Blackstone heeft onlangs het grootste wereldwijde vastgoedfonds ooit opgericht en werkt nu aan de eerste investeringsronde voor zijn nieuwe Europese fonds.
Gepubliceerd in PropertyNL Magazine nr. 7, 7 juli 2023
Zelfs voor de grootste en meest doorgewinterde vermogensbeheerders is het creëren van een fonds van $ 30,4 mrd (€ 28 mrd) met recht een kolossale prestatie en een enorm blijk van vertrouwen van de investeerders. Dit wapenfeit van Blackstone in april dit jaar markeert niet alleen een mijlpaal voor de Amerikaanse vermogensbeheergigant zelf, maar is zelfs een wereldrecord. Het betekent ook dat het tijd is voor het bedrijf om de handen uit de mouwen te steken en te beginnen met het beleggen van de enorme fondsen die zijn opgehaald door Blackstone Real Estate Partners X (BREP X), Blackstone’s nieuwste, wereldwijde beleggingsvehikel.
In Europa is Blackstone ook bezig met fondsenwerving: hier verwacht het bedrijf nog eens $ 10 mrd aan vermogen veilig te stellen voor zijn nieuwste Europese fonds, Blackstone Real Estate Partners Europe VII (BREP Europe VII). Het afronden van een eerste ophaalronde is naar verluidt voorzien voor de tweede helft van het jaar.
Deze immense oorlogskas is beschikbaar gekomen in een van de spannendste tijden om te beleggen ooit, zegt James Seppala, hoofd Europees vastgoed bij Blackstone, in een interview aan PropertyEU. ‘Europa biedt op dit moment aantrekkelijke investeringsmogelijkheden, en we verwachten dat dit nog enige tijd zo zal blijven. In feite wordt er in Europa op dit moment het meest geïnvesteerd.’
De fondsenwerving valt samen met de publicatie van de jaarlijkse Top-100 Dealmakers van PropertyEU, waar Blackstone op de eerste plaats staat met € 21,2 mrd aan transacties in Europa in 2022. AXA IM Alts, de nummer twee in de ranglijst, sloot in 2022 € 9,3 mrd aan deals, Brookfield Asset Management (nummer 3) bijna € 8 mrd.
Seppala houdt toezicht op de Europese investeringen van Blackstone Real Estate Partners X (BREP X), het nieuwste wereldwijde vastgoedfonds van Blackstone en het grootste vastgoedbeleggingsfonds ooit gelanceerd. Het fonds, dat in slechts een paar maanden tijd $ 30,4 mrd aan toezeggingen binnenhaalde, wordt gerund door Nadeem Meghji, hoofd vastgoed Amerika bij Blackstone.
Zowel Seppala als Meghji werkt al meer dan tien jaar bij het bedrijf. ‘Ik heb in 2007 bij Blackstone gesolliciteerd omdat ik de indruk had dat het altijd twee stappen voorliep met zijn investeringen’, aldus Meghji.
Uit de pas
Volgens Meghji is het bedrijf de afgelopen 15 jaar sterk geëvolueerd. ‘Tegenwoordig lopen de verschillende sectoren gigantisch uiteen, maar toen ik bij het bedrijf kwam werken, waren de meeste vastgoedsectoren sterk gecorreleerd’, legt hij uit.
Vastgoedsectoren bewegen in cycli en beleggers konden in de meeste sectoren aantrekkelijke rendementen behalen als de timing goed was. ‘De afgelopen jaren liepen de prestaties van de sectoren sterk uiteen en daarom is sectorselectie nog nooit zo belangrijk geweest. Ik zie dit als een van de grootste veranderingen in het beleggingsklimaat en de vastgoedsector tijdens mijn tijd bij Blackstone’, legt Meghji uit.
De Amerikaanse industriële markt – de grootste sector voor Blackstone Real Estate – laat een tweecijferige huurgroei zien en de leegstand bedraagt slechts 3%, terwijl de bezettingsgraad in de Amerikaanse kantorensector blijft dalen. ‘De basis van de logistieke sector is ontzettend sterk. Het aanbod aan logistiek vastgoed was al onvoldoende om de groeiende vraag bij te houden en daalt nu nog meer door de volatiliteit op de kapitaalmarkten. Dit staat in scherp contrast met de kantorenmarkt in de VS, die voor ongekende uitdagingen staat, met een recordleegstand van meer dan 20% en huren die onder druk staan’, zegt Meghji.
Blackstone Real Estate denkt dat technologie en e-commerce deze grote kloof veroorzaken, als de grootste aanjager van huurgroei. Anticiperend op veranderende macrotrends heeft Blackstone zijn portefeuille dus verlegd van sectoren die zich in zwaar weer bevinden, zoals traditionele kantoren en winkelcentra, naar logistiek, huurwoningen, hotels, laboratoria en datacenters, die samen nu zo’n 80% van de portefeuille beslaan. Seppala: ‘We besteden veel tijd aan het identificeren van beleggingsthema’s waarvan we denken dat ze het de komende vijf tot tien jaar goed zullen doen, en vervolgens proberen we onze portefeuille op die thema’s af te stemmen.’
