Cairn Real Estate, voorheen MPC Netherlands, heeft verschillende kantoren verworven. De asset en investment manager richt zich op goed bereikbare, maar niet te dure locaties
Door Ronald de Blauw
Gepubliceerd in PropertyNL Magazine nr. 6, 24 juni 2016
De naamswijziging tot Cairn Real Estate vorig jaar illustreert dat de dochter van het Hamburgse MPC Capital haar activiteiten sterk uitgebreid heeft. De ambitie van directeuren Maarten Briët en Pieter Akkerman is een onafhankelijk asset- en investmentmanagementplatform, dat opereert in opdracht van uiteenlopende investeerders, zowel institutionele beleggers als family offices. In hun kantoor in WTC Amsterdam gaan ze in op deze naamswijziging en leggen ze uit waar Cairn Real Estate voor staat.
Een van de grootste deals die de asset manager vorig jaar sloot, heeft in de media veel aandacht gekregen. Het betreft de verkoop van het ING-kantoor in Zuidoost aan de ontwikkelcombinatie (G&S en OVG), die ook de nieuwe huisvesting van ING gaat bouwen. Een echte win–win situatie voor alle betrokkenen, aldus Briët en Akkerman.
Het is niet het enige vastgoed dat Cairn van de hand deed, zo werden ook twee wijkwinkelcentra verkocht aan Multi, Angelslo in Emmen en Crabbehof in Dordrecht. Ook verschillende kantoorgebouwen uit de fondsen die Cairn namens buitenlandse investeerders en banken managede, veranderden van eigenaar. Dit gebeurde volgens Akkerman in processen die in goed overleg met zowel de eigenaren als de financiers door Cairn afgerond werden.
Volgens Akkerman is het een voordeel dat zij zowel de taal van de banken spreken als die van de institutionele beleggers. ‘Dat komt door onze eigen achtergrond, maar ook hebben we mensen aangenomen die juist op dit terrein ervaring hebben.’ Een deel van het vastgoed betreft Duitse fondsen waarvoor in opdracht van de bank naar een oplossing wordt gezocht. Vooral kantoren die voor 2008 zijn aangekocht staan doorgaans zwaar onder water. De Duitse particuliere beleggers die in deze fondsen zijn gestapt, hebben niet de mogelijkheid om nog fors te investeren in een upgrade of transformatie. Dan rest weinig anders dan tot liquidatie over te gaan. Briët: ‘Dat is voor alle partijen de beste oplossing; het heeft geen zin om zo’n fonds kunstmatig in stand te houden. Nu er veel vraag is van bijvoorbeeld Amerikaanse private equity-partijen, is het een goed moment om te verkopen.’
Groeien in niches
Ze praten echter liever over de nieuwe aankopen. De markt is de laatste jaren aangetrokken en Cairn kijkt met enkele grote investeerders naar groeimogelijkheden in Nederland. ‘We zoeken daarbij de niches op. We willen niet concurreren op de Europese toplocaties, maar zoeken naar kwalitatief goed vastgoed op de beste secundaire locaties, zoals bij Sloterdijk, maar ook de stationslocaties uit het eerste Transit-portfolio’, legt Akkerman uit. Zowel family offices als institutionele beleggers zijn opdrachtgever voor de asset manager. Aankopen gebeuren soms gedeeltelijk met bankfinanciering en soms ‘all equity’.
Een eerste stap was in 2014, toen Bayside Capital een leningportefeuille met onderliggend 40.000 m² aan vastgoed overnam. Daarna volgden verschillende andere transacties, en kwamen onder andere zes kantoren uit het Basisfonds Stationslocaties in handen van Cairn en een buitenlandse investeerder. Het totale metrage van die portefeuille is bijna 55.000 m².
De asset manager gaat actief aan de slag met de panden. Briët: ‘Wij geloven in het kantoor van de toekomst, op goed bereikbare plekken bij de hoofdstations, duurzaam, flexibel en – bij voorkeur – multi-tenant. Ook verduurzaming is essentieel. Er zal altijd vraag naar betaalbare huisvesting blijven vanuit de regionale kantoormarkten. High-end kantoorlocaties, zoals de Zuidas, zijn alleen weggelegd voor (inter)nationale bedrijven die bereid zijn de hoogste prijs te betalen voor een hoofdkantoor op een toplocatie. Het lagere segment is een andere markt, bijvoorbeeld backoffices die op een goed bereikbare plek willen zitten.’
Herontwikkelingen
Een mooi voorbeeld is Amsterdam Sloterdijk, dat na een lange periode met oplopende leegstand de laatste jaren weer meer in trek is, zowel bij eindgebruikers als beleggers. Zo is het voormalige kantoor van Deloitte verkocht aan een ict-bedrijf, dat hier zijn hoofdkantoor heeft gevestigd. Ook zijn enkele kantoorpanden getransformeerd tot hotel en OVG kocht onder andere het pand van Cordares met het doel dit op termijn te herontwikkelen.
