Eind vorig jaar ging Startblock, de bouwer van houten fabriekswoningen uit Emmeloord, failliet. Wat begon als een mooie oplossing voor de woningnood eindigde in gedoe over commissies, onderhanden werk en intellectueel eigendom.
Het zal inwoners van het Zuid-Hollandse Ridderkerk nog levendig voor de geest staan, die vroege morgen in november 2021. Onder toeziend ook van cameraploegen worden met grote opleggers de eerste Startblock-woningen naar de Stadhoudersweg gereden. De 3-laagse woningen, compleet met badkamer met sanitair en een keuken met keukenapparatuur, zijn volledig gemonteerd in de woningfabriek van Startblock in Emmeloord. Binnen een dag zijn de woningen ingeplugd op het stroomnet en aangesloten op waterleiding en riolering.
De woningen zijn een aantrekkelijke oplossing in de jaren dat het tekort aan betaalbare woningen manifest begint worden. In 10 weken tijd verrijzen er alleen al op dezelfde locatie in Ridderkerk 32 woningen, het ‘straatje erbij’ waar voormalig woonminister Hugo de Jonge later voor zou pleiten.
Het snoepje van de week wordt dan ook waar het maar kan door lokale bestuurders met tromgeroffel binnengehaald. Zo ook in Waddinxveen, waar PropertyNL in maart 2022 een modelwoning bezocht in gezelschap van onder meer de wethouder, de directeur van het grondbedrijf en gedeputeerde Anne Koning namens de provincie.
Reddingspogingen
De succesvolle marketing van de plug&play houten woningen ten spijt is het vier jaar nadien over en sluiten voor Startblock. Nadat verschillende reddingspogingen mislukken wordt eind 2025 definitief de stekker uit het bedrijf betrokken. Wél bouwt een van de voormalige aandeelhouders een onderhanden project in opdracht van de gemeente Dordrecht dit jaar nog af.
In totaal stokt de teller van het aantal opgeleverde woningen in ruim vier jaar tijd op ongeveer 250, ver van de ambitie om er 500 per jaar te fabriceren en te plaatsen. Uit een reconstructie en gesprekken met betrokkenen komt het beeld naar voren van een organisatie die moest opereren in een beklemde markt en tegelijkertijd kampte met stevige interne problemen.
Te ver vooruit lopen
Ondanks de voorspoedige start in 2022 en het momentum in de media is Startblock in alle jaren daarna verlieslatend, blijkt uit het faillissementsdossier. Volgens Hidde Proost van het ingehuurde verkoopteam – Birds-Nest – loopt de fabriek te ver vooruit op de daadwerkelijke verkoop en plaatsing van de woningen, waardoor de voorraad opstapelt, terwijl de kosten ondertussen gewoon doorlopen. Een niet succesvolle introductie van een groter woningtype helpt hier volgens het verkoopteam niet bij.
Tussen het verkoopteam en de aandeelhouders botert het inmiddels niet meer, omdat de commissiebetalingen uitblijven. Eind 2024 vindt er een herstructurering plaats waarbij Startblock ook externe financiering aantrekt, volgens Proost ook in de kerkgemeenschap waarin enkele aandeelhouders actief zouden zijn.
Poldercrowd
De kwalificatie dat de fabriek te ver vooruit produceerde en zo voorraad opstapelde, is ‘te simplistisch’, stelt Wim-Heerke Spronk, media-ondernemer in de wereld van de duurzame bouw. Vanaf begin januari 2025 tot aan het faillissement van Startblock was hij er ceo, zonder statutaire bestuursverantwoordelijkheid of aandelen.
Het uitblijven van vergunningen was de primaire reden dat intenties van opdrachtgevers niet tijdig konden worden omgezet in definitieve orders, stelt Spronk. ‘Daardoor bleven betalingen uit en ontstonden er liquiditeitsproblemen. Omdat personeelskosten niet op korte termijn volledig af te schalen zijn, is met een kleiner kernteam besloten bepaalde projecten alvast in productie te nemen. Het merendeel van deze projecten was ten tijde van het faillissement overigens al geleverd. De Startblock-woning heeft vanaf het begin dezelfde beukmaat gehad. Er zijn varianten in de indeling ontwikkeld, maar dit is voor opdrachtgevers nooit doorslaggevend geweest.’