Het is cruciaal om nieuwe trends vroegtijdig te identificeren en te begrijpen hoe deze zullen uitwerken in de vastgoedsector, voegt Meghji eraan toe. ‘We zagen in 2015 dat de wereldwijde R&D in de biotech-industrie in een stroomversnelling kwam, en we vroegen ons af hoe we deze trend konden vertalen naar vastgoed; daarom hebben we BioMed Realty Trust geprivatiseerd (tegenwoordig een van de grootste particuliere aanbieders van vastgoedoplossingen voor de life sciences-industrie, red.). Toen we zagen dat e-commerce toenam, kochten we (en kopen we nog steeds) distributiecentra op last-mile locaties. Toen we een trend zagen op het gebied van contentcreatie, kochten we een paar van de beste studio’s in Hollywood, en toen de cloud en AI groot werden kochten we QTS Realty Trust, een van de snelst groeiende datacenterbedrijven ter wereld.’
Wereldwijd bereik
BREP X haalde in slechts enkele maanden tijd meer dan $ 30 mrd op, een nieuw record voor een vastgoedfonds en een grote sprong voorwaarts ten opzichte van zijn voorganger, BREP IX, dat in september 2019 $ 21 mrd binnenhaalde. ‘Deze prestatie met ons wereldwijde fonds is te echt te danken aan het geweldige team dat we wereldwijd hebben en aan de prestaties die we de afgelopen 30 jaar voor onze investeerders hebben gerealiseerd’, aldus Seppala.
Het Europese fonds zal er echter naar verwachting langer over doen om het beoogde kapitaal op te halen als gevolg van de huidige marktvolatiliteit. De keerzijde van de medaille is dat er in een instabiele markt veel kansen zijn en kopers schaars zijn. ‘Financiering is uitdagend in Europa maar kapitaalbeperkingen zijn gunstig voor ons omdat we als investeerder in de gelukkige positie verkeren dat veel kapitaal is toegezegd aan ons. We hebben al eerder zulke periodes meegemaakt. We kunnen snel schakelen en transacties volledig met eigen vermogen afsluiten, en achteraf de financiering regelen’, aldus Seppala.
Ook zijn de sectoren waarin Blackstone het meeste vertrouwen heeft nog steeds fundamenteel goed. In tegenstelling tot eerdere moeilijke periodes, waaronder de wereldwijde financiële crisis, is het aanbod aan product beperkt gebleven, wat de markt zou moeten helpen ondersteunen. Seppala: ‘We zijn in een periode van ontwrichting beland die anders is dan eerdere crises. Over het algemeen verzwakte de vastgoedmarkt tijdens deze periodes verder, omdat er in de aanloop naar de correctie een overvloed aan nieuwe ontwikkelingen was, en die panden kwamen dan op de markt tijdens een relatief zwakke economische periode. In de huidige situatie is het aanbod beperkt gebleven, grotendeels als gevolg van de pandemie, en door wat er nu gebeurt met de arbeids- en financieringskosten neemt het aanbod zelfs met 50% of meer af. Dat is dus goed voor de markten waarin wij het meest geloven. Wij zijn van mening dat deze tijden van marktontwrichting en volatiliteit kunnen leiden tot de beste jaren en zeer aantrekkelijke kansen voor onze investeerders kunnen opleveren.’
Alle investeringen die in Europa worden gedaan, zullen deels worden ondergebracht in het wereldwijde fonds, dat zich grotendeels richt op Noord-Amerika, maar ook een minderheidsbelang neemt in alle investeringen die Blackstone doet in Europees onroerend goed of in Azië. ‘Zo wordt dit fonds verbonden met al onze internationale activiteiten’, zegt Seppala. Hoewel BREP X geen vaste allocatie aan Europa heeft, verwacht de groep dat ongeveer 20% van het wereldwijde fonds in deze regio kan worden belegd. ‘Onze investeringsvolumes volgen over het algemeen het bbp, dus we richten ons meestal op de meest liquide markten in Europa.’
Dit betekent dat West-Europa een belangrijke bestemming zal zijn, en met name landen als het VK, Frankrijk en Duitsland, waar gewoonlijk zo’n 60% van het kapitaal van Blackstone naartoe gaat. Dat loopt zelfs op tot zo’n 90% als Scandinavië, Nederland en Zuid-Europa worden meegerekend.
Last-mile logistiek
Blackstone heeft de afgelopen jaren groot ingezet op Europese stedelijke logistiek, beginnend in 2016 met de eerste investering van Mileway. Dat heeft geleid tot een pan-Europese verhuurder van 14,2 mln m² aan last-mile logistiek. Onlangs kondigde de Amerikaanse gigant ook de overname aan van de Britse vastgoedbeleggingstrust Industrials REIT voor € 578 mln (zie het kader).
De groep geeft er de voorkeur aan om zich in te kopen in bedrijven, merkt Seppala op. ‘We hebben een breed mandaat van onze investeerders, we kunnen onroerend goed, leningen, effecten en beursgenoteerde effecten kopen, en dus kunnen we voor onze fondsen investeren waar we de beste kansen zien. Jezelf inkopen in een bedrijf levert meer op dan alleen mooie panden: je kunt samenwerken met het management en het platform gebruiken om het bedrijf te laten groeien. Zo gebeuren er echt mooie dingen.’
Woningmarkt
Op de woningmarkt is de groep vooral actief via de platformen Sage Homes en St Modwen, die respectievelijk in 2018 en 2021 werden overgenomen. Seppala: ‘We hebben ons jarenlang gericht op huurwoningen en betaalbare woningen en we zullen deze markten in de toekomst blijven financieren en laten groeien.’ Sage Homes heeft onlangs aangekondigd dat het wil groeien naar 30.000 betaalbare woningen in 2030. ‘Ik verwacht dat de markt voor huurwoningen blijft groeien door de enorme mismatch tussen vraag en aanbod’, zegt Seppala.
Ook in de VS kan de markt de vraag niet bijbenen. Hier is een tekort van 4 mln woningen, vertelt Meghji. ‘De afgelopen maanden daalden de bouwvergunningen met ruim 20%. Dat geldt niet alleen voor huurwoningen, maar ook voor studentenwoningen.’
Afgelopen zomer nam Blackstone voor $ 12,8 mrd American Campus Communities over, de grootste ontwikkelaar, eigenaar en beheerder van studentenhuisvesting in de VS. Meghji: ‘We zijn nu ons platform voor studentenhuisvesting aan het uitbreiden in enkele van de grootste studentensteden in de VS. Nieuw aanbod op topuniversiteiten is met 50% afgenomen en tegelijkertijd neemt de vraag naar studentenkamers toe. We merkten anderhalf jaar geleden ook dat de huurvraag in traditionele appartementen hoger was dan in studentenhuisvesting. We dachten dat dat verschil niet helemaal logisch was, en dat studentenhuisvesting achterbleef toen we uit de pandemie kwamen. Daarom hebben we ons onlangs ook op studentenhuisvesting gericht.’
Hoewel Blackstone Real Estate vorig jaar wereldwijd maar liefst € 48 mrd heeft geïnvesteerd, kan dat bedrag dit jaar nog verder groeien, zegt Meghji. ‘Ik verwacht dat de markt nog een tijdje volatiel blijft, waardoor vastgoed minder aantrekkelijk lijkt. Op zulke momenten doen wij vaak onze beste investeringen. Wij ontwikkelen op basis van onze data een langetermijnvisie, zodat we gefundeerd kunnen beleggen.’
Blackstone, Seppala en Meghji
Blackstone
Opgericht in: 1985
Gevestigd in: New York
Europees kantoor: Londen
AuM: $ 991 mrd per 31 maart 2023
Eigendom: private equity
Beleggingsrisicoprofiel: toegevoegde waarde, opportunistisch
Rendement: 16% netto IRR voor de wereldwijde BREP-fondsen
James Seppala
Functie: hoofd vastgoed Europa
In dienst: 2011
Standplaats: Londen
Vorige functie: Vice-president bij Goldman Sachs, gericht op aandelen- en schuldinvesteringen
Nadeem Meghji
Functie: hoofd vastgoed Amerika
In dienst: 2008
Standplaats: New York
Vorige functie: medewerker bij de Lionstone Group
Overname Industrials REIT
Blackstone heeft onlangs groen licht gekregen voor de overname van de Britse vastgoedbeleggingstrust Industrials REIT voor € 578 mln via zijn dochteronderneming Sussex Bidco. De aandeelhouders van Industrials REIT ontvangen £ 1,68 (€ 1,90) per aandeel in contanten, wat neerkomt op een premie van 42,4% per 31 maart. De waarde van de onderneming, inclusief schulden, bedraagt £ 700 mln (€ 792 mln).
Het bedrijf richt zich op multi-tenant bedrijfspanden in het Verenigd Koninkrijk en bezit een portefeuille van 104 gebouwen met in totaal ruim 700.000 m² aan verhuurbare ruimte in Engeland, Schotland en Wales.
James Seppala, hoofd van Blackstone Real Estate Europe, zegt dat het bedrijf al geruime tijd bezig is met deze overname. ‘Hiermee verdubbelen we onze positie in de logistieke sector en het VK, onze grootste logistieke markt in Europa. Als een van de grootste investeerders in logistiek vastgoed wereldwijd en in het VK, hebben we een hoogwaardige portefeuille samengesteld en deze gepositioneerd voor groei. We hebben het trackrecord, het kapitaal en de schaal waarmee Industrials kan profiteren van de kansen die voor ons liggen.’
Gerelateerde artikelen:
