ALMERE - De strategie van Spes Bona is niet om het vastgoed tegen elk bod zo snel mogelijk te verkopen, maar waarde toe te voegen door goede samenwerking. Dit heeft vorig jaar alleen al geleid tot ruim 11.000 m² aan nieuwe en vernieuwde huurcontracten. Dat zegt Frans Gielgens, directeur van het nieuwe bedrijf dat is voortgekomen uit het faillissement van Eurocommerce.
ALMERE - De strategie van Spes Bona is niet om het vastgoed tegen elk bod zo snel mogelijk te verkopen, maar waarde toe te voegen door goede samenwerking. Dit heeft vorig jaar alleen al geleid tot ruim 11.000 m² aan nieuwe en vernieuwde huurcontracten. Dat zegt Frans Gielgens, directeur van het nieuwe bedrijf dat is voortgekomen uit het faillissement van Eurocommerce.
Spes Bona, een landelijke speler op vastgoedgebied, heeft een portefeuille met circa 140.000 m² kantoorruimte op diverse locaties in Nederland, een parkeergarage in Almere en het Gelredome in Arnhem. Dit is één van de vier bedrijven die zijn opgezet na het faillissement van Eurocommerce om het door de banken gefinancierde vastgoed in onder te brengen. BNP Paribas Real Estate is aangesteld als asset manager voor de Spes Bona portefeuille en voert de commerciële activiteiten, WPM Groep draagt zorg voor het technisch en administratief beheer van de portefeuille en M2 advocaten zorgt voor juridisch advies. Gielgens opereert vanuit het WTC Almere, het grootste gebouw in de portfolio.
Onderhandse executieverkoop
Het vastgoed uit de boedel van Eurocommerce is in 2012 via een onderhandse executieverkoop overdragen naar 'silo’s', waarbij de betrokken bank financier is van een afzonderlijke silo. De koopprijs is in mindering gebracht op de schuld waarvoor de betreffende hypotheek aan Eurocommerce is verstrekt. Spes Bona is de grootste, met Rabobank, FGH en Friesland Bank als financier. In totaal besloeg deze transactie voor € 231,5 mln aan vastgoed.
In het WTC Almere geeft Frans Gielgens tekst en uitleg over ‘zijn’ Spes Bona. Gielgens werkte onder meer 11 jaar als regiodirecteur bij FGH en vervulde daarna de functie van directeur projectontwikkeling bij bouwonderneming Van Wijnen. 'We hebben de portefeuille grondig onder de loep genomen en waar we kansen zien, is het mogelijk om te investeren in de marketing en kwaliteit.' Gielgens geeft aan dat passief wachten totdat huurders zich vanzelf aandienen in deze markt niet gaat werken. ' Je moet laten zien dat je slagkracht hebt, niet alleen met dienstverlening maar ook door zo nodig te investeren.'
Het uitgangspunt van Spes Bona is om realistische en marktconforme huurprijzen te rekenen, iets wat Eurocommerce in het verleden niet altijd deed. 'Eurocommerce rekende vroeger overal huren in de bandbreedte van € 230 tot € 255 per m². Voor sommige marktgebieden zijn dat absoluut geen reële vraagprijzen. Voor het WTC Almere varieert de vraaghuur nu van € 165 tot € 195 per m² en dat is voor deze stad echt de top.'
Goede hoop
Spes Bona, 'goede hoop' in het Latijn, betekent een nieuwe start voor alle 17 kantoorgebouwen op diverse locaties in Nederland. Op dit moment is ongeveer de helft van de kantoorruimte verhuurd. Volgens Gielgens was het voor de huurders een verademing toen er een oplossing kwam voor het vastgoed. Doordat er op het laatst nauwelijks nog onderhoud werd uitgevoerd, betaalden sommige bedrijven geen huur meer. De huurachterstanden zijn inmiddels voor 90% ingelopen. 'De huurders hebben een lastige en onduidelijke periode achter de rug, maar de rust nu weergekeerd. Spes Bona is een professionele en betrouwbare verhuurder.'
Het WTC Almere, opgeleverd in 2011, is met circa 34.000 m² het grootste kantoorobject in de Spes Bona portefeuille. Op dit moment is circa 14.000 m² verhuurd en LeasePlan Nederland is met circa 10.000 m² de grootste huurder. Leaseplan was vroeger gevestigd in een eigen kantoor aan de Wisselweg, op steenworp afstand van het nieuwe WTC Almere.
Onderdeel van de overeenkomst die Leaseplan indertijd sloot was dat Eurocommerce de huidige huisvesting aan de Wisselweg zou verwerven. Het kantoorgebouw aan de Wisselweg, in Almere bekend als Le Branchement, is circa 16.000 m² groot. Na de grootschalige verbouwing biedt Spes Bona nu een flexibel kantoorconcept met horeca op de begane grond aan. Mede dankzij de complete make-over en duurzame renovatie van het pand heeft de verhuurder onlangs twee langjarige huurovereenkomsten van circa 950 m² afgesloten voor de 6e en 7e verdieping.
Verspreid over Nederland
De portefeuille van Spes Bona is verder verspreid over Nederland. Zo heeft de verhuurder drie kantoren in Deventer, onder andere het onderkomen van Staatsbosbeheer, dat eveneens grondig gerenoveerd is door Spes Bona. Kantoorgebouw Place Vendôme in Zwolle staat door de verplaatsing van de huisvesting van Lindorff Nederland naar een ander pand van Spes Bona momenteel leeg en is op zoek naar een nieuwe huurder. Een grondpositie naast La Tour (ontwikkeld door Eurocommerce en nu eigendom van NSI) is deels verkocht aan een bouwmarkt. Verder heeft Spes Bona eigendom in Vlaardingen, Vianen, Hoofddorp, Schiphol-Rijk en in de Utrechtse wijk Kanaleneiland. Met de huurder Rabo International wordt onderhandeld over een verlenging in het Utrechtse kantoor.
In Arnhem heeft Spes Bona twee kantoren waarvan een mogelijk getransformateerd wordt naar woningen. De onderhandelingen hierover lopen nog. Het andere kantoor in Arnhem zal binnenkort eveneens een grondige make-over krijgen. Gielgens: 'Voor elk gebouw formuleren we een andere strategie, een uniforme aanpak werkt niet. Het streven is een goede cashflow en performance te genereren en zo nodig gebouwen te optimaliseren. Niet elk kantoor leent zich echter voor transformatie en soms zal sloop de enige optie zijn.'
SEC Holding
Hoewel de banken in de afwikkeling van het faillissement van Eurocommerce een belangrijke stem hebben gehad, zijn zij geen aandeelhouder van de vier silo’s. Dat is SEC Holding uit Deventer, door de curatoren met dit doel opgericht. De banken hebben wel het recht bestuurders voor te dragen. SEC wordt formeel bestuurd door Gerrit Schimmel als bestuurder, hij was vroeger de bedrijfsjurist van Eurocommerce. De nieuwe vastgoedbedrijven die onder SEC hangen, functioneren volgens Gielgens geheel onafhankelijk van elkaar. Wel zijn er onderling afspraken gemaakt over zaken als de boekhoudregels.
Andere silo’s zijn Barrage Vastgoed, Runsdijk Beheer, HSA en Vastgoedobjecten II. De financier van HSA, die 13 gebouwen in portefeuille heeft gekregen, is ING. De verkoop, met een totale som van € 85 mln, omvatte ondermeer drie kantoren in Amersfoort en drie in Arnhem.
Vastgoedobjecten II is voor € 80 mln ondermeer eigenaar geworden van Martinez, het nog onverhuurde kantoorgebouw naast WTC Almere, een pand in het Deventer kantorengebied IJsselstaete en kantoorgebouw Faëton te Zwolle.
Barrage Vastgoed, dat staat geregistreerd te Alphen aan den Rijn, is het vehikel met NIBC als financier. Deze silo is eigenaar van drie kantoorpanden in Arnhem, Deventer en Venlo) die voor bijna € 32 mln zijn overgegaan.
Runsdijk en Vastgoedobjecten II zijn gefinancierd door Propertize, voorheen SNS Property Finance. Runsdijk, gevestigd in het Noord-Brabantse dorpje Esch, is onder andere eigenaar van Herculesplein 2-116 bij stadion Galgewaard in Utrecht. Verantwoordelijk voor Runsdijk Beheer is Jacques van den Hoven, voormalig bestuurder van de beursgenoteerde bouwonderneming Heijmans.
Gerelateerde artikelen:
