De verkoop van één woning levert een woningcorporatie voldoende op voor anderhalf tot twee nieuwe woningen, dus het is columnist Duco Bodewes een raadsel waarom corporaties zo huiverig zijn om te verkopen.
Wat is dat toch, dat corporaties zo op hun stenen blijven zitten? Woningen uitponden doen ze alleen als het financieel noodzakelijk is en anders niet. 5000 woningen per jaar, 0,2% van hun voorraad, meer is het niet. Zo ging het in de afgelopen jaren en ook in de begrotingen voor komende jaren wordt maar sporadisch verkocht. En maar moord en brand schreeuwen over een tekort aan middelen om voldoende nieuwbouw te realiseren.
Terugkijkend begrijp ik het wel, daar niet van. De meeste corporaties hebben jarenlang minder woningen gebouwd dan ze van plan waren, en dan is het een lastig verhaal om woningen uit te ponden. Dan moeten mensen nog langer wachten op een sociale huurwoning. Een dikke middelvinger naar woningzoekenden. Leg dat maar eens uit.
Maar corporaties zijn sowieso niet zo happig om woningen te verkopen, valt me op. ‘Als we een woning verkopen zijn we hem voor altijd kwijt’, hoor ik regelmatig zeggen. Nou en? Het is geen Monopoly, waar je zoveel mogelijk huizen verzamelt en ze alsmaar in portefeuille houdt. Met de verkoopopbrengst koop je er toch andere woningen voor in de plaats? En de woning die je verkoopt blijft gewoon bestaan hoor; er wonen mensen in. Een koopstarter aan een woning helpen is toch ook een maatschappelijke prestatie? Misschien is het wel een huurder van je die op eigen benen gaat staan, mooi toch! Verkoop leidt bijna altijd tot meer doorstroming, en als je een woning met voorrang verkoopt aan mensen die een sociale huurwoning achterlaten, dan help je daar in alle gevallen je eigen doelgroep mee.
Vergeet ook niet dat de meeste sociale huurwoningen gebouwd zijn in een tijd dat er veel (tweeouder)gezinnen waren. Maar tegenwoordig wordt bijna 90% van de vrijkomende corporatiewoningen aan één- en tweepersoonshuishoudens verhuurd. Laat het op je inwerken: 90%! De tijden zijn veranderd, en het woningbezit moet mee veranderen. Verkoop helpt corporaties hun bezit beter te laten aansluiten bij de vraag van vandaag de dag. Met alleen splitsen en woningdelen kom je er niet.
En nog even iets anders. Eén miljoen mensen wonen in een wijk die de afgelopen twintig jaar verslechterd is. Vrijwel altijd zijn dit corporatiewijken, waar een groot deel van de woningen een sociale huurwoning is. De beste oplossing is menging, dat blijkt uit elk onderzoek. Net zoals we in nieuwe gebieden ook sociale woningbouw willen (30%), is het daarom logisch dat we sociale woningbouw in bestaande gebieden juist begrenzen. Maak een plan om sociale huurwoningen terug te brengen tot maximaal 50% per wijk, denk ik dan. Verkopen dus.
Remmen los! Zet de verkoopmotor aan. Zorg ervoor dat de nieuwbouwmachine niet gaat haperen en tot stilstand komt, vanwege de huidige zorgen over de investeringsruimte op termijn. Het kost jaren om daar weer bovenop te komen. Neem het heft in eigen handen en wacht niet totdat het Rijk de vennootschapsbelasting verder verlaagt; dat kan weleens lang gaan duren. Dan kun je wachten tot sint-juttemis – als de kalveren op het ijs dansen.
Ga zelf aan de knoppen zitten. Neem het initiatief. Verkoop van sociale huurwoningen is een vliegwiel voor nieuwbouw. Leg dat het publiek en de politiek maar uit, ook in deze tijden van lange wachtlijsten en populisten die het zogenaamd wel weten. Niet bang zijn. De verkoop van één woning levert voldoende op voor anderhalf tot twee nieuwe woningen. Reken maar eens uit wat er gebeurt als corporaties 100.000 woningen uitponden in tien jaar tijd – of 150.000 – in plaats van 50.000, zoals nu het geval is. Doorbraken vragen om mensen die durven en doen, niet om mensen die maar afwachten en op hun stenen blijven zitten.
Duco Bodewes adviseert woningcorporaties en institutionele vastgoedbeleggers over portefeuille- en asset management. Daarnaast is hij fellow bij de Amsterdam School of Real Estate
Gepubliceerd in PropertyNL Magazine nr. 4, 23 april 2026
