De vraag naar logistiek vastgoed stijgt in vergelijking met 2024 met 10% naar een verwachte opname in 2025 van 1,65 mln m².
Deze conclusie trekt logistiek- en vastgoed-adviesbureau Buck Consultants International (BCI) uit haar jaarlijkse onderzoek onder de 25 grootste ontwikkelaars en beleggers van logistiek vastgoed, verenigd in het door BCI opgezette Nationaal Logistiek Vastgoed Forum.
Uit het onderzoek blijkt verder, dat de nationale leegstand toeneemt tot boven de 5% door realisatie van distributiecentra die nu nog in de pijplijn zitten en het verlaten van verouderde warehouses. De deelnemende partijen vertegenwoordigen ongeveer 85% van de totale logistieke vastgoedmarkt in Nederland.
De vraag naar logistiek vastgoed zal dit jaar 1,65 mln m² bedragen, zo verwachten de vastgoedontwikkelaars en -beleggers. “Na het topjaar 2021 met een opname van bijna 5 mln m² is de marktvraag sterk afgenomen naar 1,5 mln m² in de afgelopen twee jaar. Dat nu de verwachte vraag weer groeit, is positief voor de sector. Maar de onzekerheid in de markt is niet weg want je ziet uiteenlopende verwachtingen bij de deelnemers aan het onderzoek”, zo licht Johan Beukema, managing partner bij Buck Consultants International toe.
Leegstand
De leegstand neemt voor het eerst sinds jaren toe tot boven de 5%, omdat er volgens de onderzoekers enerzijds nog de nodige distributiecentra dit jaar worden opgeleverd zonder dat de huurder bekend is en anderzijds bedrijven verhuizen naar moderne DC’s en dus verouderde en niet-duurzame distributiegebouwen achterlaten. Overigens zijn de regionale verschillen in leegstand fors. Na een aantal jaren met flinke stijgingen stabiliseren dit jaar de huurprijzen en ook de netto aanvangsrendementen stabiliseren met kans op een lichte verbetering.
Favoriete sectoren en regio’s
De professionele vastgoedpartijen zien gunstige perspectieven voor sectoren als farma/medtech, food, high tech en e-commerce; vanuit de retail-, horeca- en fashion branches wordt juist weinig vraag verwacht, zo laat het onderzoek zien.
De top logistieke regio’s in Nederland blijven onveranderd: Tilburg/Waalwijk, de Rotterdamse regio, Venlo/Venray en West-Brabant. “Vrijwel alle logistieke vastgoedontwikkelaars en -beleggers zien sterk groeiende kansen voor met name Zuid-Limburg. De internationale bereikbaarheid, de mogelijkheden voor zowel greenfieldontwikkeling als herontwikkeling verouderd vastgoed en de relatief gunstige arbeidsmarkt zijn de belangrijkste argumenten”, aldus Casper Wolf, senior adviseur bij Buck Consultants International.
Arbeidsmarkt
Veel ondervraagden verwachten een duidelijk negatief effect op de vraag naar logistiek vastgoed als het aantal arbeidsmigranten in Nederland wettelijk sterk worden beperkt. Op basis van de inschatting van de ontwikkelaars en beleggers berekent het adviesbureau dat dit de komende drie jaren in totaal een half miljoen m2 minder vraag zal opleveren.
De vraag of beleggers in logistiek vastgoed voor hun huurders contractueel moeten eisen dat ze alleen met bonafide uitzendbureaus werken volgens het SNF-keurmerk (gegarandeerde adequate woonhuisvesting voor arbeidsmigranten), verdeelt de sector. René Buck, directeur Buck Consultants International: “De helft van de geïnterviewden vindt die contractuele verplichtingen op zijn plaats gezien het ESG-beleid van beleggers, Europese regelgeving en simpelweg de eigen verantwoordelijkheid. De andere helft ziet dat als verantwoordelijkheid van de huurder en niet van de eigenaar van het gebouw. Deze bedrijven wijzen er ook op dat toetsing en controle erg lastig is”.
Beperkte ruimte
Kees Verweij, partner bij Buck Consultants International, constateert op basis van de resultaten van het onderzoek dat de logistieke vastgoedsector moeite heeft met strakke ruimtelijke ordeningssturing. “De logistieke vastgoedsector is zich bewust van de beperkte ruimte voor nieuwe bedrijfslocaties en dat niet meer alles overal kan. Bovendien hebben ze aangetoond op veel plekken succesvolle herontwikkeling van verouderde bedrijfslocaties te kunnen realiseren. Maar bijvoorbeeld concentratie van grote warehouses op alleen 5 nieuwe door de overheid daarvoor geoutilleerde bedrijventerreinen ziet men niet zitten omdat het niet leidt tot logistieke optimalisatie voor huurders, het aantal vrachtautokilometers toeneemt en op die aangewezen plekken het moeilijk zal zijn om personeel te vinden”.
Gerelateerde artikelen:
