Column Jeppe de Boer: Vandaag is alles beter dan cash

Een gewone nieuwbouwstraat, in een gewoon dorp in de jaren ’70. Dat is waar ik opgroeide. Mijn ouders kochten een van de eerste huizen van de lokale aannemer. Twee jaar later was ons nieuwe huis eindelijk af, maar het wachten was de moeite waard geweest. Een buurman uit het rijtje verkocht snel met 100% winst.

In de jaren ’70 waren veel dingen net als nu, alleen nog veel gekker. Geopolitieke vijanden die energie als wapen gebruikten en een regering die met geld strooide. Terwijl de inflatie en hypotheekrente gierend opliepen, knalden de huizenprijzen door het dak. In die gekke jaren was inflatie de beste vriend van vastgoed: de lonen stegen mee met de inflatie en de hypotheekrente was vaak lager dan de inflatie. Het bleef dus aantrekkelijk om geld te lenen en betaalbaar om huizen te kopen. De huizenmarkt draaide pas nadat de economie in een forse recessie kwam. Zelfs tijdens de diepe huizencrisis die volgde, waren de prijzen nog steeds veel hoger dan begin jaren ’70. In reële prijzen was de stijging natuurlijk veel lager, maar alles is relatief. Tijdens die jaren van extreme inflatie, deed vastgoed het over het algemeen beter dan aandelen en obligaties, en zeker veel beter dan kasgeld.

De afgelopen 30 jaar speelde inflatie eigenlijk geen rol in de westerse wereld. Binnen de vastgoedsector kampten we vaker met het omgekeerde probleem: er was te weinig inflatie of zelfs deflatie. Zo verloren nieuw opgeleverde kantoren meestal snel veel waarde. Bouwgrond was spotgoedkoop en de geringe stijging van de herbouwkosten kon de veroudering van opstallen niet compenseren.

Omdat echte inflatie zo lang weg was, weten vastgoedbeleggers hier nu niet goed raad mee. Bijna niemand heeft hier ooit zakelijk mee te maken gehad. Ik ook niet, tot voor kort. Sinds 1 september ben ik partner bij vastgoedbelegger Annexum. Annexum biedt professionele vastgoedbeleggingsproducten aan particuliere participanten en family offices. Dit zijn veelal zelfstandigen die voor hun pensioen gespaard hebben. Namens hen belegt Annexum met name in supermarktvastgoed.

In deze woelige tijden had ik gerekend op een vuurdoop, maar binnen Annexum heerst een kalm zelfvertrouwen. Inflatie en stijgende rentes maken het leven zeker ingewikkelder, maar inflatie werkt niet alleen maar tegen. De meeste supermarkthuurders zijn indrukwekkende spelers. Wekelijks krijgen partijen als AH en Jumbo bijna heel Nederland over de vloer. Daarbij lijken ze altijd mooie winsten te boeken, in goede en slechte tijden. Met inflatie zullen ze denk ik best wel raad weten. Gelukkig geldt dit laatste ook voor supermarktbeleggers. Een stijging van de consumentenprijzen leidt automatisch tot een gelijke stijging van supermarkthuren. Deze afspraak is vastgelegd in bijna alle huurcontracten. Dit is fijn voor particuliere beleggers. Stijgende huurinkomsten vormen een mooie compensatie voor duurdere dagelijkse boodschappen.

Hand in hand met inflatie zijn ook de rentetarieven meer dan verdubbeld. Nieuwe leningen leveren nauwelijks nog positieve hefboomeffecten. Een sterke marktreactie kon niet uitblijven. Volgens CBRE zijn met name de prijzen van beleggingswoningen, logistiek en prime kantoren met zo’n 20% gedaald. Toch is het logisch dat inflatie ook hier een opwaarts effect zal hebben op waarderingen. Bij een groeiende vraag en een beperkt aanbod moeten waarderingen zich uiteindelijk bewegen richting vervangingswaarden. Zonder dit effect zouden ontwikkelaars nooit winstgevend kunnen reageren op een stijgende vraag. In de woningmarkt beginnen we dit nu al te zien. Fors stijgende bouwkosten zullen hun uitwerking uiteindelijk op toekomstige marktprijzen niet missen.

Inflatie kan nog jarenlang een factor van betekenis blijven. Wat dit uiteindelijk gaat brengen, begrijpen we nog onvoldoende. Goede research over inflatie is verassend moeilijk te vinden. Eén ding lijkt me echter nu al duidelijk: vandaag is alles beter dan cash.

Jeppe de Boer is partner bij Annexum