CTP: Veranderingen bieden kansen

Noblesse oblige: als Europa’s grootste beursgenoteerde eigenaar, ontwikkelaar en beheerder van logistiek en industrieel vastgoed (in bvo) gaf CTP onlangs een groene obligatie uit ter waarde van maar liefst € 600 mln. Het groene schuldpapier met een looptijd van 6,5 jaar en een vaste couponrente van 3,625% (118 basispunten boven het mid swap-tarief) was in een oogwenk aan de man gebracht. De definitieve orderportefeuille bereikte meer dan € 1,65 mrd, een overtekening van 2,8x.

Vrij competitieve markt

De grote uitgifte is volgens Maarten Otte, head of investors relations, business as usual. Het beursfonds zal de opbrengst van de uitgifte gebruiken voor de financiering of herfinanciering van een portefeuille van in aanmerking komende activa, in lijn met het Green Bond Framework van CTP. ‘Dit past binnen ons normale financieringsplaatje’, aldus Otte. ‘We hebben jaarlijks € 2 mrd nodig via obligaties of bancaire financieringen voor onze kapitaaluitgaven voor nieuwe of bestaande assets of herfinanciering daarvan.’

Hij omschrijft de huidige financieringsmarkt voor logistiek als ‘vrij competitief’. ‘De marges zijn relatief laag, wat zich bij ons vertaalt in een spread van 118 basispunten. Er is momenteel veel liquiditeit beschikbaar, dus de issuers gaan op lage marges zitten.’ De keuze voor groen schuldpapier past bij de investeringsstrategie van CTP. ‘We houden onze assets langjarig in bezit. Gelet op telkens veranderende marktomstandigheden en wet- en regelgeving wil je je distributiecentra voor de komende 50–80 jaar zo duurzaam mogelijk maken en houden; dat is ook in ons eigen belang.’

CTP is een groeiverhaal en met name Amerikaanse investeerders vinden dat interessant

CTP legt de nadruk op Breeam, maar ook op EPC (energieprestatiecoëfficiënt). ‘Door alle markten waar wij actief zijn ontwikkelt zich dat. Banken zetten het ook vrijwel altijd in hun leningsvoorwaarden. Maar de eisen moeten Europees gezien nog wel gestandaardiseerd worden.’ Door heel Europa ligt er volgens hem een flinke verduurzamingsopgave, met name voor de oudere objecten. ‘Tegelijkertijd gaat de discussie over de toekomstbestendigheid en de nieuwe ontwikkelingen in Nederland niet zozeer om een energielabel, maar veel meer over een onderwerp als stikstof.’

Voorsprong Oost-Europa

De vraag hoe concurrerend bepaalde logistieke markten zijn, hangt volgens Otte op dit moment veel meer af van de beschikbaarheid van energie en de stikstofruimte, maar ook van hoe business friendly een landen of lokale overheden zijn. ‘In Düsseldorf ontwikkelen we op dit moment een logistiek park van 800.000 m² op een oude industriële site. De lokale overheid realiseert zich dat medewerking noodzakelijk is om een duurzame transitie tot stand te brengen.’

Nederland is voor CTP een kleine markt. ‘De enige grondpositie die we nog hebben ligt in Waalwijk. Qua nieuwe logistieke ontwikkelingen kijken we vooral naar de markten waar we van oudsher zitten, zoals in Midden- en Oost-Europa.’ Die hebben volgens Otte ook een voorsprong als het gaat om mondiale fabrikanten, die in toenemende mate een productievestiging in Europa opstarten om de Europese markt te bedienen. ‘De arbeidskosten liggen er aanzienlijk lager en bedragen in landen als Roemenië vaak een derde van die in bijvoorbeeld Nederland. Tegelijkertijd betaal je er minder inkomstenbelasting en sociale heffingen. De impact van nearshoring heeft ook een flinke sociale component.’

Proces van herindustrialisatie

CTP plukt nadrukkelijk de vruchten van de trend. Nabij Tatabanya in Hongarije ontwikkelt het een fabriekshal van 55.000 m² voor Zoomlion, een Chinese gereedschapsfabrikant die lokaal wil produceren voor de Europese markt. In Duitsland ontwikkelt CTP om dezelfde reden een productiefaciliteit van 22.500 m² voor een Taiwanese computerfabrikant.

