De totale gebiedsontwikkeling van ArenaPoort wordt een van de meest ambitieuze van de stad Amsterdam
Door Eduard Voorn
Gepubliceerd in PropertyNL Magazine nr. 6, 22 juni 2018
Het woon-, werk-, winkel- en uitgaansgebied ArenaPoort zal de komende decennia ingrijpend worden aangepakt. Deze inspanningen moeten leiden tot een nieuw urban centrum van de hoofdstad.
ArenaPoort ligt aan de zuidoostelijke kant van Amsterdam en wordt doorsneden door de spoorlijn van Utrecht naar Amsterdam CS. De meeste mensen kennen het gebied vanwege de twee concertzalen Afas Live en Ziggo Dome, de voetbalarena van Ajax en de winkelcentra Arena Boulevard en Amsterdamse Poort. Onderdeel van het gebied zijn echter ook de woonwijken Bijlmer en deels Bullewijk en de kantorenlocatie Amsterdamse Poort, met daarin het huidige hoofdkantoor van ING, in de volksmond het Zandkasteel genoemd, naar ontwerp van het architectenbureau Alberts & Van Huut (Ton Alberts en Max van Huut).
Tijdens de afgelopen Provada hielden PropertyNL en Projectteam ArenaPoort een debat over dit transformatiegebied. Een aantal belanghebbenden sprak over het imago van dit stenige gebied, dat matig is en drastisch moet worden opgepoetst. Het wordt onder andere gekenmerkt door piekbelastingen tijdens concerten of voetbalwedstrijden. De ‘overdageconomie’ steekt daar op dit moment nog schril bij af. Doel van alle ontwikkelingen is dat het gebied ook in de avonden en weekend trekkers heeft, met een 24/7-klimaat als vergezicht.
Wat allen tijdens het debat ferm naar voren brachten, is dat alles met elkaar verbonden moet worden. ‘Niet alleen de vele losse projecten moeten worden verbonden met elkaar én de omgeving, maar ook wij als partners zullen er samen aan moeten werken’, trapte Iris van der Horst, manager gebiedsontwikkeling gemeente Amsterdam, af. ‘Het gebied komt na een periode van relatieve rust nu in beweging. In het Ambitiedocument ArenaPoort, ondertekend door de koplopers, is vastgelegd dat we het gebied als geheel aanpakken. Dat wat wij de Life Line noemen, wordt de verbinder tussen dat alles. Er wordt fors geïnvesteerd om het voorzieningenniveau op te tillen.’
Tomeloze ambitie
Het ambitiedocument doet het woord ambitie eer aan. Citaat eruit: ‘Het gebied verandert in snelle stappen van een overwegend (mono)functioneel gebied naar een veelzijdig hoogstedelijk centrum met een mix aan functies. Met de huidige sociaaleconomische rugwind groeit het gebied tot 2030 door naar 100.000 inwoners. Iets anders wat het gebied uniek en urban maakt, is de mix aan bewoners en gebruikers. ArenaPoort heeft een sterke community die divers is, maar voelt als één. Er komt hier een soort American Dream tot uiting, in culturen, sport en talent: ‘if you can dream it, you can do it’.’
Oedsen Boersma van gebiedsontwikkelaar Site Urban Development is een van de samenstellers van dit verhaal. Onder zijn leiding sloegen de gemeente Amsterdam, ontwikkelaars, beleggers en eigenaren in het gebied de handen ineen. ‘Door deze ambitie en de samenwerking ontstaat er een nieuw type centrum, dat anders is dan het historische centrum van Amsterdam. Wat we gaan inbrengen is ‘leven’, waardoor het gebied uiteindelijk veel beter gebruikt gaat worden.’
Hij diepte tijdens de bijeenkomst de noodzaak verder uit van de Life Line, die een belangrijke manifestatie van het ‘urban’ karakter van ArenaPoort is. Het is volgens Boersma de levensader van het gebied, ‘daar waar alles samenkomt’. ‘Het zijn ‘spots’ voor events, pop-ups in het gebied, die als een parelketting alle losse ontwikkelingen aan elkaar rijgen, van het Anton de Komplein tot en met de Arena. Life Line verleidt tot verblijven.’
Wonen in het Zandkasteel
Aan de Life Line ligt het Zandkasteel van Ton Alberts en Max van Huut, dat door het consortium Amsterdamse Poort (G&S Vastgoed en OVG) wordt getransformeerd. Wat de twee ontwikkelaars doen is, net als Blauwhoed met het voormalige PostNL-gebouw in Amsterdamse Poort, vooral andere typen woningen aan het gebied toevoegen. Ymere, dé corporatie in Bijlmer en Bullewijk, laat middeldure huur en middeldure en dure koop over aan de markt. ‘In The Sandcastle komen behalve een nieuwe internationale school (AICS South East, red.) 340 woningen, commerciele ruimte en parkeren, verdeeld over tien torens’, hield Caroline Beelen van G&S Vastgoed haar gehoor voor tijdens het Provada-debat. ‘De bouw daarvan start in 2019, als ING volledig naar het nieuwe hoofdkantoor aan de Frankemaheerd verhuisd is, een ontwikkeling van hetzelfde consortium.’