Een belangrijk onderdeel van de herstructurering was volgens Spronk de positie van de zogeheten ‘Poldercrowd’: regionale ondernemers die eerder, maar los van elkaar, financiering hadden verstrekt. ‘Hun vreemd vermogen is in het kader van de herstructurering omgezet in preferente cumulatieve aandelen (eigen vermogen), waardoor de cash-out qua rentelasten sterk werd verminderd. Daarnaast zijn met vrijwel alle crediteuren betalingsafspraken gemaakt. Die combinatie heeft ervoor gezorgd dat Startblock eind 2024 kon doorstarten. Door het faillissement in 2025 hebben de financiers, ondanks onze inspanningen, hun inleg helaas alsnog definitief moeten afschrijven.’ Investeringen vanuit de kerkgemeenschap verwijst hij naar het land der fabelen.
‘Alles of niets’
Het verkoopteam, dat inmiddels de werkzaamheden heeft gestaakt, laat ondanks de herstructurering toch beslag leggen op de bankrekening van het bedrijf. Spronk zegt dat de samenwerkingsovereenkomst met Birds-Nest voor zijn tijd is aangegaan, maar tegelijkertijd stelt hij wel vast dat er sprake was van een onwerkbare overeenkomst. ‘Oorspronkelijk was die samenwerking beperkt tot de Randstad, maar onder druk van BN is deze uitgebreid naar heel Nederland, onder een ‘alles of niets’-voorwaarde.’ Volgens Spronk functioneerde de salesorganisatie onvoldoende: beperkte bezetting, weinig gestructureerde opvolging van leads en onvoldoende actieve acquisitie. ‘Startblock heeft daardoor zelf een groot deel van de verkoop, marketing en relatieopvolging moeten uitvoeren, inclusief bijbehorende kosten, terwijl BN een provisie van 5% bleef opeisen.’
Dat Birds-Nest bleef vasthouden aan het beslag hielp volgens de aandeelhouders niet bij het vinden van een koper voor het bedrijf. ‘Door de beslaglegging zijn deze partijen afgehaakt’, stelt Spronk.
Overcapaciteit in de markt
Een andere reden waarom investeerders zouden zijn afgehaakt, zou de overcapaciteit in de markt zijn. Bestaande woningfabrieken in ons land zouden op een fractie van hun capaciteit draaien, omdat de regelgeving fabrieksbouw in de weg zit. De woningen kunnen technisch gezien weliswaar snel gebouwd en geplaatst worden, maar de regelgeving zorgt ervoor dat het alsnog jaren kan duren voor de woningen – permanent – geplaatst kunnen worden. Spronk: ‘Meerdere partijen in de industriële woningbouw kampen met vergelijkbare vergunnings-technische vertragingen. Dit is geen uniek probleem van Startblock, maar een structurele bottleneck in de sector.’
Andere organisatie
Heijmans en Van Wijnen, beide nadrukkelijk actief met fabrieksmatige woningen, herkennen zich niet in het verhaal over de capaciteitsproblemen. ‘Wij bouwen onze huizen in de fabriek op basis van binnenkomende opdrachten, dus er is bij Heijmans geen sprake van overcapaciteit’, stelt een woordvoerder van de Brabantse bouwer.
Bij Van Wijnen, actief in de prefabricage-markt met het label Fijn Wonen, klinkt een gelijksoortig geluid. ‘Wij herkennen ons hier niet meteen in’, zegt een woordvoerder. ‘Dat komt mogelijk doordat Van Wijnen anders is georganiseerd. Wij hebben meer dan 100 eigen ontwikkelaars en die zijn actief op ruim 32 locaties door heel Nederland. Door deze unieke netwerkstructuur is er bij Van Wijnen veel enthousiasme voor de eigen fabriekswoningen, er zitten er ruim 10.000 woningen in de pijplijn. Wat betreft regelgeving: die kan altijd beter afgestemd worden op het, vooralsnog nieuwe, industriële bouwen. Typegoedkeuring is een mooi voorbeeld van hoe het beter kan.’
Potentiële koper
Met één potentiële koper komt de curator, die op dat moment al aan boord is, heel ver. Het betreft houtbouwer Roy Turksema, op dit moment actief vanuit Letland. Een van zijn bedrijven, Prefab Noord Veluwe, gaat in dezelfde periode als Startblock ten onder. Prefab Noord Veluwe ontwikkelt op dat moment drie nieuwe fabrieken (van in totaal 150.000 m²) in ons land voor de productie van cross laminated timber, de ‘houtsoort’ waarmee het leeuwendeel van de eigentijdse houtbouw wordt gerealiseerd.
