De Utrechtse wethouder Eelco Eerenberg heeft de grootste Nederlandse verstedelijkingslocatie onder zijn hoede, die de komende jaren moet leiden tot zo’n 75.000 nieuwe woningen. Ontwikkelaars beloonden de ‘Utrechtse aanpak’ bij de PropertyNL Forecast & Awards met een City Award.
Gepubliceerd in PropertyNL Magazine nr. 1, 31 januari 2025
Eelco Eerenberg is nu ruim vijf jaar wethouder in Utrecht, met Ruimtelijke Ontwikkeling, Onderwijs en Volksgezondheid in zijn portefeuille. Hij is daarnaast verantwoordelijk voor de projecten Rijnenburg en Groot Merwede en wijkwethouder voor de wijk Leidsche Rijn. Bestuurlijke ervaring deed hij in ruime mate op in Enschede, waar hij in 2011 een master computer science behaalde. Daar was hij in 2014–2019 wethouder, nadat hij al enkele jaren raadslid en vicefractievoorzitter was geweest voor D66.
De grootscheepse ontwikkeling van de zuidwestkant van de stad bestaat uit de al gestarte bouw van Groot Merwede (50.000 woningen) en het aangrenzende Rijnenburg (25.000 woningen), dat vanaf 2035 moet gaan verrijzen. De Merwedelijn moet het gebied als centrale OV-as gaan ontsluiten. Alleen in gezamenlijkheid kan het een succes worden, is het devies.
Welke uitdagingen ziet u in die samenwerking met marktpartijen?
‘Er zijn veel inhoudelijke uitdagingen. De druk om sneller, meer en vooral betaalbaar te bouwen is groot, maar zaken als rente, bouwkosten, procedures bij de Raad van State, netcongestie en stikstof maken het niet makkelijker. Het risico is dat je naar elkaar gaat wijzen en op elkaar gaat zitten wachten voor oplossingen. De essentie zit hem in een gezamenlijk doel. In Utrecht is dat woningbouw om gezond stedelijk leven voor iedereen waar te maken. Daarnaast zijn elkaar kennen en vertrouwen essentieel, dus naast elkaar staan in plaats van tegenover elkaar en transparant werken. Het is geven en nemen.’
Wat kunnen gemeenten in uw ogen nog beter doen bij het oplossen van het woningtekort?
‘In Utrecht bekijken we per project wat er nodig is om te versnellen. Dat betekent dat we ook kijken naar onze eigen processen om sneller tot woningbouw te komen. Daarnaast is het belangrijk dat alle partijen de doelen scherp hebben en duidelijk maken wat ze wel en niet belangrijk vinden. Als gemeente moet je je eigen zaken op orde hebben en dus zorgen voor voldoende plancapaciteit; je moet je ook verdiepen in je partners. Dus ga vroegtijdig in gesprek met ontwikkelaars, bouwers, corporaties en beleggers.’
De wijk Merwede wordt gebouwd op basis van een nieuw type (groeps)stroomcontract. Zou dit de toekomst kunnen worden van de stroomvoorziening voor (nieuwe) woonwijken?
‘In Merwede heeft de procedure bij de Raad van State voor veel vertraging gezorgd. Ondertussen liep het stroomnet vol en verdween de zekerheid van een aansluiting voor grootverbruik. Tijdens de ontwerpfase voor Merwede is al ingezet op de trias energetica, waarbij we minder energieverbruik vooropstellen, inzetten op duurzame opwekking, slimme opslag en efficiënt gebruik van fossiele energie. Dat uit zich in duurzamere woningen en opwekking, en daardoor was een groepscontract een goede oplossing. Maar het is een pilot en daardoor nog niet breed toepasbaar. Bovendien is voor grotere gebiedsontwikkelingen het groepscontract interessant, maar voor separate ontwikkelingen ontbreken veelal de mogelijkheden om in de bestaande stad samen te werken en ruimte te reserveren voor de noodzakelijke maatregelen.’
Waar bent u het meest trots op als het gaat om vastgoedontwikkeling?
‘In het oog springen de oplevering van Wonderwoods, de gezonde wijk Cartesius, het prijswinnende Wisselspoor en een grote mijlpaal voor de afspraken van Rijnenburg. Maar waar ik het meest trots op ben, is dat we in Utrecht ondanks een heel lastige markt wel echt hebben doorgebouwd met onze Utrechtse aanpak. Een voorbeeld daarvan is het Smakkelaarspark, waarvan we de start van de bouw vierden op de dag van de award-uitreiking van PropertyNL. Dat is een voorbeeld waarin we echt met verschillende partijen samen hebben gewerkt en water bij de wijn hebben gedaan, met als resultaat een fantastisch project dat nu van start kan.’
Rijnenburg is een enorm project, waar nog onderzoek naar loopt. Hoe staat het daarmee?
‘Er zijn het afgelopen jaar enorm veel stappen gezet rondom dit complexe dossier. Er is een zogenaamde Programmatische Verkenning gedaan en we hebben samen met provincie, Rijk en waterschap tijdens de Woontop een akkoord op Rijnenburg getekend. Uit de verkenning blijkt dat het nodig is om voorzieningen in de wijk te bouwen, te investeren in het openbaar vervoer en ervoor te zorgen dat de autowegen rondom de stad voldoende blijven doorstromen. Daarnaast komt er ruimte voor een groots park, sportvoorzieningen van regionale betekenis, een recreatieplas en energieopwekking. Een knelpunt vormen de grote investeringen die nodig zijn (meer dan € 2 mrd, red.) om Rijnenburg te ontwikkelen door hoogwaardige mobiliteit mogelijk te maken met de Merwedelijn.’
De samenwerking tussen de marktpartijen en de overheid is daarbij cruciaal, benadrukt Eerenberg. ‘We investeren er samen in om echt de dilemma’s te benoemen en te verkennen. We zijn als ontwikkelaars, overheid en corporaties in oktober gezamenlijk op werkbezoek geweest in Malmö en Kopenhagen, op zoek naar inspirerende voorbeelden van landschappelijke inpassing, stedenbouw en financiële arrangementen, en op 8 december was er de Dag van Rijnenburg. Ook daar hebben we met elkaar enorm veel inspiratie opgedaan.’
Wat waren dingen die niet lukten in 2024?
‘We hebben nog geen oplossing gevonden voor de netcongestie en nog geen harde afspraken kunnen maken over rijksinvesteringen in OV en groen en betaalbaar bouwen.’
Utrecht stond er vroeger niet zo goed op bij ontwikkelaars, maar nu wel. Wat is er veranderd?
‘Wat wij van ontwikkelaars horen, is dat we een heldere visie hebben, vastgelegd in de Ruimtelijke Strategie Utrecht, en dat we goede gesprekken voeren. Onze deur staat open en we hebben oog voor belangen van andere partijen. En daarbij speelt zeker de Utrechtse aanpak mee, waarbij we met maatwerkoplossingen de woningbouwproductie op gang houden.’
Hoe bouw je met die aanpak betaalbaar in een stad die net als Amsterdam onbetaalbaar dreigt te worden?
‘Daarover hebben we een beleidsnota Wonen opgesteld, die nu open is voor inspraak. Wij willen beleid voorspelbaar maken door ook op de lange termijn te sturen op de verhouding tussen sociale huur, middenhuur en vrije sector. Op die manier kan de markt daarop inspelen. Wij willen ruimte creëren voor corporaties en beleggers. Excessen willen we aanpakken, dus de Wet betaalbare huur hebben we echt nodig. Betaalbaar bouwen moet je samen met de regio doen en daarvoor is Wet versterking regie volkshuisvesting weer een goed hulpmiddel. Het is belangrijk om te blijven bouwen, zodat je voor voldoende aanbod zorgt, en doorstroming te stimuleren. Daarvoor zijn meerjarige duurzame investeringen van Rijk en regio nodig.’
Is er door eerdere grote en toekomstige nieuwbouwprojecten rondom Utrecht geen oplopende vraag–prijsspiraal ontstaan, waardoor de stad alleen maar meer een magneet wordt voor nieuwkomers terwijl bestaande bewoners niet meer aan wonen toekomen?
‘Daarom kiezen we voor groei in balans. Groei is geen doel op zich, maar het gevolg van de aantrekkelijkheid van de stad. We proberen die groei een goede plek te geven én de groei te gebruiken om het ook voor huidige inwoners aantrekkelijker te maken. In nieuwe gebieden kun je weer nieuwe voorzieningen maken waarvan ook de huidige bewoners profiteren.’
