarde, ging hij verder met zijn beleid uit te voeren. Uiteindelijk bleek dat een jaar lang mogelijk te zijn. Op het laatste moment onder meer nog de Wet betaalbare huur, het voorontwerp Nota Ruimte, het Nationaal Fonds Betaalbare Koopwoningen en de aanpak van een revolverend fonds voor wooncoöperaties. De Wet versterking regie volkshuisvesting is niet in het Staatsblad gekomen: te veelomvattend en te complex voor de beschikbare tijd. Maar verder zal zijn bureau opgeruimd en netjes zijn overgedragen.
Daarmee is natuurlijk de woningbouwopgave nog niet opgelost. Er is nog veel werk aan de winkel om de nieuwbouw op voldoende niveau te brengen. Het IBO-rapport Woningbouw en grond biedt daarvoor handvaten. Wellicht dat door de dadendrang van de minister dat rapport wat in de schaduw terecht is gekomen. Dat is ten onrechte, en wel om twee redenen. Het gaat om de wijze waarop IBO-rapporten tot stand komen en om de inhoud van dit rapport.
IBO staat voor Interdepartementaal Beleidsonderzoek. Het zijn ambtelijke onderzoeken die onafhankelijk van de politiek worden uitgevoerd. De IBO-werkgroepen zijn samengesteld uit vertegenwoordigers van de relevante ministeries, de Planbureaus, De Nederlandsche Bank en veelal ook externe deskundigen. Het middel van de IBO-onderzoeken wordt ingezet voor complexe onderwerpen waar een doorbraak gewenst is. Het resultaat van een IBO-onderzoek geeft de interdepartementale consensus weer over hoe het betreffende onderwerp kan worden aangepakt. Juist die consensus maakt dat IBO-rapporten invloedrijk blijken te zijn. Blokkades tussen departementen, die vaak voor vertraging en impasses zorgen, zijn opgeruimd.
Het interessante van het IBO-rapport Woningbouw en grond, dat onder leiding van Erik Jan van Kempen tot stand is gekomen, is dat het om een integrale benadering gaat. Niet een enkel onderdeel van het bouwproces, maar de hele keten van ruimte, grond en bouw tot en met de afnemers van de woningen komt in het rapport aan bod. Voor elk onderdeel van de keten beschrijft het rapport de knelpunten. Het gaat dan onder meer om gebrek aan locaties, geen grip van de overheid op de gebiedsontwikkeling, hoge grondprijzen, onvoldoende investeringscapaciteit van woningcorporaties en de rendementen van de bouwende beleggers die onder druk staan.
Geen van alle nieuwe knelpunten; daar ligt niet de meerwaarde van het rapport. Wel dat door de samenhang te laten zien, het rapport duidelijk maakt dat het niet voldoende is om een enkel knelpunt op de lossen. Als de investeringsomstandigheden voor de afnemers worden verbeterd, levert dat nog steeds niet voldoende nieuwbouw op als bijvoorbeeld de locaties ontbreken. De ketenbenadering brengt tot uitdrukking dat de knelpunten over de hele keten opgelost moeten worden om aan het einde van de keten de gewenste aantallen woningen te kunnen opleveren.
Voor elke schakel in de keten formuleert het rapport ook maatregelen. In totaal gaat het om 15 maatregelen. Te veel om hier allemaal te beschrijven. Zo is er een extra belasting op onbebouwde grond met een woonbestemming, om daarmee een stimulans te creëren om de grond sneller te ontwikkelen. De bekende planbatenheffing passeert de revue. Ook beschrijft het rapport de wenselijkheid om subsidies voor gemeenten in te voeren voor feitelijk gerealiseerde nieuwbouw, en niet alleen voor het dekken van de publieke kosten.
Het mooie van een IBO-rapport is dat alle maatregelen gedetailleerd zijn uitgewerkt in zogenaamde fiches. De uitwerking heeft onder meer betrekking op de effecten en de uitvoerbaarheid van de maatregel, en op de juridische en budgettaire consequenties. Voor de nieuwe minister van VRO die de komende maanden haar deel van het regeerprogramma zal gaan schrijven, vormt het IBO-rapport een mooie menukaart om een vliegende start te maken.
Johan Conijn is directeur bij Finance Ideas en emeritus-hoogleraar woningmarkt van de Universiteit van Amsterdam
