Afdwingbare afspraken veronderstellen dwang en sancties bij niet nakomen van de afspraken, anders zijn ze een lege huls, stelt columnist Johan Conijn.
De tegenreactie kon niet uitblijven. Arno Visser, voorzitter van Bouwend Nederland, gaf het kabinet een koekje van eigen deeg op 13 oktober bij WNL op Zondag. ‘Afdwingbare afspraken dat er minstens 100.000 vergunningen per jaar worden afgegeven’, zo formuleerde hij de oplossing voor de achterblijvende woningbouw. Het was een duidelijke reactie op het Hoofdlijnenakkoord en vervolgens het Regeerprogramma. In beide documenten staat immers dat er afdwingbare afspraken gemaakt moeten gaan worden op de komende Woontop. Naar verwachting komt de Woontop medio december bijeen, en zal het Rijk daar de afdwingbare afspraken gaan maken met medeoverheden, woningcorporaties en marktpartijen om de woningbouw te versnellen en de doelstellingen te realiseren. Misschien zou het Rijk ook afdwingbare afspraken kunnen maken met grondeigenaren: dat ze de grond voor woningbouw onverwijld beschikbaar moeten stellen tegen een acceptabele grondprijs. Of met de rechterlijke macht: dat ze juridische procedures tegen de bouw van woningen niet meer ontvankelijk verklaart.
De ironie wil dat de afdwingbare afspraken als oplossing geïntroduceerd zijn in de Actieagenda wonen. In totaal 36 partijen, waaronder de gemeenten, de woningcorporaties en uiteenlopende marktpartijen, hebben dit manifest in februari 2021 opgesteld voor het nieuwe kabinet. Hierin stelden de partijen voor om in de regionale investeringsagenda’s afdwingbare afspraken op te nemen. Later kwam dit terug bij de afspraken die met woningcorporaties zijn gemaakt in ruil voor de afschaffing van de verhuurderheffing. En nu zou het weer moeten gebeuren bij de komende Woontop.
Afdwingbare afspraken veronderstellen dwang en sancties bij niet nakomen van de afspraken, anders zijn ze een lege huls. Het wetsvoorstel Versterking regie volkshuisvesting gaat een eind in deze richting. De reikwijdte van dit wetsvoorstel is echter beperkt. De regie van rijkswege heeft vooral betrekking op het woningbouw- en verdere volkshuisvestingsbeleid van provincies en gemeenten. Het doel is om het provinciale en gemeentelijke beleid meer in overeenstemming te brengen met het rijksbeleid. Geen van deze drie overheidslagen bouwt echter zelf, zodat de afhankelijkheid van derden onverminderd aanwezig blijft.
In onze poldercultuur is het gebruikelijk dat het Rijk overlegt met brancheorganisaties. Zo ook tijdens de Woontop. Deze organisaties hebben echter geen of slechts een beperkt mandaat van hun leden. De met bracheorganisaties gemaakte afspraken binden de leden bovendien maar tot op zekere hoogte. Moreel wellicht, maar zeker niet juridisch. Voorts zullen de afspraken ook de nodige voorbehouden kennen. De infrastructuur moet ook tijdig aangelegd zijn. Er moet een aansluiting zijn op het elektriciteitsnet. De projectontwikkelaar wil een sluitende grondexploitatie. De woningcorporatie heeft grondposities nodig. De rente mag geen roet in het eten gooien. Et cetera, et cetera. Zo is er achteraf altijd wel een goede reden waarom de afspraak niet nagekomen kon worden.
De zogenaamde afdwingbare afspraken die sinds 2021 met woningcorporaties zijn gemaakt, vormen een duidelijke illustratie van deze gang van zaken. Ook die afspraken blijken in de praktijk vooral een inspanningsverplichting te zijn. De individuele woningcorporatie doet haar best, maar kan ook geen ijzer met handen breken. De nieuwbouw van woningcorporaties is tot op heden ver achtergebleven, niet alleen bij de afspraken, maar ook bij de eigen ambities. Dit gebeurt zonder dat daar consequenties aan kunnen worden verbonden. Vervolgens herhaalt het patroon zich steeds. De politiek wenst dat doelstellingen realiseerbaar zijn. Op basis daarvan worden de afdwingbare afspraken gemaakt. De weerbarstige praktijk leert dat er verschillende belemmeringen zijn. En vervolgens komen er weer nieuwe afspraken, die wederom niet getoetst zijn aan de beperkte mogelijkheden die men liever niet onder ogen wil zien. Erkenning dat doelstellingen niet altijd realiseerbaar zijn, is een eerste stap om uit deze vicieuze cirkel te stappen. Juist als de kloof tussen doelstelling en realisatie zichtbaar wordt, gaat er meer energie naar het wegwerken van de belemmeringen.
Johan Conijn is directeur bij Finance Ideas en emeritus-hoogleraar woningmarkt van de Universiteit van Amsterdam
Gepubliceerd in PropertyNL Magazine nr. 10, 25 oktober 2024