‘De trend van nearshoring gaat echt heel breed en heeft geen direct verband met de handelstarieven die Trump aan China, Europa en andere landen wil opleggen. De trend van deglobalisatie werd feitelijk al ingezet met de Brexit en werd versterkt door onder meer de coronapandemie. We zien een proces van herindustrialisatie, omdat landen steeds meer beseffen dat ze lokaal moeten produceren om aan de vraag te kunnen blijven voldoen.’

Industriële bedrijven die vertrekken uit Nederland en andere Europese landen gebruiken in zijn ogen de CO2-taks als zondebok om productie terug te halen of naar andere, goedkopere landen te brengen. ‘Europa doet niet anders. Alle grote machtsblokken op de wereld proberen nu hun eigen positie te versterken. Het kostte Europa ruim 50 jaar om tot elkaar te komen; we zitten nu pas in de beginfase van het herschikken van de economische machtsverhoudingen.’ Daarbij is China volgens Otte niet langer dé fabriek van het westen. ‘Landen als Indonesië, Vietnam en de Filippijnen hebben die rol overgenomen.’

Defensie versterken

De veranderende geopolitieke verhoudingen hebben ook invloed op de handel bij CTP. ‘Wij realiseren nog altijd groei in het logistieke segment in de markten waar we van oudsher actief zijn. Maar het biedt ons ook de kans om over onze eigen markt heen te kijken, bijvoorbeeld nu landen hun defensie weer aan het versterken zijn. We hebben in Duitsland bijvoorbeeld een huurder die nu rupsbanden voor tanks produceert. Maar de geopolitieke onzekerheid levert ook indirect meer vraag naar vastgoed op. Zaken als kleding en voedsel wil je meer naar je toe halen en er wordt meer geïnvesteerd in infrastructuur.’

Nederland kan in zijn beleving een voorbeeld nemen aan Duitsland, dat flink investeert in herindustrialisatie. ‘Dat is goed voor de economische groei. Die zal geen 3–4% zijn, omdat de Duitse economie echt nog door een transformatie gaat. Maar onze oosterburen hebben wel de financiële capaciteit om te investeren in vernieuwing. Daar kunnen wij wat van leren, door te kijken hoe business friendly we als land werkelijk zijn. Ook in Nederland zijn de investeringen in infra en energie achtergebleven.’

Voor de nabije toekomst blijft CTP zich nadrukkelijk focussen op de tien bestaande thuismarkten. Naast Nederland bevinden die zich in Midden- en Oost-Europa en de Balkan. Wel kijkt het bedrijf van grootaandeelhouder en mede-oprichter Remon Vos met een schuin oog naar Italië voor uitbreiding.

Grondbank van 26 mln m²

De Russische inval in Oekraïne heeft geen effect gehad op de omzet. ‘In 2022 werden beslissingen in landen als Polen nog vertraagd, maar nu is het business as usual en hebben we elk jaar meer nieuwe huurcontracten kunnen afsluiten. Onze groei wordt gedreven door de economische groei in de Europese Unie en ontwikkelingen als nearshoring.’

In zijn thuismarkten heeft CTP een grondbank van ongeveer 26 mln m² voor nieuwe ontwikkelingen. ‘Onze bestaande parken zijn goed voor 15 mln m² bvo, waarbij we willen doorgroeien naar 30 mln m² in 2030. Groei in m² is echter geen doel op zich. Ons doel is het ondersteunen van onze klanten en daarmee aandeelhouderswaarde creëren. Groei daarin komt vooral door bestaande klanten die kunnen uitbreiden in onze grote parken, die variëren van 500.000 m² tot zelfs 1 mln m². We willen de beste van Europa zijn wat betreft het creëren van waarde voor onze aandeelhouders.’

Lokale business

73% van die aandelen is in handen van Remon Vos. ‘Remon is uiteraard nadrukkelijk betrokken bij de business, maar het ontwikkelen van grote logistiek parken is local business en niet iets wat je top–down kunt regelen. Het komt neer op de relatie die je voor de komende decennia opbouwt met stakeholders. CTP is een groeiverhaal en met name Amerikaanse investeerders vinden dat interessant.’

Het logistieke segment houdt volgens Otte zijn aantrekkingskracht. ‘Ja, er zijn verschuivingen in kernrendementen. Maar veranderingen bieden ook kansen. Op de lange termijn zullen trends als near shoring, supply chain disruption en online doorzetten.’

Gepubliceerd in PropertyNL Magazine nr. 11, 21 november 2025