Bij nadere bestudering van het onderzoek ‘Concentraties in de nieuwbouwmarkt’ door Edwin Buitelaar en Erwin van der Krabben blijkt dat ze hun opdrachtgever, de Autoriteit Consument & Markt (ACM), op het verkeerde been zetten, betoogt Wabe van Enk, hoofdredacteur van PropertyNL.
Gepubliceerd in PropertyNL Magazine nr. 2, 24 februari 2023
Het rapport van Buitelaar en Van der Krabben staat haaks op het beleid om samen te werken met ontwikkelaars en corporaties. Zij voeden bij gemeenten het wantrouwen dat ontwikkelaars en bouwers hen een poot uitdraaien. ‘Plaatselijke marktmacht brengt risico op misbruik met zich mee. Anders dan in grote steden, blijkt in veel middelgrote gemeenten de onderlinge concurrentie tamelijk beperkt. Vaak zijn er slechts enkele vastgoedontwikkelaars of bouwers actief. Doordat zij (bouw)grond bezitten, kunnen ze veel invloed uitoefenen woningbouwplannen. Die invloed kan dan worden ingezet bij onderhandelingen met gemeenten. Ook is er een risico op hoge prijzen, ongewenste vertraging in bouwtempo of minder kwaliteit in een toch al krappe woningmarkt’, rapporteren zij.
Theoretische risico’s
Dit zijn allemaal theoretische risico’s. Daar zijn honderden andere risico’s aan toe te voegen, variërend van overstromingsrisico’s tot milieurisico’s. Voor beleid moet je risico’s afwegen. Dat doen de onderzoekers niet, zij signaleren ze alleen. ‘Marktmacht en eventueel misbruik van marktmacht vormden geen onderdeel van deze studie.’
Niet transparant
Is het niet vreemd dat je naar buiten komt met een suggestie over marktmisbruik, terwijl uit de disclaimer blijkt dat je dat helemaal niet hebt onderzocht? De onderzoekers klagen wel dat zij veel tijd hebben moeten steken in het verzamelen en analyseren van gegevens. ‘De grond- en nieuwbouwmarkt blijkt niet transparant’, concluderen de onderzoekers. Het onderzoeksrapport is op zich echter een knap staaltje van niet-transparante aanpak. Zij durven wel ontwikkelaars als geheel te betichten van marktmacht, maar noemen geen enkele ontwikkelaar bij naam. Dat is vreemd, omdat de grote bezitters van grondposities voor woningbouw bekend zijn.
In het PropertyNL Magazine van augustus 2022 stond een lijst van deze ontwikkelaars met hun grondposities (zie de illustratie). In de literatuurlijst verwijst Buitelaar zes keer naar zichzelf, maar Follow-the-Money, dat vorig jaar onderzoek heeft gedaan naar marktpartijen en posities, wordt niet genoemd.
Saaie werkelijkheid
De onderzoekers zijn dol op het waarschuwen voor de niet door hen onderzochte effecten van ‘marktmacht’. Dat klinkt spectaculair, maar soms is de werkelijkheid saai. De brave ontwikkelaars hebben geen grondposities om speculeren, maar om woningen te kunnen produceren. Zij zijn gebaat bij opnieuw zeer saaie, constante bouwstromen. Ook minister Hugo de Jonge is daar op dit moment bij gebaat. Als alles tegenzit bij de woningproductie, door rentestijging en stikstofproblematiek, zijn dit tenminste de ontwikkelaars die nog blijven bouwen.
Gevaar in de staart
Het gevaar van dit soort rapporten zit in de staart, de aanbevelingen. De ACM adviseert namelijk op basis van het niet-onderzochte materiaal ‘dat gemeenten hun beleid afstemmen, bijvoorbeeld bij de uitgifte van grond, bij aanbestedingen of het ‘opknippen’’.
Dat advies weerhoudt een gemeente ervan grote partijen te kiezen, die mogelijk niet voor niets marktleider zijn geworden. Het probleem dat PropertyNL in de praktijk tegenkomt, maar waar best meer onderzoek naar kan worden gedaan, is dat gemeenten vaak in zee gaan met kleine partijen, waar ervaring en moraliteit soms ver te zoeken zijn.
De ACM moet zorgdragen voor een goed functionerende markt, waar de consument iets te kiezen heeft. De ACM zou gemeenten daarom moeten stimuleren om hun productie te halen in plaats van te adviseren over aanbestedingsrisico’s die niet zijn onderzocht.
