Iedereen kent wel iemand die een huis zoekt, maar voor de zoveelste keer wordt overboden.
Door Fahid Minhas
Gepubliceerd in PropertyNL Magazine nr. 9, 25 september 2020
Als projectontwikkelaar maakte ik mee dat we voor een woningbouwproject in hartje Rotterdam-Centrum de kopers voor het oprapen hadden. Je kunt je nauwelijks meer voorstellen dat in koopovereenkomsten een clausule staat opgenomen dat de bouw pas start zodra 70% van de woningen is verkocht. Die lijkt totaal overbodig.
Maar wie zijn die kopers van nieuwbouwwoningen? Vaak geen starters. Die zijn anno 2020 – dat mag gerust gezegd worden – bijna kansloos op de woningmarkt, zeker als ze weinig eigen middelen inbrengen.
Als wethouder van Schiedam, een middelgrote gemeente in de Randstad, nabij Rotterdam, maak ik dat dagelijks mee. Woningen worden als warme broodjes verkocht. De trek naar de stad gaat ook aan onze gemeente niet voorbij. Schiedam groeit op jaarbasis met enkele honderden inwoners, maar het aantal nieuwbouwwoningen blijft helaas achter. Omdat Rotterdam voor velen onbetaalbaar wordt en Schiedam relatief gezien erg betaalbaar is, trekt de laatste veel mensen van buiten de stad aan. Kortom, in Schiedam moeten we de komende jaren veel woningen bijbouwen om bestaande en toekomstige Schiedammers een passend woningaanbod te bieden.
De vraag is dan wel: wat moeten en kunnen gemeenten zelf doen? Om voldoende sociale woningen te behouden is het noodzakelijk om goede afspraken te maken met woningbouwcorporaties. Het probleem van veel woningbouwcorporaties in de gebieden waar de opgave het grootst is (in de Randstad), is dat uitgerekend deze corporaties de minste middelen hebben. Het Rijk heeft gemeenten het instrument van prestatieafspraken gegeven om met corporaties afspraken te maken over de inzet van middelen, maar daarmee worden de grote problemen in steden helemaal niet opgelost. Veel toch al kwetsbare wijken met een hoge werkloosheid, veel armoede en bewoners met een laag opleidingsniveau worden in het coronatijdperk extra hard getroffen. Dit brengt deze steden en wijken verder in de problemen.
Op lokaal niveau moeten middelgrote gemeenten eigenlijk aan de slag om gemengde wijken te realiseren. Wijken waar zowel sociale als vrije sector huur- en koopwoningen staan en waar men afstapt van oude grondposities van ontwikkelaars of corporaties. Niet traditioneel verdunnen, maar meer woningen bijbouwen. Dat is de enige manier om kwetsbare wijken – waar middelgrote gemeenten vol mee staan – te repareren.
Om voldoende koop- en vrije sector huurwoningen te realiseren, hebben we in Schiedam inmiddels mensen en middelen vrij gemaakt om actief woningbouwlocaties op de markt te brengen. In september werd de nieuwe Woonvisie behandeld in de gemeenteraad. Ook wij gaan van verdunnen naar verdichten.
Doordat het Rijk (lees: de politiek) de woningmarkt veel te veel heeft beïnvloed door enerzijds huurtoeslagen voor de sociale huursector en anderzijds de hypotheekrenteaftrek voor koopwoningen, zijn er in Nederland eigenlijk maar twee echte woningmarktsegmenten. Dat is lokaal ook zichtbaar. Het aanbod van professionele particuliere verhuurders is relatief gezien zeer beperkt, waardoor veel woningzoekenden thuis blijven wonen óf terecht komen in een behoorlijk geprijsde vrije sector huurwoning. Tot voor kort was ook in onze gemeentelijke Woonvisie eigenlijk alleen aandacht voor sociale huurders of particuliere kopers. In de nieuwe Woonvisie komt er structureel aandacht voor de vrije huursector.
Het Rijk moet volgens mij stoppen met lapmiddelen die de woningmarkt verstoren, zoals het verlagen van de overdrachtsbelasting voor starters en het verhogen voor beleggers. Dit drijft de woningprijzen onnodig op en onttrekt kapitaal uit de markt, met als resultaat nog minder investeringen in vrije sector huurwoningen. De ruimtelijke en volkshuisvestingopgaven waar Nederland voor staat zijn groot en complex en vragen daarom om fundamentele keuzes, van gemeenten, woningbouwcorporaties, provincies en marktpartijen, maar vooral van de politiek. Ik geloof niet dat de terugkeer van het ministerie van VROM de oplossing is, maar als we tot 2030 845.000 woningen willen realiseren, mag het Rijk wel iets meer de regierol op zich nemen.
Fahid Minhas is wethouder van Schiedam. Hij geeft de column door aan Michael de Groot, partner en vastgoedadvocaat bij Ten Holten Noordam Advocaten
