Hoe gaat de vastgoedsector om met de corona-crisis? Coen van Oostrom van Edge gaat ook als de crisis over is minder op kantoor zijn, maar heeft toch dezelfde ruimte nodig.
Hoe gaat het met de organisatie?
Op zich goed, ik werk nu vanaf mijn zolder. Iedereen werkt bij ons thuis, maar we zijn bezig het kantoor corona-proof te maken. Omdat we niet willen dat medewerkers met het openbaar vervoer komen, gaan we ervoor zorgen dat we om de files heen gaan werken. Doorgaans vergaderen de meeste teams bij ons op maandag, maar dat gaan we spreiden. Zo wordt het kantoor ook een stuk minder druk. Eigenlijk voorzie ik dat dit het nieuwe normaal wordt: meer thuiswerken en rustiger op kantoor.
Dus jullie hebben ook op de langere termijn minder ruimte nodig?
Ik zie je denken: dat belooft weinig goeds voor Edge. Ons vak is immers het ontwikkelen van kantoorruimte. Maar ik denk niet dat dit invloed gaat hebben op de hoeveelheid kantoorruimte. Waar mensen nu beschikken over 8 à 9 vierkante meter per persoon, gaat dat metrage omhoog. Er zal namelijk meer behoefte komen aan ontmoetingsplekken, aan bijvoorbeeld gezellige koffiedrink-ruimtes. Maar dan kijk ik alweer over de horizon, voorbij deze crisis – iets waar wij het bij Edge veel over hebben.
Ik denk dat grote huurders in die verdere toekomst aantrekkelijke kantoorruimte steeds belangrijker gaan vinden omdat ze zo de juiste werknemers te kunnen trekken. Locatie is daarbij van wezenlijk belang, het zijn de B- en C-locaties die het moeilijk krijgen. Met name de openbaar vervoerlocaties gaan het maken: Utrecht en Den Haag Centraal en natuurlijk de Amsterdamse Zuidas.
En voor de kortere termijn?
Helaas zullen er de nodige faillissementen komen. Voor de A-locaties betekent het dat de druk er af gaat. Op de Zuidas zat de leegstand beneden frictieleegstand en gingen de prijzen door de € 500 per m2. Daar zal wat temporisering gaan plaatsvinden.
Voor wat betreft het huidige betaalgedrag van de huurders, merken we dat de kleinere het beter doen dan de grotere. Sommigen daarvan, met vaak flinke omzetten, proberen het een en ander. Daar zijn we dan streng voor.
Voor de flexibele kantoorruimteverhuurders is het nu erg heftig, maar voor de langere termijn blijft het een goed concept. De meeste beleggers past nu eenmaal geen korte, flexibele huurcontracten.
Wat gaat er gebeuren met jullie investeringen?
Wij hebben zo’n drie projecten in Nederland in de pijplijn zitten en enkele in het buitenland. Die wilden we tegelijkertijd gaan realiseren, maar die gaan we nu wat meer gespreid ontwikkelen. Het zou kunnen dat er nog een tweede golf komt – niet alleen van het virus, maar ook economisch. Ook die kan uit onverwachte hoek komen – misschien Italië dat het niet redt of een één of ander financieel product dat het systeem ontwricht? Dat heb ik wel geleerd van de vorige crisis: niet te vroeg denken dat we er zijn.
Onze projecten zijn groot, zo’n € 300 mln per ontwikkeling. Wij werken met investeerders als Nuveen, CBRE GI en Allianz, beleggers die vaste afnemers van onze gebouwen zijn. Wij merken dat dergelijke beleggers nog wel geld klaar hebben liggen voor core-producten, of het nu woningen of goed verhuurde kantoren zijn. De rente zal langjarig laag blijven omdat de centrale banken schulden gaan opkopen en dat is gunstig voor vastgoed. Overigens is de joint venture van € 1 mrd die we met Nuveen hadden, al vol.
Ik denk wel dat de gekte in de markt eruit gaat. Aanvangsrendementen gaan echt niet meer onder 4% komen. Bovendien zie ik investeerders goed naar ontwikkelaars kijken om te bepalen waar kansen komen. Met het naar zich toe trekken van projecten van ontwikkelaars in moeilijkheden, zijn ontzettend goede rendementen te maken. Het geld is weer aan de macht.
Overigens merk ik dat de banken niet dicht zijn. Doordat we in de crisis van 2008 onze rekeningen zijn blijven voldoen, zorgt dat nu voor vertrouwen bij de financiers. Maar goed, we hebben nog geen echte test gehad, we hebben nog geen grote financieringsarrangementen bij ze neergelegd. Wel merken we dat het geld duurder wordt: er komen nu al zo’n 20 tot 40 basispunten bovenop.
Door Gabriëlle Klaver
Gepubliceerd in PropertyNL Magazine nr. 5, 29 mei 2020