Bas Buvelot van CBRE Global Investors heeft zich gestort op de herontwikkeling van winkelcentrum Amsterdamse Poort naar volwaardig multifunctioneel centrum met een (inter)nationale ‘urban’ marktpositie voor retail en horeca. Waardevastheid en potentie richting de toekomst zal volgens hem gerealiseerd worden op locaties waar de functies in elkaar overvloeien. Hij vult aan: ‘De groei van het inwoneraantal ligt de komende jaren 8 maal hoger dan de rest van Nederland. Door de toevoeging van andere segmenten woningbouw kunnen we verschillende doelgroepen faciliteren. Hierdoor zal de vraag naar andere typen retail en horeca toenemen, waarbij huidige unieke aspecten als de shopperhal een belangrijke rol blijven spelen.’
Anders een gebied ontwikkelen
Er wordt niet alleen herontwikkeld in het ArenaPoort-gebied, maar ook toegevoegd. De ontwikkelcombinatie OMC, bestaande uit Ballast Nedam, AM en ING, brengt onder de naam Urban Interactive District (UID) niet alleen circa 650 woningen en een themahotel met circa 300 kamers in het gebied, maar ook een theater met 1600 stoelen, een poppodium, horeca en kantoren (30.000 m²). ‘Met UID wordt het uitgaansgebied rondom de Arena Boulevard verder uitgebreid, en wordt er levendigheid en dynamiek aan het gebied toegevoegd. Op deze manier geven we het gebied een stadsdynamiek’, vertelde Remy van de Gaar van AM zijn gehoor. ‘Daarbij letten we erop dat UID op menselijke maat en schaal blijft. Het plintvolume in de vier bouwblokken, met daartussen straten en pleinen, wordt voor het verkrijgen van die levendigheid erg belangrijk. Er komt hoogwaardige retail, leisure en horeca in.’
De ontwikkelcombinatie OMC wil ook werk naar het gebied halen. In UID wordt onder andere ruimte geboden aan bedrijven die zich bezighouden met virtual reality.
In het debat zeiden de sprekers en toehoorders dat wat in ArenaPoort plaatsvindt een nieuwe manier van gebiedsontwikkeling is. Het is niet alleen de innige samenwerking tussen gemeente en markt, maar ook het feit dat niets van bovenaf wordt opgelegd. ‘Het gaat net zo goed samen met de bewoners als met de winkeliers van het gebied’, constateerde Jaco Meuwissen van 3W Real Estate. Zijn bedrijf is betrokken bij de herontwikkeling van winkelcentrum Amsterdamse Poort. ‘Het is een kwestie van het vinden van de juiste ondernemers, maar ook van gewoon beginnen en niet eindeloos plannen maken. Het zijn geen praatjes, want daar gelooft niemand meer in.’
Op de foto v.l.n.r.: Bas Buvelot, Oedsen Boersma, Remy van de Gaar, Iris van der Horst en Caroline Beelen
Iris van der Horst
Manager gebiedsontwikkeling bij de gemeente Amsterdam
‘De Life Line, de verbinding tussen alle onderdelen in ArenaPoort, is circa 1,5 km lang en loopt van de Arena tot aan het Anton de Komplein.’
Oedsen Boersma
Gebiedsontwikkelaar bij Site Urban Development
‘De positionering van ArenaPoort is vertaald naar vier kernwaarden: urban life, verrassend, selfmade en gastvrij.’
Remy van de Gaar
Ontwikkelmanager bij BAM-dochter AM
‘De 4 bouwblokken van UID hebben een oppervlakte van 160.000 m², maar alles wordt zo ontworpen dat het geen gesloten doos is.’
Caroline Beelen
Ontwikkelmanager bij G&S Vastgoed
‘We transformeren samen met OVG het Zandkasteel. Ik citeer daarvoor graag de oorspronkelijke architect van het gebouw Max van Huut: ‘Time changes, DNA remains’.’
Bas Buvelot
Director asset development bij CBRE Global Investors
‘ArenaPoort wordt een dynamische urban hub van regionaal en (inter)nationaal niveau met een enorme ambitie, waarbij de functies in elkaar overvloeien.’
PropertyNL Lounge
PropertyNL Lounge is een kenniscentrum en ontmoetingsplek van de belangrijkste publieke en private partijen in het vastgoed.
Op regelmatige basis komen partijen bijeen in het nieuwe WTC Utrecht en op het hoofdkantoor van ABN Amro voor korte sessies over de vastgoedactualiteit en een thema dat varieert van investeren in huurwoningen in Amsterdam tot de opkomst van het modelmatig taxeren, van proptech tot gebiedsontwikkeling, van vastgoedfiscaliteiten tot nieuwe manieren van debt finance.
De basis ligt in de data van PropertyNL/Ventu, met informatie over 1 mln gebouwen, 30.000 panden in aanbod en 160.000 huur- en beleggingstransacties. Daaraan wordt informatie gekoppeld uit de BAG (Basisregistratie Adressen en Gebouwen), de Kamer van Koophandel en het Kadaster, met het eigen beleggings- en huurregister. PropertyEU heeft een database met beleggingen. Uit die database komen onderzoeken over eigenaren, betrokken adviseurs, ontwikkelaars en gemeenten.
De data worden geïnterpreteerd door en met marktpartijen. PropertyNL Lounge speelt daarop in door een eigen onderzoek te presenteren en te bediscussiëren met marktpartijen en deskundige PropertyNL-lezers in de zaal.
De PropertyNL Lounge wordt mede mogelijk gemaakt door ABN Amro, AM, CBRE Global Investors, CMS, gemeente Utrecht en Rics
