De Amsterdamse kantorenmarkt lijkt redelijk bestand te zijn tegen een nieuwe economische terugval. Vernieuwing van de voorraad blijft volgens internationaal vastgoedadviseur CBRE noodzakelijk, maar wordt allengs lastiger.
Gepubliceerd in PropertyNL Magazine nr. 10, 28 oktober 2022
De opnamecijfers over de eerste drie kwartalen van 2022 laten een positief beeld zien. Het herstel na de coronapandemie zet ook in hoofdstad door, al zit de kantorenmarkt volgens Bart van Eerd, senior director Advisory & Transaction Services bij CBRE Amsterdam, nog niet op het niveau van voor corona. ‘De kantorenmarkt in Amsterdam staat er in de basis goed voor.’
Kijkend naar de gebruikersmarkt zit de groei in Amsterdam volgens hem vooral in de aanwas van tech-bedrijven en start-ups, maar ook scale-ups en internationale bedrijven. ‘De regio Brainport Eindhoven profiteert daar ook van, met onder andere een succesvolle High Tech Campus en bedrijven actief op het gebied van chips en hardware.’ De vraag naar kantoorruimte in Amsterdam is er meer vanuit de volle breedte met een focus op fintech en internettechnologie, aldus Van Eerd. ‘Amsterdam heeft duidelijk aan aantrekkingskracht gewonnen voor internationale en regionale kantoren van bedrijven als Google, Netflix en LinkedIn. Daarnaast hebben veel multinationals een vestiging in Amsterdam.’
Verkopen on hold
Ondanks de huidige marktomstandigheden is er nog steeds huurgroei op de Amsterdamse kantorenmarkt, al zwakt deze wel wat af. De dynamiek op de gebruikersmarkt is echter niet de factor die op dit moment de grootste invloed heeft op de beleggingswaardes volgens Michiel de Bruin, executive director Capital Markets en City Leader CBRE Amsterdam. ‘Het vertrouwen in de gebruikersmarkt in Amsterdam is fundamenteel nooit weggeweest. Maar uiteraard is de markt niet immuun voor wat er in breder economisch perspectief gebeurt. Met name de oplopende inflatie en de stijgende rente spelen beleggers parten. Door het stijgen van de rente lopen de aanvangsrendementen op. Het heeft ervoor gezorgd dat een aantal voorgenomen verkopen on hold zijn gezet. Kopers en verkopers weten elkaar nu niet altijd te vinden. Je ziet wel vaker in periodes van grote prijsmutaties dat dat tijd nodig heeft.’
Amsterdam heeft duidelijk aan aantrekkingskracht gewonnen voor bedrijven als Google, Netflix en LinkedIn
De huidige economische tegenwind is volgens De Bruin totaal niet te vergelijken met de vorige economische crisis die uiteindelijk ook de kantorenmarkt raakte. ‘De crisis van 2008 en de jaren daarna was een allesomvattende financiële crisis. Ook de vastgoedsector werd voor het blok gezet als gevolg van historisch hoge financieringen en terughoudende en omvallende banken. De huidige crisis laat zich vooral voelen door een verstoring van supply chains, die leidt tot sterke inflatie en een oplopende rente. Maar in veel landen is er ook nu nog sprake van lage werkeloosheid en economische groei, waarbij een reductie van de vraag door centrale banken wordt nagestreefd, maar nog onvoldoende zichtbaar is.’
Vraag is divers
De kracht van de Amsterdamse kantorenmarkt zit volgens Van Eerd over het hele diagonale midden van de hoofdstad, van de zuidkant van Amsterdam-Noord via de Zuidoever van het IJ en het centrum richting Oud-Zuid en de Zuidas. Ook locaties bij de stations zijn in trek. ‘De vraag is heel divers en afhankelijk van de doelgroep. We huisvesten veel kleine, maar ook middelgrote bedrijven. Die hebben veelal een voorkeur voor binnenstedelijke kantoorruimte in een multifunctionele omgeving, waarbij bijvoorbeeld ook plek is ingeruimd voor hospitality en horeca. Andere, vaak wat grotere bedrijven kiezen bewust voor de internationale sfeer en de goede OV-bereikbaarheid van de Zuidas. De binnenstad is in sterke mate gericht op de Amsterdamse arbeidsmarkt, mensen die bijvoorbeeld met de tram en de fiets naar kantoor komen.’
Nieuwbouw zinvol
Voor wat betreft de nieuwbouw van kantoren voorziet De Bruin wel beren op de weg. ‘Voor de nabije toekomst speelt met name de oplopende rente echt een belangrijke rol, waarbij het voor ontwikkelaars naast de al fors gestegen kosten de doorslag kan geven om dan maar niets te doen. We kunnen het ons echter niet veroorloven om nu te veel aan de rem te gaan hangen, gelet op de vraag naar duurzame kantoorruimte. Er is voor ons als adviseur duidelijk een rol weggelegd om aan te geven waarom nieuwbouw wel zinvol kan zijn. Amsterdam is in het perspectief van andere Europese hoofdsteden nog steeds een aantrekkelijke en betaalbare hoofdstad voor kantoren. Ook de gemeente kan de concurrentiekracht van Amsterdam op peil houden, bijvoorbeeld door mee te denken over de grondwaarde, maar ook door niet te rigide om te gaan met gebruiksbeperkingen in bestemmingsplannen.’
We kunnen het ons niet veroorloven om aan de rem te hangen, gelet op de vraag naar duurzame kantoorruimte
In Schinkel heeft CBRE zelf nog het voordeel van een bestaand kantoorgebouw met een interne garage én een extra parkeerfaciliteit buiten achter een slagboom. Van Eerd: ‘Voor nieuwbouw geldt dat deze gericht moet zijn op gebruikers die maximaal 500 m² nodig hebben. Aan parkeerruimte wordt nauwelijks gedacht. En juist door de beperkte bereikbaarheid met het OV, is het gebrek aan parkeerplekken een probleem. Het gebied is wel goed met de fiets bereikbaar.’
Duurzaamheid
Verduurzaming, de label C-plicht in het bijzonder, is op de hoofdstedelijke markt volgens De Bruin business as usual. ‘Werkgevers moeten werknemers weer naar kantoor zien te krijgen, duurzaamheid is een vast onderdeel van het ESG-beleid en in de search for talent moet je je werknemers een gezonde werkplek bieden. Niet voor niets staat duurzaamheid in de top-5 van zaken die kantoorgebruikers belangrijk vinden. Ook voor beleggers is duurzaamheid voor kantoren de standaard. Zij stappen gewoon niet meer in kantoren die niet duurzaam zijn. Voor de Amsterdamse markt geldt dat een ruime meerderheid daar al ruim boven zit. Sterker nog, je ziet nu vooral een shift in de vraag naar kantoren die daadwerkelijk Paris Proof, dus energieneutraal, zijn of waarvoor de route daar naartoe is uitgestippeld. De hoogste categorieën in Breeam en Well zijn het meest in trek, al is het met name bij Breeam echt nog wel uitdagend om de laatste plusjes ook nog binnen te slepen en vergt dit ook wat van de gebruiker.’
Relatief positief
Op basis van de jongste opnamecijfers houdt CBRE voor de korte en middellange termijn vast aan een relatief positief scenario voor de Amsterdamse kantorenmarkt. Van Eerd: ‘We zien meer meters naar de markt komen omdat er een aantal nieuwbouw- en renovatieprojecten op het punt van opleveren staan. De beschikbaarheid van kantoorruimte in Amsterdam neemt de komende 18 maanden toe. Dat wordt versterkt door met name corporate bedrijven die door corona anders zijn gaan werken en minder ruimte nodig hebben. Daar staat tegenover dat andere kantoorgebruikers juist meer ruimte willen hebben, omdat ze groeien of om hun medewerkers in een nieuwe setting naar kantoor te kunnen laten gaan.’
