Duurzame winst in woningportefeuille

Namens PMT investeert MN de komende jaren fors in de verduurzaming van de vastgoedportefeuille

Door Paul Wessels
PropertyNL Magazine nr. 10, 22 juni 2012

Institutionele beleggers investeren fors in de verduurzaming van de vastgoedportefeuille en MN en PMT lopen daar in Nederland in voorop. Namens zijn grootste opdrachtgever Pensioenfonds Metaal en Techniek (PMT) investeert MN de komende jaren flink in de verduurzaming van de vastgoedportefeuille. De grootste winst valt daarbij te halen in de woningportefeuille.
George van Hooydonk, hoofd Nederlands onroerend goed van MN, en Michiel van Staveren, acquisiteur, hebben in 2010 een plan geschreven voor PMT met als conclusie dat ‘vergroening’ van de Nederlandse vastgoedportefeuille belangrijk is. ‘Ons advies aan PMT was dat je met verduurzaming het relatief lage risicoprofiel (‘Core’) van de huidige PMT-portefeuille zou kunnen waarborgen. Investeren in duurzaamheid betekent courantere gebouwen, een gunstiger huur- en waardeontwikkeling (zowel direct als indirect) en beheersing van - toekomstige - exploitatiekosten’, zegt Van Hooydonk.
Conclusie was ook dat binnen de huidige portefeuille van PMT de komende jaren de grootste winst met betrekking tot duurzaamheid was te behalen in de woningportefeuille. Ook de kantoren van PMT komen aan bod. Bij winkels was relatief weinig winst te behalen, doordat de belegger over het algemeen geen eigenaar is van verlichting en installaties. Dat is bij winkels immers de huurder.

Minder CO2-uitstoot
PMT en MN beogen een reductie van 4,5 duizend ton CO2- uitstoot per jaar én financieel profijt voor alle betrokken partijen. Voor 2019 moeten circa 4400 woningen een groen energielabel (A,B of C) hebben. MN werkt bij deze operatie nauw samen met Bouwer BAM, die de renovatie van de woningen onderhanden neemt en verantwoordelijk is voor een essentieel onderdeel van het project: huurders ervan te overtuigen akkoord te gaan met een verduurzaming van de woning. Michiel van Staveren is ervan overtuigd dat naast locaties duurzaamheid een steeds belangrijker rol gaat spelen in keuzes die kopers maken. ‘Vanuit emotie kiezen veel mensen nog steeds voor een veelal niet-energiezuinige jaren- dertig-woning. Dat gaat echter veranderen.’
Hij wijst erop dat binnenkort de overdracht van een woning zonder energielabel niet langer mogelijk is. Bovendien is te verwachten dat er fiscale maatregelen komen die verduurzaming aansporen. Zo kan het energielabel bijvoorbeeld de hoogte van de onroerendezaakbelasting beïnvloeden. Zulke maatregelen zullen gevolgen hebben voor het gedrag van de consument op de woningmarkt. Voor een exploitant van huurwoningen als MN, waarvoor het uitponden van woningen tegen de leegwaarde een belangrijk element is, zijn de - toekomstige - koopvoorkeuren van consumenten uiterst belangrijk.

Stijging huurinkomsten
Van Hooydonk en Van Staveren schetsen de financiële ratio’s achter een investering waardoor woningen duurzamer worden. Naast de verwachting dat de beleggingswaarde als gevolg van een stijging van de huurinkomsten zal toenemen, tonen de onderzoeken van de Universiteit van Maastricht aan dat energiezuinige woningen een gemiddeld hogere leegwaarde hebben. Gemiddeld genomen hebben woningen met een groen label (A, B of C) een meerwaarde van 3,4% ten opzichte van niet-energiezuinige woningen (D-label of hoger). De gemiddelde waarde per woning van de woningportefeuille van PMT bedraagt momenteel ca. € 150.000-200.000. Op basis van deze onderzoeken is een gemiddelde waardeontwikkeling van ruim € 5000 per woning haalbaar. Bedacht moet worden dat duurzame woningen ook voor huurders interessanter worden.
MN schat dat de woningen van PMT gemiddeld 37% duurzamer worden; een totale besparing van 4,5 duizend ton CO2 per jaar. Circa 1100 woningen in PMT-bezit beschikken al over een groen energielabel (C of hoger). De overige woningen moeten de komende jaren worden opgeschaald naar energielabel B.
Van Staveren: ‘Om het project te kunnen financieren, moeten wij de huurders overtuigen. Gemiddeld levert de verduurzaming een besparing op van 65 euro per maand. Van die 65 euro willen wij 25 tot 40% terugvragen door een huurverhoging. Maar daarvoor moet eerst minimaal 70% van de huurders zijn medewerking toezeggen.’ Bouwer BAM, die de renovatie van de woningen ter hand neemt, is tevens verantwoordelijk voor de communicatie met de huurders. Immers, zonder hun medewerking kan het renovatieproject niet van start gaan. Lukt het onverhoopt niet om huurders te overtuigen, dan gaat de verduurzaming niet door en wordt een ander object ter hand genomen. De ervaringen met die medewerking van huurders zijn tot nu toe positief, vertellen Van Hooydonk en Van Staveren. De verduurzaming van de portefeuille is begin dit jaar begonnen met twee pilotprojecten: 60 eengezinswoningen in Amersfoort (D-label) en 35 eengezinswoningen in Oegstgeest (G- tot F-label). De komende twee jaar wordt de verduurzaming van circa 1000 andere woningen ter hand genomen. Het totale verduurzamingstraject van de woningen loopt tot en met 2019.

Aantrekkelijkere woningen
Van Hooydonk: ‘De ervaring in Oegstgeest bijvoorbeeld laat zien dat vrijwel alle huurders meedoen. Sterker nog, men is zeer positief over deze investering in de woning.’ Erg vreemd is dit niet: het gaat hier om eengezinswoningen in groene en kindvriendelijke wijken. Als je die technisch ‘verjongt’, worden ze alleen maar aantrekkelijker voor hun bewoners. Verduurzamen kan bijvoorbeeld door het plaatsen van zonnecellen en geavanceerde installaties met warmteterugwinning. Maar omdat dat onderhoud vergt, kiezen PMT/MN en BAM in eerste instantie voor ‘verduurzaming van de schil’: isolatie van daken, gevels en vloeren, en eventueel dubbele beglazing. Daarnaast komen er zo nodig geavanceerde ventilatiesystemen. De werkzaamheden worden gelijk met reeds ingepland groot onderhoud uitgevoerd.
Intussen richten PMT en MN hun pijlen ook op de kantoorgebouwen in de portefeuille. Van Hooydonk en Van Staveren wijzen erop dat vrijwel alle studies aangeven aan dat er financieel voordeel te behalen is op het rendement van duurzame kantoren. Voor Nederland zélf is dat nog niet goed onderzocht, maar onderzoek van kantoorgebouwen in Amerika heeft een aantal interessante resultaten opgeleverd: Zo leveren duurzame gebouwen 6-7% meer effectieve huur op, ofwel de contracthuur gecorrigeerd voor (frictie)leegstand. Uit het onderzoek blijkt ook dat duurzame kantoorgebouwen 11-13% hogere waarderingen laten zien. Deze meeropbrengst (een hogere restwaarde) wordt verklaard door de hogere huuropbrengst en een lagere BAR.
De kantorenportefeuille van PMT bestaat uit 34 objecten en omvat circa 165.000 m². Door de grote diversiteit aan kantoorgebouwen (metrage, ouderdom en bouwstijl) kent de portefeuille een grote diversiteit aan labels. De Rijksgebouwendienst (Rgd) huurt circa 45% van de kantoren portefeuille van PMT. Van Hooydonk: ‘Daarom zijn de aangescherpte regels vanuit de Rgd als ambitie gehanteerd voor de verduurzaming van de kantorenportefeuille van PMT. Doordat de overheid heeft besloten duurzaam in te kopen, krijgt de markt een stevige impuls. Zo worden in principe sinds 1 januari 2010 alleen gebouwen gehuurd met een C-label of lager (B of A).’
Door het verkopen van een aantal (verouderde) kantoorgebouwen en het aankopen van nieuwe kantoorgebouwen wordt de portefeuille stapsgewijs verduurzaamd. Van Hooydonk: ‘Maar de verduurzaming van de kantorenportefeuille kan niet plaatsvinden zonder verduurzaming van een aantal bestaande kantoorgebouwen. We concentreren ons daarbij op negen kantoorgebouwen (circa 63.000 m²), gebouwd in de periode 1980-2000.’ Die gebouwen moeten minimaal naar een C-label en dat kost enkele tonnen per gebouw. Dat is belangrijk om de kantoren voor verhuur en eventuele toekomstige verkoop courant te houden en bestaande huurders te behouden. Van Hooydonk: ‘We waarborgen hiermee het risicoprofiel (‘Core’) op langere termijn en anticiperen op mogelijke nieuwe (huur)wetgeving.’
MN heeft ook kritisch gekeken naar de mogelijkheden om winkelportefeuille van PMT te verduurzamen, maar kwam tot de conclusie dat hier de mogelijkheden beperkt waren. In tegenstelling tot bij kantoorgebouwen of woningen is de verhuurder van winkelvastgoed veelal geen eigenaar van de installaties/verlichting. Dit is een beperking waar alle Nederlandse winkelbeleggers tegenaan lopen. De mogelijkheden voor verhuurders beperken zich tot het energieverbruik in bijvoorbeeld de passages en parkeergarages bij overdekte winkelcentra.

Green lease
‘Maar we kunnen natuurlijk wel het gedrag in samenwerking met onze winkelhuurders beïnvloeden’, zegt Van Hooydonk. Zo valt te denken aan een zogenoemde Green Lease, die onder meer in Engeland en de VS bij de verhuur van kantoren en winkels vaker wordt toegepast. Dit is een huurcontract waarin naast de standaardbepalingen over onder meer huurprijs en het gehuurde wederzijdse verplichtingen zijn opgenomen over zaken als energiebesparing, gegevensuitwisseling en afvalscheiding. Van Hooydonk: ‘In Nederland wordt momenteel geëxperimenteerd met deze contractvorm. Zodra er een uniform en door huurders en verhuurders algemeen aanvaard Green Lease modelcontract bestaat, zullen wij dit bij het sluiten van nieuwe huurcontracten als model hanteren.’

Profiel MN Onroerend Goed Nederland
MN Onroerend Goed Nederland (OG /NL ) belegt namens zijn opdrachtgevers circa 3,5 miljard euro in zo’n 10.000 woningen, 100 kantoren en enkele honderden winkelpanden, verspreid over heel Nederland. De Nederlandse vastgoedtak van MN staat onder leiding van George van Hooydonk. Moeder MN beheert een vermogen van bijna 77 miljard euro voor diverse pensioenfondsen. PMT heeft een belegd vermogen van 40,9 miljard euro, waarvan 1,6 miljard in Nederlands onroerend goed is belegd. Bekende gebouwen zijn o.a. het Bruggebouw over de Utrechtse Baan te Den Haag en het La Vie-gebouw in Utrecht (de Bijenkorf ). Daarnaast heeft PMT een portefeuille van ruim 4400 huurwoningen die zich in toenemende mate voornamelijk bevinden in de Randstad en direct daarbuiten.