Harm Janssen van de grootste landelijke woningontwikkelaar BPD is volgens het FD blij dat ‘de woningmarkt weer terug op één’ staat als belangrijkste onderwerp voor de komende verkiezingen.
Politieke partijen hebben in de aanloop naar 29 oktober woningbouw bijna allemaal bovenaan het lijstje staan van belangrijke onderwerpen in de verkiezingsprogramma’s.
Ondanks subsidies, alle soorten stimulansen, directieven en oekazes lukt het al jaren niet om de gewenste honderdduizend nieuwe huizen per jaar te bouwen. Naast het stikstofprobleem, netcongestie, bezwaarprocedures en het aanwijzen van nieuwe grootschalige bouwlocaties, kijken politici óók naar het grondbeleid en de invloed van grondprijzen op woningbouw. Partijen proberen via achterdeurtjes zelfs te verdienen aan de wooncrisis: een planbatenheffing of een belasting op onbebouwde bouwgrond met woonbestemming moet bedrijven dwingen te gaan ontwikkelen en bouwen, maar de markt zit ‘op slot’.
Volgens economen van De Nederlandsche Bank (DNB) speelt die grondmarkt een ‘grote rol’ in de ‘stagnerende nieuwbouw’ en ‘verslechterde betaalbaarheid’ van koophuizen en het FD legde dat voor aan Janssen. ‘Een onbegrijpelijke uitspraak’, zegt de ceo van de grootste bedrijfsmatige grondbezitter van Nederland daarover. Het zijn niet de grondbezitters, maar ‘gesteggel’ tussen overheden over waar er moet worden gebouwd, discussies over het woningbouwprogramma, bezwaren van omwonenden en de stikstofproblematiek, die zorgen voor jarenlange vertraging in de woningbouw.
Rijnenburg
‘Kijk naar de polder Rijnenburg in Utrecht’, zegt Janssen. ‘Daar is jarenlang gediscussieerd of er windmolens of woningen moeten komen. Je had vanaf het begin kunnen nadenken hoe die twee zouden kunnen samengaan.’
Volgens DNB steeg het aandeel van de grondprijs in de woningwaarde van 42% in 2013 naar bijna 60% in 2023. Janssen weet waarom dat zo is en zegt. ‘Tijdens de financiële crisis hebben wij de politiek al gewaarschuwd: ga door met plannen maken, blijf bouwlocaties aanwijzen, want de bevolking blijft groeien. In plaats daarvan hebben provincies destijds woonbestemmingen van grond afgehaald. Ontstemd hè! Dan kan DNB zeggen dat het allemaal aan de grondprijs ligt, maar waardoor denk je dat die stijgt? Omdat bouwgrond schaars is.’
Janssen pleit voor het aanwijzen van grote bouwlocaties. Met de komst van de zeventien zogeheten Novex-gebieden is toch al ingezet op grootschalige woningbouw?
Janssen: ‘Novex-gebieden zijn nog geen woningbouwlocaties. Ik constateer dat in veel van die gebieden discussies ontstaan over welke locaties eerst moeten worden ontwikkeld, welke woningen er moeten komen en welke infrastructuur er nodig is. Vervolgens gebeurt er weinig. Die Novex-gebieden zijn al een paar jaar geleden aangewezen (2022, red.), maar zien jullie al versnelling? Ik niet.’
Doorbraaklijst
‘Het Rijk zou moeten zeggen: op die twintig locaties gaan we nu eerst aan de slag. En als het niet opschiet, dan kun je de minister bellen en vragen om in te grijpen. Het is daarom een goede eerste stap dat demissionair woonminister Mona Keijzer onlangs 24 locaties op een doorbraaklijst heeft gezet waar zij het bouwtempo wil versnellen.’
Er is versnellen en versnellen. Wat is het label ‘doorbraaklocatie’ waard als bijvoorbeeld in het Utrechtse Rijnenburg nog geen zicht is op de noodzakelijke miljarden voor de aanleg van een tram- of metrolijn voor die wijk?
Janssen: ‘Dat is inderdaad zorgelijk. Een nieuw kabinet moet meer investeren in infrastructuur. Als dat niet gebeurt, gaat het bouwtempo niet omhoog. Een tramlijn naar Rijnenburg kost zo’n € 2 mrd. Dat is bijna het hele budget dat dit kabinet heeft vrijgemaakt voor infrastructuur rond nieuwe woonwijken (€ 2,5 mrd, red.).’
