Als je burgers fiscaal aanmoedigt om in nieuwbouwwoningen te beleggen, komen ze echt wel in beweging, denkt columnist Jeppe de Boer.
Gepubliceerd in PropertyNL Magazine nr. 11, 24 november 2023
Het was een van de zeldzaamste verkiezingen ooit. Nieuwe gezichten, nieuwe partijen, onverwachte plotwendingen. Het ging weinig over onze wereldwijde bedreigingen, maar wel heel veel over ons. Onze bestaanszekerheid, onze immigratie, onze zorg en onze wooncrisis. Het zelfgerichte karakter van deze verkiezingen is zorgelijk, maar het is terecht dat het woningtekort hoog op de agenda stond. Als je daarbij stilstaat, is het jammer dat er zo weinig inhoud was. Niet in de partijprogramma’s en niet in de discussies. Iedereen is voor een miljoen extra woningen. Iedereen is voor betaalbaarheid. Niemand bedenkt waar het geld vandaan moet komen.
Als het gaat om geld, rekent de politiek op een grote rol voor de corporaties. Volgens onderzoeksbureau Finance Ideas hebben deze instellingen alleen geen duurzaam bedrijfsmodel. Toch hopen veel partijen dat zij pakweg € 90 mrd kunnen investeren in de bouw van 300.000 woningen. Zoals corporaties gefinancierd zijn, moet deze hele som geleend worden bij twee overheidsbanken: de Bank Nederlandse Gemeenten (BNG) en de Nederlandse Waterschapsbank (NWB Bank). BNG en NWB hebben nu samen € 140 mrd aan leningen uitstaan. Om nieuwbouw door corporaties te kunnen financieren, zouden hun balanstotalen dus extreem moeten groeien. 64% meer leningen aan een verlieslatende sector. Ik ben benieuwd wat De Nederlandse Bank hiervan vindt.
Sommige politieke partijen zien ook een rol voor Nederlandse pensioenbeleggers, zoals Syntrus Achmea, Amvest en Vesteda. Helaas kampt deze groep nu met afwaarderingen, stijgende rentes en uitstappende beleggers. Voor Nederlandse nieuwbouwwoningen hebben hun opdrachtgevers nu steeds minder ruimte.
De politiek heeft dus geen haalbare plannen voor de financiering van nieuwe huurwoningen. Voor nieuwkomers op de woningmarkt wordt dit een steeds groter drama. Zonder voldoende geld kunnen we nooit genoeg nieuwe woningen bouwen.
Een alternatieve bron van geld die wel voor de hand ligt, is de particuliere belegger. Particulieren bezitten nu al bijna een miljoen huurwoningen. Deze woningen houden zij direct of via professionele fondsstructuren. Hiermee bezitten zij als groep 6–7 keer meer woningen dan alle pensioenbeleggers. Ondanks het belang voor Nederland, kan deze groep op weinig politieke liefde rekenen. Beleidsmakers hebben de afgelopen jaren zelfs bewust geen rekening gehouden met hun belangen. De veroorzaakte vertrouwensbreuk komt Nederland nu duur te staan. Particuliere beleggers doen hun woningen massaal in de verkoop, juist nu Nederland hun investeringen keihard nodig heeft.
Om het tij de keren zal het nieuwe kabinet er alles aan moeten doen om investeren in Nederlandse huurwoningen weer aantrekkelijk te maken. Dit hoeft niet moeilijk te zijn. De politiek kan vrij makkelijk helpen bij de fiscaliteit rondom nieuwbouwwoningen. Nederlanders zijn gek op alles wat hun belastingen kan verlagen. Als je burgers fiscaal aanmoedigt om in nieuwbouwwoningen te beleggen, komen ze echt wel in beweging. Op deze manier zou je vele miljarden kunnen mobiliseren. Met dit duwtje in de rug van de belastingdienst kunnen huren ook nog betaalbaar blijven.
De uitvoering van deze aanpak kan waarschijnlijk via bestaande regelingen. Bijvoorbeeld door beperkte aanpassingen aan lijfrente-structuren. Via aangepaste lijfrenteverzekeringen zou je particulieren dezelfde fiscale behandeling kunnen geven als pensioenfondsen. Hier is niets vreemds aan, want pensioenfondsen werken immers ook met het geld van particulieren.
Langs deze route kunnen honderdduizenden beleggers vermogen opbouwen door te beleggen in nieuwbouwwoningen. Tegelijkertijd helpen ze hiermee veel landgenoten aan een betaalbare huurwoning.
Nederlanders beleggen graag in zaken waarbij ze emotioneel iets voelen en die ze goed begrijpen. Niet voor niets waren woningen tot voor kort geliefd als belegging. Er ligt dus een kans om de behoefte aan woningen op te lossen met de behoefte aan woningbeleggingen. Hiermee dus mijn advies aan de nieuwe regering: laat de rijken opdraaien voor het woningtekort.
Jeppe de Boer is managing partner bij Annexum