Cairn is bij Sloterdijk verantwoordelijk voor de upgrading van La Guardia Plaza, een 60.000 m² groot complex met vier gebouwen. Eigenaar is een Amerikaans institutioneel fonds. De begane grond is vernieuwd en de openbare ruimte verrijkt met een paviljoen met horeca. ‘De gehele beleving van het complex is aangepakt. Entrees zijn vernieuwd en het middenterrein met de heuveltjes was geen prettige verblijfsruimte, dus dat is nu vlak gemaakt, mooi ingericht en er komt een horecapaviljoen’, zegt Akkerman. ‘Zo ontstaat een heel andere dynamiek, die veel nieuwe gebruikers aantrekt.’
Een ander kantoorpand dat wordt hergepositioneerd is Blaak 16 in Rotterdam, een 14.500 m² groot gebouw van eind jaren ’70. Dat ondergaat een grondige metamorfose tot multi-tenant kantorencomplex met een hoog serviceniveau. Cairn doet dit project samen met Kadans Vastgoed. Het gebouw heeft het ontwerplabel Breeam Excellent en krijgt onder meer een geheel nieuwe ingang, nieuwe gevels, nieuwe klimaatinstallaties en een dakterras. Ook een kantoor aan de Meester Treublaan bij het Amstel-station in Amsterdam wordt onder handen genomen. Cairn Real Estate en Impact Vastgoed gaan de voormalige backoffice van ING en Westland grootschalig renoveren. Het ruim 22.000 m² grote gebouw is omgedoopt tot The Cloud en wordt gekenmerkt door zeer grote vloervelden, van minimaal 4000 m². De huidige binnentuin wordt overdekt met een glazen dak, waardoor een indrukwekkend atrium ontstaat. Alle gevels worden vernieuwd en het glasoppervlak hierin wordt uitgebreid. Oplevering wordt verwacht in het derde kwartaal van 2017. Ook het kantoor direct naast station Haarlem, dat is overgenomen uit het Basisfonds Stationslocaties, wordt verbouwd en herontwikkeld.
Zulke gebouwen hebben volgens Briët en Akkerman de toekomst. ‘Op goed bereikbare locaties zijn ze bij uitstek geschikt voor bedrijven die graag in de stad willen zitten, dichtbij voorzieningen, in gebieden met een gemixt karakter en duurzaam herontwikkeld.’
Vastgoedplatformen ABN Amro en MPC Capital
De Amsterdamse vestiging van MPC Capital deed tot 2012 alleen het management van het vastgoed van de Duitse belegger in Nederland. Met een klein team werd vanuit Amsterdam de Nederlandse portefeuille bestierd. Begin 2008 ging het nog om ongeveer € 1 mrd. Door waardevermindering en verkopen is deze portefeuille aanzienlijk geslonken. Zo werd in 2007 de zogenaamde Tasman-portefeuille verkocht aan Breevast.
In 2012 werden de vastgoedplatformen van MPC en ABN Amro in elkaar geschoven. Vooruitlopend op de integratie van het platform van ABN Amro en MPC Capital kwam Maarten Briët eind 2011 in dienst bij MPC, nadat hij enkele jaren in Qatar had gewerkt voor de Quatar Investment Agengy. Daarvoor werkte hij net als Pieter Akkerman bij Lehman Brothers. Akkerman leidde het platform van ABN Amro en samen hebben Akkerman en Briët de teams van ABN Amro en MPC geïntegreerd en de organisatie verder uitgebouwd tot 20 mensen. De Nederlandse organisatie is een dochter van het Duitse beursgenoteerde MPC Capital, met het hoofdkantoor in Hamburg. Sinds november vorig jaar gaat MPC Capital Netherlands door het leven als Cairn Real Estate. De naamswijziging onderstreept de transformatie die het bedrijf heeft doorgemaakt van uitsluitend assetmanager voor fondsen, tot onafhankelijke, strategische, full service multi-asset en investment manager.
Het team van Cairn Real Estate heeft twee hoofdactiviteiten. Aan de ene kant is dat fund- en assetmanagement voor partijen als ABN Amro, MPC Capital en Triodos. Voor enkele Duitse banken voert Cairn herstructureringsopdrachten uit, waarbij wordt gekeken hoe een maximale waarde voor de Nederlandse assets kan worden gerealiseerd. Andere opdrachtgevers hebben via leningen vastgoed gekocht waarvoor een goede toekomst moet worden gezocht. In de afgelopen drie jaar verkocht MPC Capital in dit kader voor € 400 mln aan Nederlands vastgoed.
De portefeuille van Cairn Real Estate heeft momenteel een omvang van ongeveer € 850 mln. Daarnaast heeft de asset manager het mandaat gekregen voor het Triodos Vastgoedfonds, een fonds met een omvang van ongeveer € 70 mln. In deze rol is Cairn Real Estate verantwoordelijk voor de aan- en verkopen en de asset- en propertymanagement taken van de vastgoedobjecten in de portefeuille van Triodos Vastgoedfonds. Cairn neemt deze rol over van Bouwfonds IM. CBRE
