DEAL Focus: Relatief hoge prijs voor WIF-portefeuille

Round Hill Capital betaalt een relatief hoge prijs voor de kleine 4000 woningen die deze Angelsaksische belegger koopt van het Wooninvesteringsfonds (WIF).

DEAL Focus 4-12-2014
Door Paul Wessels
Gepubliceerd in PropertyNL Magazine nr. 12, 19 december 2014

In de markt is te beluisteren dat de relatief hoge prijs voor deze portefeuille is te verklaren uit de zeer grote belangstelling die internationale equity partijen momenteel hebben voor de Nederlandse markt. Round Hill was niet de enige die een flinke prijs wilde neerleggen voor de WIF-woningen. Naar verluidt was er zeer veel belangstelling voor de WIF-portefeuille, vooral van private equity partijen en particuliere beleggers en ook van institutionele beleggers.

Private equity is met partijen als Blackstone, Lone Star, King Street, Goldman Sachs en Round Hill de afgelopen maanden zeer actief in Nederland. Dat leidt tot hogere biedingen op grotere portefeuilles, zeker nu het aanbod aan grotere woningportefeuilles opdroogt.

Eind november werd bekend dat Round Hill € 365 mln wil betalen voor de 3786 woningen die WIF in de verkoop had gedaan. WIF werd bij de verkoop bijgestaan door Capital Value.

Round Hill wil omgerekend ruim € 96.000 per woning betalen voor de WIF-portefeuille, die voor twee derde bestaat uit gereguleerde woningen. Ter vergelijking: Patrizia wil voor de Vestia-portefeuille van 5500 woningen, die kwalitatief hoger wordt aangeslagen, € 105.000 per woning betalen. Ook de Vestia-portefeuille is voor een groot deel gereguleerd.

Overigens legt de regelgeving van het ministerie ook een stevige bodem onder de prijs voor woningportefeuilles van corporaties. Als er sprake is van een bieding die hoger ligt dan 75% van de leegwaarde is er geen sprake meer van een exploitatieverplichting van minimaal 7 jaar en een winstdeling van minimaal 30 jaar voor de nieuwe eigenaar. Ook in het geval van de WIF-portefeuille is dit gebeurd.

Als de transactie definitief doorgaat heeft het WIF, dat begin 2014 4300 woningen in bezit had, het grootste deel van zijn bezit verkocht. Er zijn nu zo’n 300 woningen over, gelegen in Lent (gemeente Nijmegen).

Round Hill zou de prijs geboden hebben op basis van een gecombineerd scenario van doorexploiteren en uitponden. Een belegger die naar de WIF-portefeuille heeft gekeken, wijst erop dat uitponden vooral succesvol kan zijn als de woningprijzen in Nederland de komende jaren gestaag zullen stijgen. De vraag is echter of dat in alle plaatsen waar de WIF-portefeuille zich bevindt gaat gebeuren, gezien de toenemende differentiatie van de Nederlandse woningmarkt qua ontwikkeling van waarde.

WIF was in 2013 ook nog van plan de portefeuille de komende jaren versneld uit te ponden, maar besloot dit jaar door verkoop een veel snellere slag te maken. Met de verkoop aan Round Hill is dat gelukt. De deal moet overigens nog wel goedgekeurd worden door de Nederlandse overheid en externe toezichthouders.