Dat zijn aankoop van Startblock niet doorgaat, wijt Turksema desgevraagd aan een gebrek aan geduld bij de curator. In de overtuiging dat er wel overeenstemming was, kondigde hij begin februari via LinkedIn een doorstart van Startblock aan, iets wat direct werd ontkracht in vakblad Houtwereld. Nu stelt Turksema dat hij helemaal niets heeft overgenomen. Wel wil hij zelf doorgaan met houtbouw, en mikt hij daarbij onder meer op productie in Indonesië.
Het betekent niet dat het boek Startblock voor Turksema helemaal dicht is. Hij meent een van de rechthebbenden te zijn omdat hij kosten heeft gehad, onder meer aan de due dilligence die hij door een externe partij liet uitvoeren. Tegelijkertijd plaatst hij vraagtekens bij de doorstart van een onderhanden project in Dordrecht door Stijlvol Wonen, het bedrijf van een van de aandeelhouders in Startblock. De gemeente Dordrecht betaalt ruim € 2 mln extra, zodat de 56 al eerder gekochte woningen alsnog afgebouwd en geplaatst worden, terwijl Turksema betwist of er op dat moment toestemming was om de klus aan de boedel te onttrekken.
Nieuwe opdracht
Die lezing klopt niet, volgens Spronk: ‘De gemeente Dordrecht heeft zelf een van de voormalige eigenaren van Startblock, te weten Henk Visscher, benaderd met het verzoek of hun entiteit Stijlvol Wonen de betreffende woningen wilde afbouwen. Na overleg met de curator, zorgvuldig onderzoek door gemeente Dordrecht en na goedkeuring van de rechter-commissaris heeft de gemeente Dordrecht Stijlvol Wonen (een nieuwe) opdracht verstrekt voor het opleveren van de benodigde woningen. Stijlvol Wonen heeft daarvoor de benodigde zaken overgenomen uit de boedel en daarmee het intellectuele eigendom van Startblock verkregen. Het is correct dat een faillissement voor opdrachtgevers tot schade leidt, en ook voor de gemeente Dordrecht geldt dat ze zonder faillissement beter af zou zijn. Voor de gemeente is deze insteek een weloverwogen keuze geweest en uiteindelijk de minst ongunstige optie gebleken.’
Intellectueel eigendom
Turksema betwijfelt of die toestemming van de rechter-commissaris er daadwerkelijk is gekomen, en stelt nog steeds extern te laten onderzoeken of er sprake is geweest van faillissementsfraude. Het intellectueel eigendom van het Startblock-concept zou bij zijn holding Stork House SIA in Letland liggen. Op grond daarvan wil hij in zijn CLT-fabriek in Lelystad de productie opschalen naar 72 woningen per week.
Spronk stelt op zijn beurt dat Turksema ook geen aanspraak kan maken op intellectueel eigendom of andere elementen uit de boedel, omdat hij zelf uiteindelijk niet met een financiering over de brug wist te komen voor de koop van Startblock. ‘Ondanks het door de curator verleende uitstel van betaling, was Turksema niet in staat tijdig het overeengekomen bedrag te voldoen, een betaalbewijs te overleggen of überhaupt aan te tonen over voldoende middelen te beschikken. De curator heeft alle geduld betracht met Turksema en hem meer dan genoeg tijd gegund om zijn verplichtingen na te komen.’
Krachten bundelen
Waar alle betrokkenen in dit dossier het wél over eens zijn, is dat een versnippering van de markt het duurzaam oplossen van de woningnood niet helpt. Spronk: ‘Juist voor kleinere partijen ligt hier een duidelijke opgave én een kans om de krachten te bundelen. Door gezamenlijk op te trekken richting gemeenten en corporaties, kunnen zij meer capaciteit en leverbetrouwbaarheid bieden. In dat licht laat Startblock wat mij betreft niet zien dat industrieel bouwen niet werkt. Het laat vooral zien hoe kwetsbaar dit model wordt wanneer de bestuurlijk-vergunningstechnische realiteit en de financieringsstructuur niet synchroon lopen met een fabriek die continuïteit nodig heeft om succesvol te kunnen zijn.’
Gepubliceerd in PropertyNL Magazine nr. 2, 27 februari 2026
